我是紫沐，这是我第434篇日记。
这篇文章分两部分。
第一部分，海珠上新比较多，做一个简评。
第二部分，聊聊最近的市场。
越秀桂悦东晓
1.桂悦东晓的综合竞争力，在这批刚需盘里最强。
小学有海实附小，初中分组包含五中、海珠外国语和绿翠，教育下限很高。
地铁距离晓港站600米，步行10分钟可达。
商业有江南西商圈+晓港商圈，商业配套全海珠第一梯队。
学铁商俱全，又是晓港这种多年没有新盘的板块，越秀光吃内部置换客，都能吃饱了。
2.桂悦东晓的产品有迭代。
得房率120%算不上亮点。
真正迭代的地方是飘窗，报建80公分，实际只用了30。
多出来的50公分都是实用面积，想怎么用怎么用。
新规户型终于可以摆脱飘窗上放床了。
3.桂悦东晓不适合买来投资。
学铁商+新规产品，拿来自住很舒服。
但小小的花园，大大的噪音，仅3栋楼的体量，硬伤同样不小。
要是卖6万+，多少也是有点溢价在里面的。
绿城馥香园
1.馥香园的配套和产品，其实比桂悦东晓更强。
绿城今年两个盘，海珠的绿城馥香园，番禺的绿城玉海棠，做得都不错。
比如馥香园这里，学铁商该有的都有。
学位配建24班小学，引进了五中教育集团。
初中对口海珠第五组，有五中、江南外国语和南武。
地铁就更牛逼，是整个核心区少有的真地铁上盖，下楼就是广佛/2号线南州站。
只可惜商业方面缺少大型商业体，吃喝不愁，玩乐少点意思。
此消彼长，配套算是和桂悦东晓打个平手。
但产品方面，馥香园就遥遥领先了。
4.16万㎡的体量，能做出来漂亮的大花园。
这里面的稀缺性，不是桂悦东晓那3栋楼可以比的。
而且馥香园明明有大花园，却只做5栋楼。
这种低密的打法，我觉得也比纯逐利的开发商有追求多了。
加上125%得房率，户型设计也很ok，实用性和私密性都很好。
所以馥香园是有刚改基因的，而桂悦东晓就真只能做刚需。
2.馥香园真正吃亏的地方，是输在了地段上。
馥香园所在的板块，属于海珠创新湾。
炒作能力很强，但真要说规划能级，在广州最多算中游。
而且创新湾的兑现，对旧改依赖度极高。
就目前广州的财政和楼市环境，怕是要等很久。
而且创新湾供应太多了，内部置换购买力长期被分流。
不说别的，就馥香园对面，下个月可能又有新盘要上。
供过于求，就比较难涨。
反过来看桂悦东晓，晓港板块N年没上新，越秀真的随便吃都能吃饱。
也正是这供需关系的差异，馥香园综合竞争力才稍逊一筹。
当然，要是馥香园卖6万以下，那直接就是海珠王炸了。
中建天钰
1.中建天钰竞争力很一般。
主要槽点在学位上。
由于只配建了幼儿园，小学读的只能是红棉小学或者培红小学这种普小。
现在新盘学位这么卷，人家有，你没有，是要扣大分的。
而且周边商业比较一般，也就满足基础需求。
唯一亮点，就只剩下石溪+燕岗双地铁，通勤还算方便。
2.产品用心了，但先天条件太差。
中建天钰花园虽然不大，但精致度做得还可以。
而且只规划了3栋楼，楼层也就31F，整体密度是比较低的。
加上整体抬高+退距处理，降低周边噪音影响，能看出来是用心了。
只是工业大道+新滘西环绕，先天条件太差，怎么整都会吵的。
5.6-6.5万的开盘价，也非常迷之自信。
要是后续不降价，不太找得到买它的理由。
越秀熙悦江湾
熙悦江湾唯一优势只有地铁。
距离广佛线燕岗站400米，距离11号线棣园站250米，都是10分钟内可达，很方便。
但除了地铁，其他都乏善可陈。
小楼盘、57层超高层、7.5的容积率、靠路...
槽点简直太多了，得房率120%完全救不回来。
周边商业说是很齐全，但其实也就一个广纸天地荟，档次和规模都一般。
加上学位还没确定，综合素质会被对面燕语堂悦吊打。
被吊打还学人家卖6万，多少是有点飘了。
市场简评
1.不用急着抢房。
我知道很多人在嚷嚷小阳春，好像再不抢就错过了。
但说真的没必要，就广州目前的供需，完全可以慢慢来。
比如海珠，刚刚介绍的4个盘只是开胃菜。
后面还有中交天翠、海珠大干围地块、海珠翠城东地块，陆续有来。
加上存量的燕语堂悦、中海大境等一堆新盘，根本就买不完。
核心区的海珠都买不完，你还担心买边郊板块上不了车？
广州这两年完全就是急疯了清仓大甩卖。
好价格买好产品，这种以前可遇不可求的机会，接下来会有不少。
不要轻易被销售pua，去接盘尾货户型了。
2.最新的政府工作报告，听听就好。
改控规事件教会了我们，要学会多看，少听。
那些GDP目标就不说了，但把推进现房销售放在工作报告里，就真的好好笑。
麻烦往自己脸上贴金之前，能先管好自家儿子吗？
你家亲儿子带头高周转，把“拿地就卖，ppt卖房”当成亮点全平台宣传，请问您知道吗？
画饼也得画得有诚意点啊。
所以面对这样的广州，你别听他说什么，要看他做什么。
它说推进现房销售，没用的。
你得看它手下的开发商，还会不会继续拿地一个月就卖房。
这几年很多买家都学精了，不再那么容易被煽动，也不再那么容易吃饼。
所以以前开个会，画画饼，市场就会涨。
但现在开个会，画画饼，市场只当你放了个屁。
别指望开个会就能带飞广州楼市。
广州楼市混到现在，想翻身只能靠自救。
严格控制供需，加快产业转型，复苏经济和就业。
这三点做不到，任何“行情”都是虚的。
就像这几个月成交回暖，本质上也是以价换量。
业主降一点，买家就多一点。
在基本面复苏之前，只会出现“以价换量”的行情。
多干点实事，少说点口号。
不然，你只说不做，就别怪买家只看不买了。
