智通财经APP获悉，中指研究院发文称，今年一季度，我国房地产市场总体运行平稳，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。春节后核心城市在土地市场回暖带动下，购房者信心有所增强，加上高品质项目供给增加及传统营销季推动，3月重点城市新房、二手房成交量回升明显。此外，“好房子”也首次提上日程，好房子建设提速有助于住宅产品迭代升级，以优质供给促进市场止跌回稳，预计二季度核心城市新房及二手房销售有望延续修复态势。
2025年一季度中国房地产市场形势总结
(一)成交规模：一季度核心城市市场延续修复态势，二手房保持较高活跃度
图：2023年至今全国新建商品房累计销售面积及销售额同比增速
全国新房销售：根据国家统计局数据，2025年1-2月，全国新建商品房销售面积为1.07亿平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点;其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。新建商品房销售额1.03万亿元，同比下降2.6%，降幅比上年全年收窄14.5个百分点;其中住宅销售额下降0.4%，降幅收窄17.2个百分点。
现房销售表现仍好于期房，占比持续提升。2025年1-2月，商品房期房销售6940万平方米，同比下降11.8%;现房销售3806万平方米，同比增长10.0%。从占比来看，1-2月现房销售面积占总销售面积的比重为35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。
图：北京、上海、广州、深圳新房周度成交走势
重点城市新房销售：一季度核心城市市场延续修复态势。去年9.26一揽子政策落地以来，楼市政策环境已处于近几年最宽松水平，为居民置业创造了良好条件，有效带动了住房需求释放，重点城市新房销售明显恢复。今年以来，核心城市房地产市场延续修复态势，春节后市场交易回归常态，一线及部分核心二线城市市场修复更加突出。今年一季度(截至3月27日)，深圳新建商品住宅网签成交面积同比增长超80%，上海、广州、杭州、宁波、南京等城市同比增长均超20%。在供应缩量及销售加快共同推动下，重点城市整体可售库存规模持续下行，出清周期有所缩短。
图：30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比
图：2025年1-2月30个代表城市新建商品住宅各面积段销售套数占比
重点城市新房成交结构：改善性需求是新房市场重要支撑，120平方米以上户型成交占比有所提升。从成交面积段来看，2025年1-2月，90-120平方米产品仍是新房市场需求主力，30城整体占比仍接近四成。一线城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套数占比均超四成，其中上海占比达56%。北京、上海120平方米以上大户型占比超30%;二线代表城市中，长沙、成都、合肥、西安、济南等城市120平方米以上大户型成交占比超60%，改善性住房需求仍占主导，其余城市90-120平方米产品成交套数占比均接近或超过四成;三线代表城市中，佛山、东莞、芜湖、唐山90-120平方米住宅成交套数占比均超40%。
从成交占比变化来看，与2024年同期相比，30个代表城市中，19个城市120平方米以上改善类产品成交占比有所提升，其中宁波、合肥、沈阳、佛山120平方米以上住宅成交套数占比提升幅度均超过7个百分点，南京、苏州、济南等核心二线城市120平方米以上住宅成交套数占比也提升明显。
图：北京、深圳、成都、杭州二手房周度成交走势
重点城市二手房成交：“以价换量”带动下，节后核心城市二手房成交活跃度持续提升。今年一季度(截至3月27日)，深圳、杭州二手房成交套数同比增长约六成，北京、上海、成都同比增长均超30%。节前部分积压需求与节后教育需求的加快释放，带动核心城市二手房市场活跃度持续提升，3月(截至27日)，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长57%，北京、上海同比增幅均超30%;二线城市中杭州同比增长76%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。
综合来看，自去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效。今年一季度，核心城市新房销售量同比继续修复，二手房保持较快增长。预计接下来市场政策落实将加快，加上供应改善及高品质项目供应增加，核心一二线城市市场活跃度有望延续回稳态势。
