案情简介
李某与杨某曾系夫妻关系，二人于2003年登记结婚，于2024年7月经法院判决准予离婚。陈某系杨某的亲戚。案涉房屋系杨某与李某婚后购买，登记在杨某名下。2023年3月，李某与杨某感情不和分居闹离婚，在二人婚姻关系存续期间，杨某将案涉房屋过户至陈某名下。李某至今一直居住在案涉房屋。陈某持不动产权证书以房屋所有权人名义起诉至法院，要求李某搬离并返还案涉房屋，排除妨碍。
法院审理
陈某是否有权请求返还房屋关键在于其是否为案涉房屋实际所有权人。
陈某主张在杨某处买受案涉房屋，其仅提交不动产权属证书，本案需审查陈某与杨某之间买卖关系存在与否。陈某主张50万元价格购买案涉房屋，其明确表示无法提供买卖合同，陈述50万元房款支付17万元现金，其余房款由债务抵顶。在法院询问17万元现金支付地点、款项来源，抵顶房款债务由来，陈某均无法作出合理解释。
陈某无法提交购房合同、款项支付无法作出合理解释，与正常房屋买卖交易不符。加之陈某与杨某之间存在亲属关系，杨某向陈某过户房屋时处于杨某与李某分居闹离婚期间，法院认定陈某与杨某之间房屋交易不真实。因二人之间不存在真实房屋交易，房屋过户登记不能产生物权变动效力，陈某无法取得案涉房屋所有权。因陈某非案涉房屋实际所有权人，其无权要求李某腾退并返还案涉房屋。在本案承办法官将案件事实和相关法律规定向陈某进行释明后，陈某自愿撤回起诉。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。返还原物纠纷的主体需为物权人。不动产权属证书只是不动产登记机关颁布的权利证明文件，其衍生于不动产登记簿，具有初步证明效力，但其只具有不动产权利的推定效力，并不能直接决定实体上所有权存在与否。即便办理房屋过户登记手续，登记人并不当然享有所有权。对于不动产真实权属，需要审查不动产登记原因。涉及交易关系取得不动产权，需要审查出卖人是否为有权处分，是否存在合法有效的买卖合同，房产是否办理过户登记，满足上述条件，买受人可取得房产所有权。上述三个条件中，出卖人为无权处分情形下，若买受人属于善意取得，仍可获得房屋所有权。若双方之间无合法有效买卖关系、未办理过户登记，二者条件缺少任何一个，则买受人无权取得所有权。如本案中，杨某与陈某无真实交易关系，仅办理过户登记，陈某无法获得案涉房屋所有权。陈某非所有权人，无权要求李某返还房屋。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
（来源：山东高法、聊城中院）
