昨天一个客户说：不得了了环二老师，漕河泾要完了。
客户看了一份权威报告，漕河泾的企业都搬到了徐家汇，但是流入漕河泾的企业很少。
前几年就有人说漕河泾不行了，现在实锤了吗？
这份报告澄清了一个谣言。
之前都说漕河泾企业外流，搬到了杨浦、搬到了徐汇滨江。
这份报告显示，漕河泾企业流向最多的竟然是徐家汇。
搬迁原因报告都写了。
漕河泾建成40多年了，办公楼老了，大家换新一点很正常。
企业搬离原因调研中，很多企业表示设备老旧、空调性能欠佳。
新办公室选址时，大家希望周边餐饮配套、商业配套发达，这些徐家汇都符合。
漕河泾产业强势，有30万人在这里办公，汇集了全市四分之一的人工智能重点企业、贡献了全市60%的游戏产业产值。
但是漕河泾没有生活气息。
到处都是产业园、办公楼，漕河泾内部小区都没几个。
至少漕河泾搬到徐家汇，印证了仲量联行的调研结果。
唯一的问题是，这些企业为什么之前不搬到徐家汇？为什么现在才搬？
因为徐家汇最近租金暴跌。不仅暴跌，空置率也很高。
房龄老一些的标杆中金国际广场，某平台有近百套房源招租。
漕河泾的企业稍微够一够就能租到徐家汇，升级一下很正常。
都在徐汇区员工不用搬家，地段、交通、商业都提升了。
徐家汇为什么空置率高？因为徐家汇企业搬到了徐汇滨江。
徐汇滨江迁入企业来源最多的地方就有徐家汇。
跟徐家汇比，徐汇滨江整体都新。板块新、办公楼新、住宅新。
其实徐汇滨江的定位高过徐家汇。
徐家汇一直是二线办公市场，不管是租金、企业类型，都明显低于南京西路、陆家嘴。
现在西岸金融城落地，徐汇滨江要冲击最核心的金融行业、冲击一线办公市场。
现在徐汇滨江租金没那么高，是因为落地的都是二线项目，一线领头羊还没来。
住宅市场更明显，徐汇滨江已经成为著名的富人区，单价高达20万。
徐家汇最高到过15万，现在降到了11万。
徐家汇的高端客群，不少都搬到了徐汇滨江。
现在徐汇形成了清晰的置换链条：徐家汇的企业搬到徐汇滨江，空出来的办公楼由漕河泾企业填满。
讲到这，漕河泾企业外流的现实必须承认。
谁不承认自己去走访走访。
不过当地居民也不用过多担心，徐汇是肉烂在锅里，企业都还在徐汇。
漕河泾、徐家汇的企业搬到外区的很少。
其实徐汇居民本来就走不出去，大家换房子也不想往外区换，徐汇区什么都有了。
老破小、商品房、豪宅，多少钱都能买到房子。
公办学区房、民办学区都有。
想看江景去徐汇滨江，想体验文化沉淀的去衡山路。
通过这番折腾，其实企业变多了。
漕河泾、徐家汇企业净外流，但是留在本区。
徐汇滨江企业净流入，流入企业可不全来自本区。
虹口北外滩、浦东世博、浦东金桥、上海火车站、陆家嘴都有不少企业流入徐汇滨江。
过去四年企业流入速度，只有前滩可以媲美徐汇滨江。
与前滩不同的是，徐汇滨江未来五年还有大量供应。
还要收割全市。
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徐汇真是太能折腾了，这些年一直没停过。
1993年1号线通车时，徐家汇就开始起飞。建现代化办公楼、建商场。
当时普陀长寿路、武宁路正在计划建大片小区。
徐家汇当然也建了不少小区，莱诗邸、东方曼哈顿都是那个年代的地标。
通过这番折腾，徐家汇成为上海唯一晋升中央活动区的副中心。
1997年的第八届全运会在上海举办，首次有香港队参加领导非常重视。
选址又落在徐汇，兴建了万体馆等设施，把那一片全带起来了。
后来又搞世博，2001年世博选址在南浦大桥-卢浦大桥之间的黄浦江两岸。
徐汇滨江的工业区必须全部拆除，要彻底改变城市观感。
当时徐汇滨江到处都是工地，建了滨水步道、很多文化设施以及豪宅。
徐汇滨江早就取代了徐家汇，成为徐汇区最好的居住区。
后来徐汇滨江不止建豪宅，还要建商业、建办公，分流徐家汇的核心资源。
这一折腾，徐汇滨江也成了中央活动区。
徐家汇感到了压力，也得被迫升级，东方商厦、太平洋百货只能关掉翻新。
现在徐家汇ITC的地标办公楼马上落地，徐汇区陷入巨大内斗。
徐汇滨江都没填满，徐汇又要搞华泾。
华泾还没建好，西岸金融城还没建好，徐汇滨江还要扩容，把东安一二村并入。
上海还能找到比徐汇更能折腾的区域吗？
漕河泾的企业跑了，你以为漕河泾不急？
漕河泾的一些办公楼很老，设计的像动画片里奥特曼踢倒的大楼一样。
他们早就预料到有这一天，早就在布局升级。
现在鑫耀中城项目、越界锦和尚城项目部分建成，航天城项目马上落地。
三个项目加起来超过150万方，有办公、有商业、有住宅、有公寓。
漕河泾的企业们，这三个项目不老了吧、空调够用吧、商业够用吧，你们不用跑了吧。
这两年米哈游在漕河泾拿地，吉利汽车拿地，都要建自己新的办公大楼。
这些项目全部建成了，漕河泾可能又会成为企业净流入。
通过不断的折腾，徐汇区经济增速一直高居上海前三。
通过不断折腾，徐汇经济总量排名不断上升。
陆续超过了杨浦、超过了嘉定、超过了静安、超过了黄浦。
通过不断折腾，徐家汇由边缘地带成为二线CBD，现在徐汇滨江又冲击顶级CBD。
在办公楼搬迁租赁热力图上，徐汇滨江、徐家汇都走在全市前列。
杨浦五角场、大连路也有不少优质企业，搬迁意愿好像不高，整体“不想折腾”。
2025年徐汇还要折腾，动迁预算全上海最高。
折腾的过程中有些板块短期受到伤害，比如现在的漕河泾。
长期来讲，整个区域都变得更加强大。
连莘庄的企业都开始往徐家汇搬了。
