人民法院案例库：被拆迁人对还迁房享有的拆迁安置补偿权益，能否排除抵押权人申请的强制执行？
当拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，并明确约定补偿安置房屋的位置和用途，且被拆迁人在查封前实际占有房产的，被拆迁人享有的权益足以排除强制执行。
阅读提示：
人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。
在拆迁过程中，以产权调换作为补偿方式的安置房屋因非被拆迁人原因未办理不动产登记，涉及债务纠纷等情况时，这些房屋会面临被强制执行的风险。被拆迁人能否以对拆迁补偿安置房屋享有的权益主张排除强制执行？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以最高人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
法律维护被拆迁（征收）人合法权益的精神是一以贯之的。被拆迁人与拆迁人按照所有权调换形式签订房屋拆迁协议，明确约定拆迁人以位置、面积等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人在法院查封前已实际占有案涉房屋，其对拆迁补偿安置房屋享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行。
案件简介：
1、1995年6月30日和1998年12月4日，案涉房屋的权利人就房屋的拆迁补偿事宜签订协议，同意拆除案涉房屋，并进行产权调换（补偿），相关协议经原广州市城市房屋拆迁管理办公室备案登记。
2、2002年7月10日，郭某等办理了继承公证，正式取得被拆迁房屋权属。
3、2003年9月18日，广州市某房地产公司通知郭某等回迁。
4、2004年5月14日，广州市某房地产公司和李某签订《收楼确认书》，确认郭某等已接收部分安置房，但案涉房屋因规划调整暂未交付。
5、2016年6月30日，广州市某房地产公司与七人之一的曾某签订《收楼确认书》，确认交付案涉房屋给曾某回迁使用。同年7月28日，该公司与郭某等七人签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。
6、2016年9月，案涉房屋因沈某申请执行被法院查封，郭某等提出执行异议。执行异议被法院驳回后，郭某等提起案外人执行异议之诉。
7、2016年11月7日，因郭某等与拆迁方达成协议并鉴证备案，广州市住房城乡建设委员会作出终结裁决的通知。
8、2017年12月25日，广州市中级人民法院一审判决驳回郭某等的全部诉讼请求。宣判后，郭某以被拆迁人的权益理应优先得到保护为由，提起上诉。
9、2019年8月30日，广东省高级人民法院二审判决撤销一审判决，支持郭某等的诉求，判决不得执行案涉房产。沈某不服二审判决，以郭某等所享有的权利为债权为由向最高人民法院申请再审。
10、2021年12月6日，最高人民法院再审裁定驳回沈某的再审申请。
案件争议焦点：
郭某等对案涉房产的拆迁补偿权益是否足以排除强制执行？
最高人民法院裁判要点：
1、拆迁补偿协议合法有效，虽然签订于案涉房产被查封之后，但是实质上是对历史遗留问题的确认。
最高人民法院认为，有关拆迁补偿协议《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《征地拆迁直管房屋补偿协议书》《拆迁〈房屋补偿协议书〉补充协议》陆续签订于1995年、1998年、2002年，其中确定了补偿面积及地址、范围，并于2003-2004年间实际安排了部分面积的回迁，2016年6月30日实际安排了案涉房产的回迁。前述1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》系由祖屋代管单位原广州市东山区房地产管理局与房地产公司签订。2003年，前述祖屋不再由管理局代管而发还郭某等七位业主，有关部门通知房地产公司与业主重新签订房屋补偿协议。2016年7月28日，房地产公司与业主签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。虽然《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》签订于案涉房产被查封之后，但该协议只是按照政府通知要求进行的重签，原判决认为本案涉及历史遗留问题，联系历史沿革认定被申请人对某某1、某某4铺享有合法权利并已实际履行，有事实和法律依据
2、被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有优先权。
最高人民法院认为，本案申请执行人沈某因对广州市某房地产公司享有金钱债权而申请执行登记在该公司名下的案涉房产。郭某等的权利为请求进行征地拆迁补偿安置的权利。1998年《征地拆迁直管房屋补偿协议书》附表明确了对于非住宅的补偿方案，案涉房屋的位置、用途符合协议约定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁补偿安置房屋享有优先权。
