今年小阳春，越秀地产又出圈了。
新盘接连热销，新的产品系也被问爆。它的出现，直接给买家打通了“任督二脉”。
这有点像“地产界的特斯拉”，创造力很强，一定程度也在引领买房趋势。
｜广州航拍
| 广州楼市发布摄
大家想过没，为什么这么短的时间内，越秀一直在出爆款？
它又会给今年买房带来哪些新变化？
在楼市君看来，过往的成绩和口碑积累只是原因之一，更重要的一点是：
爆火背后，是买家与越秀之间“双向奔赴”。
| 越秀新盘现场人气
它首先涉及的，是新的市场环境下，买房逻辑彻底变了。
当房地产的金融属性变弱，越来越多人回归到“居住为主”的需求。
同时，广州市区新房供应不断。买家选择越多，自然更倾向于挑最好的买。
｜城市航拍
| 广州楼市发布摄
对购房者来说，未来的好房子至少有两大标准：
一方面，既要在核心地段，也要直接享受成熟的生活资源。
以往，购房者多少都会有“先买房，等周边慢慢成熟”的心态。
但在当下，确定性就是硬指标。能买到肉眼可见的配套，又何必再花三五年去等兑现。
拿越秀·熙悦江湾来说，背靠10年成熟的海珠湾大社区，配套非常丰盛。
海珠新盘虽多，但基本都是蚊型社区，自带大城buff的项目更是凤毛麟角。
所以，熙悦江湾启动认筹当天到访量超1200组，认筹超100组。
｜熙悦江湾现场人气
从地段上看，滨江艺术街、广纸天地荟、广纸历史公园等优质资源，全都聚集在楼盘附近。
11号线棣园站、11号线&广佛线燕岗站，离项目仅约400米，不用换乘直达琶洲、金融城等核心板块。
配套基础这么扎实，比主城大部分新盘的上限都要高，圈粉买家也在意料之中。
｜广州楼市发布制
另一方面，既要更好的生活方式，也要满足个性化追求。
户型提升是基本要求，很多改善客要么不买，要么就要选不一样的。
除了解决空间、通风采光等痛点，还要足够用心、有特色，让买家真心喜欢。
这方面，前面提到的越秀·熙悦江湾也做得很不错。
｜熙悦江湾园林效果图（过程稿）
项目从内到外的设计，融入大量广府元素。既寓意“好彩头”，又美得让人眼前一亮。
架空层涵盖四点半学堂、儿童剧场、健身瑜伽区等功能区，提升全龄生活体验。
产品方面，熙悦江湾主推建面约86-122平全南向三至四空间，超高使用率。
｜广州楼市发布制
即便最小户型也自带270°环幕主卧，约108平户型自带超级横厅，尺度不输传统大平层。
建面约122平户型，货量更是仅占1/10，首推2栋只有1条梯腿，可遇不可求。
据悉，项目即将开盘，成为小阳春首个引爆市场的红盘。
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坦白讲，真正的爆款，一定是做到购房者心里去的。买家需求在变，房企也要变。
这个最新趋势，越秀其实在去年就已经预判到了。
所以我们可以很明显地看到，这家头部房企从拿地策略到研发路线的调整。
｜广州楼市发布 制
专攻“熟地”，越秀的新玩法
过去的越秀，无论打造TOD，还是进军高端改善市场，基本在一条主线上：
造配套、造环境，参与城市建设的同时，也在造房子。
只是，当大批购房者回归主城，他们更倾向于地段最好、最成熟的片区。
所以最近这一年，越秀不断重仓核心区“熟地”，聚焦配套最集中的地方。
｜广州楼市发布制
从荔湾老西关，到海珠江南西—晓港、海珠湾，再到越秀广州大道中等等，都是典型案例。
上面这些板块，很多过去五六年甚至接近十年，都没有新房供应。
好在有越秀的介入，让不少家庭终于在自己最熟悉的地段，也有新盘可以选择。
这些客户之前等待了多久，现在就有多期待越秀的表现。
如此一来，也就不难解释，很多街坊从拿地开始就提前关注越秀的一举一动。
做大客研，精确定位目标客群
当然，专攻“熟地”开发，只是越秀拉近与买家“心理距离”的第一步。
想真正打动购房者，必须摸清购房者的真实需求，拿出过硬的产品。
每次拿地前后，越秀已提前启动大量客户调研和产品研发工作。
就拿大火的“广府系”为例，2024年越秀先后对广州在地客户做了200+次深度访谈，6000+份问卷调查。
过程中积累下来的深厚客研基础，让越秀发现老城区存在的一系列居住痛点。
于是，也就有了专为老城主力客户研发，刚入市就很火爆“广府系”。
|广州楼市发布制