(二)价格水平：1-2月百城二手房价格累计下跌0.93%，环比跌幅已连续7个月收窄;改善型楼盘入市带动百城新房价格前两月累计上涨0.34%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
二手住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%。年初以来，中央继续强调要推动房地产市场止跌回稳，核心城市在政策利好持续作用下，二手房交易活跃，业主心理预期趋稳，带动百城二手住宅价格环比跌幅持续收窄。2月百城二手住宅均价为14071元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅较1月收窄0.09个百分点，月度环比跌幅已连续7个月收窄。
分梯队看，1-2月，一线城市二手住宅价格累计下跌0.35%，跌幅较去年同期收窄0.5个百分点;二线城市二手住宅价格累计下跌1.04%，梯队内成都房价现筑底企稳态势，二手房价格累计上涨0.20%;三四线城市二手住宅价格累计下跌1.05%。
新建住宅方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2025年1-2月百城新建住宅价格累计上涨0.34%。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，2025年1月、2月百城新建住宅价格环比均上涨，2月百城新建住宅均价为16711元/平方米，环比上涨0.11%。
分梯队看，1-2月，一线及二线城市新房价格累计分别上涨0.60%和0.34%，其中合肥、上海、成都在置地·雲台映月(合肥)、越秀·苏河·和樾府(上海)、金融城交子缦华(成都)等高品质改善项目入市带动下，新房价格累计涨幅位居百城前列。前两月三四线城市新建住宅价格累计下跌0.01%。
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
从涨跌城市个数看，二手房方面，多数城市仍延续“以价换量”态势，2月二手房价格环比上涨的城市共3个，分别为成都、德州及嘉兴，其中成都二手房价格已连续4个月环比上涨。新房方面，2025年1-2月，百城新建住宅价格月度环比下跌城市数量保持平稳，基本维持在40-50个之间。
(三)土地市场：一季度300城住宅用地出让金同比增长约两成，核心城市加快优质地块供应节奏，房企补仓意愿较强，土地市场有所升温
开年以来，核心城市优质地块竞拍热度较高，300城住宅用地出让金同比增长约两成。根据中指初步统计，2025年一季度(截至3月27日)，300城住宅用地成交规划建面为7319万平方米，同比下降5.9%，降幅较去年全年收窄16.3个百分点;土地出让金3449亿元，同比增长20.2%;溢价率提升至12.4%。核心城市优质地块土拍升温，主要原因有两点：一是房企对核心城市新房市场销售回稳的看好，补仓意愿较高，同时年初拿地能够在当年进入销售阶段，有助于回笼资金，提升周转效率;二是各地政府加大优质地块的供应力度，一季度各地推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。(注:自2025年起，中指数据扩大了300城土地覆盖范围，目前已涵盖全部地级及以上城市，历史数据为可比口径)
表：2025年一季度300城各线城市住宅用地推出和成交相关指标同比变化(截至3月27日)
注：推出面积按公告时间统计，下同。
各线城市住宅用地出让金同比均增长。根据中指数据，2025年一季度(截至3月27日)，多数城市供地保持“量缩质优”的特点，各线城市土地出让金同比均实现增长，其中一线城市优质地块供应较充足，上海推出面积同比增长，北京推出地块价值较高，房企举牌积极，一季度北京、上海住宅用地出让金分别达569、345亿元，叠加低基数影响，一线城市整体出让金同比增幅超两成;二线城市中，杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，推出面积同比增幅较大，房企积极补仓，带动二线城市土地出让金同比增长三成以上;三四线城市土拍表现相对一般，土地出让金同比小幅增长。在房企投资进一步聚焦核心一二线城市背景下，土地出让金集中度继续提升，根据中指数据，2025年一季度(截至3月27日)，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至7成左右(2024年全年为51%)。
