再次交流不迷路
北京的房地产市场正在逐步回暖，但高层住宅却似乎被市场“遗忘”了。
在国有房企的众多项目中，小高层住宅的销售占比已经超过了六成，然而高层住宅的去库存速度却异常缓慢。以朝阳区的某个项目为例，其三期高层住宅的去化率甚至不到一成。
自2024年下半年以来，随着降首付、降按揭利率、放松限购等一系列房地产政策的实施，楼市整体开始复苏，但高层住宅滞销的现象却逐渐显现，并在2025年成为全国主要城市的一种普遍现象，甚至已经成为了行业内的共识。
曾经在房产市场中占据重要地位的高层住宅，如今却突然失去了往日的辉煌。这一变化背后所反映出的趋势，值得我们深入关注：时代在不断变化，人们的购房偏好也随之发生了改变。
实际上，高层住宅销售不畅的原因是多方面的，其中一些显而易见的原因包括人口密度高、供水供暖不足、电梯故障频发以及消防救援难度大等问题。然而，真正让购房者望而却步的，还是市场供需关系变化所引发的价值重估。
从历史的角度来看，中国的多层和高层住宅的大规模建设始于2000年之后。
当时的背景是：人口红利加速释放，城镇化进程快速推进，大量适龄劳动力涌入城市，房屋需求持续高涨。在这种背景下，房地产行业需要追求高周转和高效率，高层住宅凭借其能够容纳更多人口、占用较少土地空间以及相对较低的价格成本等优势，一度成为各大城市的主流产品。特别是2008年之后，在4万亿基建投资的推动下，全国新城建设如火如荼，这一趋势一直持续到疫情之前。
时代催生了建设热潮，但同时也带来了高层密集建设后社区人口拥挤的典型后果。以北京的天通苑为例，根据第七次人口普查的统计，天通苑这个长3公里、宽2公里，占地48万平方米的区域，常住人口却接近30万人，这还不包括相当一部分的流动人口。计算下来，天通苑的人口密度已经是整个昌平区的10倍以上。
需要注意的是，支撑起天通苑庞大人口构成的，主要是大量的外来人口。这也从侧面反映了北京这个超级都市强大的产业吸引力。然而，高层住宅如今面临的销售困境，其实与人口问题密切相关。
自2020年疫情之后，中国的人口形势发生了突变：2021年，中国人口增量创下新低，2022年减少了85万人，2023年减少了208万人，2024年再度减少了139万人，人口自然增长率为-0.99‰。人口的减少意味着购房需求的减少，而与此同时，全国住宅建筑的供给在过去20年里却一直在快速增长，甚至库存还没有完全消化。
截至2025年1月末，全国重点50城新建商品住宅的狭义库存高达31093万平方米。从城市角度来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多个城市的去化周期仍然超过20个月。
在这种需求减少、供给过剩的情况下，再加上房价由于之前的下行趋势处于相对低位，购房者自然更倾向于选择那些生活质量更高、户型更大、楼层更低的住宅。
从二手房市场来看，自2000年前后开始的高层住宅建设潮中，许多房屋的电梯、供水、电路系统等都面临着设计寿命即将耗尽或问题逐渐暴露的情况。预计到2030年前后，全国绝大多数高层建筑都将进入一个较为尴尬的时期，这一事实已经让购房者对二手高层住宅望而却步。
此外，按照现行的规定，当住宅高度达到一定限度后，必须配备两部电梯，消防通道也必须配备，这导致高层住宅的公摊面积普遍较大，得房率通常低于80%。相比之下，小高层和洋房的优势就显得更加明显。
而且，随着社会对环保问题的日益重视，政策端对高层住宅的态度也并不友好。2021年，住建部等15个部门联合发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，要求县城新建住宅应以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比不低于70%，住宅建筑最高不超过18层（约54米）。
2024年11月，江苏省住建厅出台了《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》，要求城区常住人口300万以上的城市不得新建500米以上的建筑，严格限制新建250米以上的建筑；100万至300万人口城市的建筑高度限定在150米以内。
政策导向对高层住宅不友好，高层住宅的需求持续下降，二手高层市场的竞争力大幅下滑。这三大原因共同作用，导致高层住宅市场的现状变得十分明显：无人问津。
时代在不断变化，人们的需求和偏好也在不断改变，与人相关的商品价值也随之发生了剧烈的变化。看来，我们真的需要学会对价值进行重新评估了。