综上所述，最高人民法院认为，郭某等对案涉房产的拆迁补偿权益足以排除强制执行，故驳回沈某的再审申请。
案例来源：
人民法院案例库：《郭某等诉沈某、广州市某房地产公司、张某案外人执行异议之诉案》[案号：最高人民法院(2020)最高法民申1586号]，入库编号：2023-10-2-471-005。
实战指南：
1、2003年生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定（已删除）：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”依据该法条的规定，被拆迁人基于所有权调换形式的拆迁安置补偿权益，具有优先于商品房买受人物权期待权的效力。但在2020年被删除以后被拆迁人权利保障就失去依据的支撑。实践中多数裁判观点认为，产权置换安置房作为被拆迁/征收人牺牲原房屋居住权来满足城市建设等社会公共利益需要的特殊不动产，对被拆迁人依据拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护。本案例也明确了这一观点，产权置换安置房在满足一定条件的情况下，被拆迁人享有的权益足以排除强制执行。
值得注意的是，虽然本案裁判要旨要求被拆迁人在查封前实际占有案涉房屋方能排除执行，但部分裁判观点认为，基于拆迁安置房的特殊性质，实际占有时间不影响排除执行的权利。这主要是基于拆迁安置房屋特殊性质及特殊法律地位，法官认为对被拆迁人所提异议进行审查时，审查标准应当低于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。
2、在此，我们建议被拆迁人在回迁后第一时间要求拆迁方配合办理过户，留存沟通记录，同时妥善保管拆迁协议、收楼文件、水电费缴纳凭证等，以证明自己实际占有安置房屋。遇到拆迁方拖延时，被拆迁人应当及时通过行政投诉或者诉讼途径维权，避免权利休眠。对于债权人来说，我们建议债权人在接受拆迁安置房抵押时，要审慎核查抵押物权属，核实是否存在未披露的被拆迁人权益，调查补偿协议签订及履行情况，避免后续执行时出现困难。
法律规定：
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权。
案例一：《天津市某商务发展服务中心诉某银行股份有限公司天津分行、天津某置业有限公司等案外人执行异议之诉案》[最高人民法院(2024)最高法民再140号]
最高人民法院认为，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，被拆迁人的拆迁安置补偿权益优先于抵押权人的抵押权，可以排除抵押权人申请的强制执行。拆迁人、被拆迁人、房地产开发企业签订协议约定，由被拆迁人向房地产开发企业购买房屋作为还迁房，用于安置被拆迁人，以履行拆迁人的拆迁安置义务，房屋的位置、面积确定的，可以认定为“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议”。
2、被拆迁人以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得了案涉房屋并实际占有使用该房屋，实际占有该房屋是否在查封之前不影响其享有排除执行的权利。
案例二：《刘某某诉张某某、西宁九海房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉案》[青海省高级人民法院(2020)青民终128号]
青海省高级人民法院认为，基于拆迁安置房屋特殊性质及特殊法律地位，法院对异议人所提异议是否成立进行审查时，不应过苛，其审查标准应低于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张宝正以其所有的房屋以产权置换补偿的形式取得了案涉房屋并实际占有使用该房屋，张宝正实际占有该房屋是否系在查封之前不影响其享有排除执行的权利。
3、被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权，进而优于债权人对不动产享有的抵押权。
案例三：《杨纯与阳新县市场开发服务中心执行异议之诉案》[最高人民法院(2021)最高法民申45号]
最高人民法院认为，当时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，明确被拆迁人对拆迁还建房产享有的特种债权优于买受人的期待物权。而《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，建筑工程承包人对工程款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但其所享有的优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，因被拆迁人对拆迁还建房产享有的优先权优先于买受人的期待物权，买受人的期待物权优先于工程承包人对工程款享有的优先受偿权，而工程款的优先受偿权又优先于债权人对不动产享有的抵押权。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。
