来源丨张雨泽的法学乐园
我租给你一套房子，你是承租人，如果我后来把房子卖了，新房东必须允许你住到租期届满为止，我和新房东之间的房屋买卖不能破除你的租赁权，此为买卖不破租赁。但是，如果我是2月1日和你签订房屋租约，2月10日把房子交付给你居住，而我在2月5日就把这房子卖给了张三并且办理了过户登记手续。那张三想让你搬出去，你能不能对张三主张“买卖不破租赁”？不能，因为买卖不破租赁必须是房屋所有权转移的时候，这房子在你承租人占有状态下才可以主张。而这个例子中，房屋所有权转移时，承租人并未占有房子，那是不能主张买卖不破租赁的。
再进一步，在先抵押，后出租的情况下。承租人能否主张买卖不破租赁的关键就是看“承租人是否知道自己租赁了一个抵押物”。我在把房子租给你之前，已经把这房子抵押给了银行，现在银行对这房子有一个抵押权。后来，我又把房子出租给你。别忘了，不动产的抵押是必须登记的，登记后不动产抵押权才成立。那你说你知不知道你租了一个“抵押物”？房子抵押是登记的，推定你是知道的。再后来，我偿还不了银行的债务，银行要对这房子行使抵押权，把房子卖掉受偿，房子被张三买走了，张三要求你搬出去，你不能对张三主张买卖不破租赁。因为这时候是“先抵押后出租”，你承租人租赁房子时知道房子上有银行的抵押权，你还租赁，那你就得容忍抵押权带给你的风险。并且承租人手里是一个设立在后的租赁债权，无法和银行手里设立在先的抵押物权相对抗，法律此时优先保障银行抵押物权的顺利行使。
那如果我出租给你的不是房子，而是汽车，汽车属于动产，我先把汽车抵押给银行，动产的抵押只要签了合同就成立，银行有了汽车抵押权，但是没有登记。之后，我又把这汽车出租给你，因为汽车抵押权没有登记，推定你是不知道你租赁了一个抵押物。后来，我因为无法偿还银行债务，银行行使抵押权把这车卖掉，张三买了以后要求你把车交出来，你是可以对张三主张买卖不破租赁的。因为你不知道这汽车是先抵押后出租的，法律就优先保护承租人的交易安全，毕竟承租就是使用权的交易嘛。
再说一个特殊情况，我这房子先被法院给查封了，我又出租给你。你别疑惑门口贴着封条还怎么出租住人啊？咱这是一楼，咱出门走落地窗可以吧。在你租赁期间，法院拍卖了这房子，张三买走后，要求你搬出去，你也不能向张三主张买卖不破租赁。因为在民法理论上，法院的查封、扣押都看成是一个登记了的抵押权。此时，就相当于在这房子上先有一个登记了的抵押权，后来又出租给你。论主观，推定你知道房子上有一个抵押权，你知道自己承租了一个抵押物，那法律也就不优先保护你的租赁交易安全了。论先后，人家法院查封在前，你租赁在后。论性质，法院的查封相当于登记的抵押，法院手里相当于有登记的抵押权，是物权，你手里只有一个租赁债权，债权当然抗不过物权。
综上所述，买卖不破租赁的例外之一是“租赁物所有权转移时，承租人未占有租赁物”，二是“承租人租赁时，知道自己租了一个抵押物”。只要出现这两大类情形，大胆下结论，承租人不能主张“买卖不破租赁”。
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