其实上月就想做这个选题
那是2月16日，那天上海链家的单日看房人数是19197人
看到数字的那一刻就像有人告诉我上海二手成交破三万套一样
因为你拉出过去一年每月的单日峰值
就知道19197人是什么恐怖存在
所以现在市场上看房人数已经这么疯了么
连续两周末我自己也泡在中介带看队伍里，不得不说28℃的春天真的神助攻
踩着春游的步伐，中介脸上的笑容已经分不清是天气好还是生意好了
同套房多组带看是家常便饭，同小区看房人擦肩而过也不新鲜
此时此刻上海二手市场正在酝酿自己的新纪录
3月15日浦东交易中心
我不知道这记录是破在看房人数还是这个月成交，总之从看房人数这点看
上海市场正在默不作声的憋大招
01
现在的看房人数在去年年年底破记录上再破30%
这也是我们半年内二度开启这个话题的核心原因
要知道去年9月后我们看着链家每日看房人数数据的震惊还没完全褪去
没想到这个三月又原地升级，还是爆炸版
首先看房人数数据我们取用的链家，一来客户数据市场供应量为零，二来链家的25%的成交市占足以支撑他的客户样本数据的说明性和说服力
这份数据我分拆两步去挖
首先是工作日看房，这份数据原本属于野菜数据，就是吃也能吃但非主流
但没想到工作日看房也开启疯狂模式
昨天我和远中风华园链家门店的经理请教市场带看，他说最近挺有意思
从业这么多年还很少看到工作日这么多看房的
我统计了3月以来链家工作日日均看房人数，6512人
是去年9月的两倍，也差点是过去1年月均水平的两倍
翻倍数据的背后很可惜没能为各位找到大家都翘班去的哪里看房
不过不着急，后面还有更刺激
开篇跟各位说的峰值数据基本来自周六日数据，而这也正是看房人数爆的地方
3月目前只有三周周末数据，最高峰的3月9日这天的19304人已经破了2月16日那天的19197人来到近3年历史新高
这类数据从来不是平地起高楼，而是站在巨人肩膀上的层层堆叠
所以19304的下面是多少平日数据的托举
我统计了近1年每个月周六日的日均看房人数，3月周末日均看房人数17835人
这个数据睥睨任何月份，也实体示范了一把什么叫断崖式数据
所以怎么形容呢
从工作日到周六日这个3月的数据要么翻倍要么断崖
而去年9月后的数据已经是近3年的峰值数据了
等于说这个3月又又破记录了，虽然只是小范围
但足以说明大家看房跑的有多勤
02
每新增38个看房人，就新增1套成交
不关注成交的数据都是耍流氓，关注看房人数的本质当然是关注成交
怎么关注很重要
我们都知道看房人数肯定跟市场有关，但跟成交又有什么关系
既然我们看房人数用的链家，那对应链家的成交你就能看到看房人数和成交到底有什么关系
我拉来2024年年初至今链家的每月成交
你会看到每月的新增看房人数/每月成交单数有个不高不低的比值
数字不太吉利，但也让我们清楚一点
就是链家大概每增加38.44人就会成交1套房源
3月截至22日上海链家新增看房人数达到21.12万人
我们按目前工作日和周六日的日均看房人数往后推完整个3月会看到这是29.73万人的存在
以每新增38.44看房人=成交1套计算，这是7734套的存在
链家过去一年的成交市占平均在25%左右，7734套也就意味着全市近3万套的成交
先别急，这并不意味着全市3月超3万套的成交
看房人数兑现到成交除了38.44人/套之外，还有时间维度
并不是说我3月看房就都在3月网签，根据上海链家统计的自己的客户成交周期
现在链家每位客户进入市场后平均成交周期在42天
换句话说未来1个多月里上海较为罕见的看房人数将投入近3万套购买力进入市场
这点跟我们预估的三月最后成交不谋而合
根据目前全市已有的23天成交数据，这个3月的二手房成交套数会定格在2.89万套，二手住宅会在2.6万套上下，跟这月跟大家分享的二手市场结果一样
某种程度上你会看到二手市场的运行有自己的架构
看房、转定、成交之间都有自己的关联，如果其中有一部分数据变化，那么触类旁通，其他数据也会有相应比例变化
回归到2.6万套这个数据
2.6万套之外的需求会顺延到4月，等于说4月上旬的成交也是稳的
03
那42天之后呢
这是为难住很多人的问题，也是购房者唯一观望的理由
那我们可以用什么方式靠近这个问题的答案
市场本质是个供需游戏，供需的大于小于状态分别对应买方市场和卖方市场
这两类市场我们已经在2023年和2021年分别见识过
那供需怎么判断
新增房和新增客是个依据
全市接近23万套的二手挂牌并不是每套都诚意出售的，甚至说绝大部分房源都只是挂挂而已
这情况下同口径的链家新增客和新增房就是个突破口
我将这两组数据按月分别列好，这是个高位的数据
市场新增供应虽然多，但新增需求也同样高位
这意味着后续市场的成长动力
有意思的是我将这个数据放入2021年以来的市场，这数据居然波动震荡向上
2021年下半年客户骤减、2022年小阳春上升、2023年3月春震荡上行、4月骤降、9月认房不认贷后大量客户冲进市场、2024年下半年震荡上行
每个波峰和谷底都对应当时的市场状况
换句话说市场供需关系的最新循环里，新的成交阶段也正在开启
也是从这点你多少能感受到一点这个小阳春背后的一些遒劲有力的地方
42天之后的市场韧性也许比我们想象的要多一点强劲
供需就是这样
或许说市场就是这样
我不会听中介跟我天花乱坠说政策和市场，我只相信这些可以有关联的数据
本质上只有这些东西才和未来重度关联
04
稿件还没写完我又翻了会朋友圈，最近我朋友圈里最热闹的可能就是中介了，从带看到谈判再到凌晨的合同，一切迹象都能在此刻完成闭环
今天的看房人数数据是我们继成交数据之后反溯的一类市场数据
最开始关注它是跟市场热度有关，因为同样的市场环境里有的中介和买房人以及房东会因为个人体感去感知市场
这时候成交数据又因为没到月底，所以也看不出市场成色
所以当看到还有看房人数这类细分数据之后就多了一把关注楼市的尺子
当市场成交数据还没出来的时候，我们就能通过看房人数的爆棚推测下一个成交爆点
但渐渐的你会发现这类数据更为宝贵的地方倒不是成交，而在于他是人数据
所谓人数据就是每个个体会选择什么时候出来看房、每多出多少看房人会多出多少成交
以及更重要的，情绪
我想此时此刻没有什么数据比大家纷纷跑出去看房更能说明市场情况的了吧
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5978篇原创文章