重点城市来看，为了提高房企拿地积极性，今年以来各地政府在土地出让方面进行了多项政策优化。一是核心一二线城市通过增加核心区域的土地供应，引导房企聚焦高价值区域开发，如成都、杭州等地一季度核心区宅地供应占比均过半。1月，北京还明确提出，在住宅用地供应方面，优先向轨道交通站点和就业密集地区供应住宅用地。同时，低密度住宅用地(容积率≤1.5)的供应占比提升。根据中指数据监测，2025年一季度(截至3月27日)，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达17.6%，较去年同期增长2.0个百分点。其中苏州推出15宗宅地中，容积率1.5以下的有9宗;沈阳推出的3宗宅地，容积率均在1.5以下。二是产品设计条件放宽，助力好房子建设。去年以来多地加快优化地块规划设计条件，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等，助力好房子建设。去年以来，北京、重庆、杭州、南京、苏州、江苏、安徽、湖北、四川等多个省市出台“好房子”建设相关规范，其中今年2月北京出台了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点(试行)》，示范效应和风向标意义明显，预计后续将有更多城市优化相关政策。
土拍热度方面，去年四季度以来，随着房地产销售端出现阶段性回稳，土地市场也迎来积极变化，核心城市土拍情绪升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.2%、28.1%，成都、苏州平均溢价率也在20%以上，北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。
上海、杭州土地市场升温明显：一季度，上海三次土拍共计成交10宗宅地，9宗溢价，5宗溢价率超30%;杭州出让32宗地中有28宗溢价成交，多宗地块溢价率超40%，有4宗溢价率超70%，其中3月25日，滨江西兴单元BJ030102-25地块成交楼面价72915元/㎡，刷新杭州地价单价最高记录(之前最高记录为1月24日滨江竞得的湖墅单元GS0201-R21-05地块，成交楼面价为64834元/㎡)，3月28日，杭州地价单价最高记录再次被刷新，一季度杭州三次刷新地价记录，西湖蒋村文新单元XH030203-01(3)地块成交楼面价88029元/㎡，溢价率115.39%。
北京、成都、苏州、宁波等地在优质地块带动下，多宗地块高溢价出让，而非核心区多为底价成交：北京一季度共出让11宗宅地，海淀东朱房两宗地、树村及朝阳三间房组团地块均溢价成交，且成交总价均在70亿元以上，其中海淀树村地块成交楼面价102347元/㎡，刷新北京地价单价最高记录(之前最高记录为1月2日建发竞得的海淀朱房地块，成交楼面价95407元/㎡)，其余7宗地块底价成交;成都出让24宗宅地，14宗溢价，有8宗溢价率超30%，其中3月11日，高新区桂溪街道铜牌村9组、10组地块成交楼面价31700元/㎡，刷新之前成都地价单价最高记录(之前最高记录为2024年9月20日贝好家获取的锦江区金融城三期宅地，成交楼面价27300元/㎡)，3月27日，成都地价单价最高记录再次被刷新，一季度成都两度刷新地价纪录，金融城三期H10地块经213轮竞价被建发以高溢价率106%获取，成交楼面价达41200元/㎡;苏州出让8宗宅地，3宗溢价，其中工业园区两宗宅地溢价率均超20%。
南京、天津、长沙、郑州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整体土地市场低温情绪未改。福州、武汉、无锡一季度出让地块均为底价成交。
表：重点城市2025年一季度高溢价成交地块(截至3月28日)
注：高溢价率地块统计口径为按成交溢价率高于25%统计
拿地企业方面，央国企仍是拿地主力，地方国资占比降低。根据中指数据，2025年一季度(截至3月27日)，22城累计拿地金额中，央国企占比为56%，其中北京、上海、成都、广州央国企拿地金额占比均超7成;地方国资占比12%，较2024年全年降低20个百分点;民企占比24%，较2024年全年提升7个百分点，其中滨江一季度补仓力度较大，带动民企整体拿地占比提升。
近两年，中小房企拿地多聚焦“小而美”地块，这类地块能够帮助房企更好地平衡发展规模与经营效益，降低开发风险，提高资金使用效率。而与之相比，头部央国企凭借资金实力，投资主动性和补仓能力更强，除通过获取“小而美”地块实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地块获取，实现货值补充，巩固市场地位。
整体来看，2025年一季度，房企投资保持“聚焦深耕”策略，叠加多地优质地块供应节奏加快，核心城市土拍热度较高，带动300城住宅用地出让金同比增长。短期来看，预计地方政府将进一步优化土地供应策略，一方面着力提升供地质量，加大核心区域优质地块供应;另一方面通过放宽规划设计条件，如优化容积率计算规则、鼓励立体生态住宅等，给予产品设计更多的灵活性，以此提升房企拿地意愿。