值得一提的是，各个项目的打造，除了调研客户，还咨询了不少建筑大师和KOL的意见。
以客户需求为导向，这场关于居住升级的深度求索，更接地气，也更加精准。
场景更细，重新定义生活方式
挖掘买房共性需求的同时，越秀对生活场景的考量，也比过去更加细致入微。
从煲汤、睡觉到收纳、休闲…大部分广州人的生活习惯，越秀都做了很精细的分类研究。
究竟有多细？不妨看看越秀如何打磨“更懂广州人的厨房”。
多次调研，越秀洞察到广州人“爱煲汤”的习惯，也想尽办法把这个高频场景融入到产品。
比如，炉灶的挑选，需要对市面上众多新款用具反复筛选对比。
越秀发现“防干烧”功能和广州人的煲汤习性十分贴合，于是精心挑选最具实用性的灶台。
｜98平样板间厨房创意展示
|广州楼市发布摄
站在老广的角度，越秀完全精准理解了自己“务实”的价值观。
这只是案例之一，做交标时，越秀始终围绕客户需求，选择更实用、功能更强大的款式。
再比如，广州人对收纳锅具的数量，也比外省人多出1-2个。
这要求橱柜不仅空间要足够能“装”，做隔断的时候还要提前合理分配好。
｜“广府系”创意板房厨房展示
| 广州楼市发布摄
另外调研数据显示，广州老城区客户约70%认为厨房收纳、切菜台面设计有待提升。
为此，广府系引入炉灶下翻收纳格、水槽下翻收纳篮、大容量洗碗机等升级，大大提高空间利用率。
为了方便操作，各个项目全面优化了“洗-切-炒”的高效厨房动线。
高低台设计，集合了防坠落、双面收纳、定制薄柜等多元功能于一体，主打一个贴心实用。
｜广府系样板间创意展示
|广州楼市发布摄
甚至，操作台面的用材也更结实。长辈平日里大力剁骨、斩料，完全不用担心。
类似这些细节，还有很多，大大小小加起来估计不下100项。
如果没有广泛的客群样本，没有反复地推敲和调整，是很难做到的。
产品共创，让客户提前把关
针对户型的研发和空间优化，越秀始终贯彻与客户的“共创精神”。
在最开始的阶段，各个项目的产品设计，基本都会对标市面上正在畅销的爆款。
越秀的设计部门也会推出多个升级版“测试户型”，用来调研分析客户喜好。
把其中最受欢迎的几款挑选出来后，中间再经过数十次修改、对比，经历N轮跨部门讨论。
｜广州楼市发布 制
整个室内空间，从玄关转角到横竖厅格局，再到公区尺寸，卧室开间、飘窗尺度等等，每一步都在升级。
另外，落地到实体样板间之前，项目还会邀请客户简单测评，结合反馈意见再继续改善。
｜越秀桂悦东晓117平示意图
｜广州楼市发布 制图
一次次对细节的优化，都会投入大量人力物力进行研与积累。
这也是为什么，不少买家看到越秀的新盘，就知道它就是各方面都领先的产品。
毕竟，有太多买家，提前帮大家“把关过”了。
不难看出，越秀对于新产品的深度研发，至少保证了每个新盘，都具备肉眼看见的竞争力。
特别是大量买家和专家参与，由此得到的产品不光当下流行，以后也不会过时。
也因此，很多人对接下来越秀的新产品系，也是充满期待。
据悉，大干围项目会作为新产品系首发，广州大道中项目也属于这个新系列。
我们也了解到，新产品系延续了此前的研发流程，但在定位上，它主要面向800-1200万预算的卖家。
率先开放的大干围项目位于海珠后航道，本来就是南向江景豪宅的聚集地。
｜海珠后航道航拍
｜广州楼市发布 摄
经过越秀的调研，他们发现，板块客户群正在变得越来越年轻化。
这群买家，对户型的要求和上一代豪宅买家又有明显不同。
他们也更希望社区能提供便利的配套服务，追求有格调、懂潮流的社交空间。
在这里，越秀将会特别打造立体化会所，用来满足城市新精英群体的需要。
｜广州楼市发布制
至于广州大道中项目，一路之隔是珠江新城CBD。越秀除了率先带来越秀区首个新规产品，也会继续深度研发，给到市场更多惊喜。
不得不说，现在外界看到的所有产品迭代，爆款一个接一个，都源于越秀和客户的共创。
越来越多买家，愿意去主动参与，把越秀的新盘，变成自己喜欢的样子。
这种一开始的坚持，决定了越秀的新产品既有客群基础，也是可持续改善的。
没有随随便便的成功，我们期待更多新盘，也能真正做到：
从客户中来，到客户中去。
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