此外，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措。2月广东省发行收购存量闲置土地的专项债券落地，为市场释放了更加积极的信号，随着专项债收购闲置土地的政策经验积累，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快，进而推动房企再投资，实现“以土地存量换发展增量”，促进房地产市场加快“止跌回稳”。
市场趋势：二季度核心城市成交量有望继续修复
2025年1-2月，全国房地产市场延续修复态势，新建商品房销售面积和销售金额同比降幅较2024年全年明显收窄。重点城市方面，去年四季度以来，重点城市新房销售量已连续两个季度保持修复态势，二手房成交实现明显增长，市场“止跌回稳”取得一定成效，3月多个核心城市迎来“小阳春”行情，市场延续修复态势。预计二季度各项政策落实将加快，加上去年四季度以来优质地块供应增加，接下来“好房子”项目陆续入市或将带动改善性住房需求释放，预计短期核心市场成交量有望继续修复，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。
表：2020年以来北京不同总价段二手住宅成交情况
表：2020年以来上海不同总价段二手住宅成交情况
表：2020年以来深圳不同总价段二手住宅成交情况
备注：标红数字为该总价段近五年年度最高值
二手房刚需入市节奏加快，有望加快一二手联动效应释放。近两年核心城市二手房成交表现持续好于新房，今年一季度这种态势仍在延续，二手房市场活跃度较高。值得关注的是，除了“高总价”的改善型房源成交保持较快增长外，2024年以来，重点城市“低总价”二手房成交量也出现明显回升，反映出对价格最为敏感的刚需购房者正在加快入市。以一线城市为例，2024年北京、上海、深圳300万以下二手房成交套数同比分别增长50%、62%、93%，今年1-2月，成交同比继续保持高增长态势。去年四季度以来，限购优化、公积金贷款政策放松等助推刚需积极入市，一季度教育需求进一步强化了这种效应。二手房成交持续放量有利于带动房价趋稳，同时二手房刚需入市有望加快新房置换需求释放。
从复苏路径来看，一线及核心二线城市市场有望率先实现“止跌回稳”。政策支持力度、市场供求关系及预期、城市吸附力等是影响不同城市市场复苏节奏的关键因素。从市场表现来看，一线及核心二线等高能级城市修复较快。
去年四季度一线城市优化限购限贷等政策对市场带动明显，市场修复程度最为突出。一线城市人口吸附力强，购房需求旺盛，自2024年四季度以来，新建商品住宅、二手房成交量同比已连续两个季度保持较快增长，整体市场修复态势较明显。在市场环境改善和近期土地市场升温带动下，购房者对市场的信心以及房价企稳预期有所增强，同时优质地块供应增加也将对新房销售形成有力支撑，且北上深限制性政策仍有优化空间，若政策能够进一步优化，将对市场恢复产生积极影响，预计一线城市市场有望率先止跌回稳。
二线城市市场分化态势延续，强二线城市市场恢复节奏有望加快。去年926新政后，杭州、成都等核心二线城市政策进一步优化，政策效应驱动居民置业信心改善，带动市场加快恢复。从市场销售和出清周期来看，今年以来杭州、成都、合肥等核心二线城市新房销售面积同比均保持增长，且可售出清周期相对可控。从供应端来看，杭州、成都中心城区新房供应规模占比均有所提升，且去年四季度以来高溢价成交的住宅用地入市，将为市场提供较高品质项目，带动住房需求释放。从人口吸附力来看，二线城市中，合肥、杭州等城市2024年常住人口增长明显，增量均超10万人，为房地产市场提供较强支撑。此外，部分二线城市加快推动货币化安置城中村改造进展，如厦门、郑州自去年四季度执行相关政策以来，对新房销售拉动作用明显。
三四线城市库存去化压力较突出，短期内市场仍面临一定调整压力。对于大部分三四线城市而言，住房将回归消费属性，城镇化及购买力将主导市场走势。当然，三四线城市之间的房地产市场也会存在差异，部分位于发达城市群/都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的三四线城市，楼市需求仍有一定支撑。
整体来看，随着各项政策加快落实，叠加高品质项目供给增加，预计二季度核心城市成交量将继续修复，一线及核心二线城市市场有望率先“止跌回稳”，不同城市及城市内部板块之间分化行情或将延续。同时，收购存量闲置土地已成为今年房地产“稳投资”的关键举措，预计接下来各地盘活存量用地进展将加快，进而改善市场供求关系，促进市场进入新的循环。
