(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房屋买卖进程中，合同履行、产权转移以及违约责任的承担等问题，常常引发各类纠纷。这些纠纷不仅紧密关联当事人的切身利益，还会对社会经济秩序产生一定影响。本案围绕北京市昌平区一号房屋的买卖展开，涉及夫妻共同财产、委托代理、抵押房屋交易以及违约责任认定等多个法律要点，对解决类似房屋买卖合同纠纷具备重要的参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
原告林宇辉向法院提出四项诉讼请求：一是要求被告张悦、李阳、恒居房产经纪公司（Y 公司）继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，配合办理案涉房屋的网签和不动产权属转移登记手续；二是要求三被告连带承担未按约定办理解除房屋抵押贷款手续和权属转移登记的违约金 44 万元；三是要求被告张悦、李阳向自己支付已付给恒居房产经纪公司的佣金 49400 元；四是要求三被告承担本案诉讼费。
林宇辉称，2019 年 6 月 2 日，在居间人恒居房产经纪公司的介绍下，自己与被告张悦的代理人李阳签订《北京市存量房屋买卖合同》，张悦将昌平区一号房屋以 220 万元出售给自己。合同签订当日，自己向恒居房产经纪公司支付佣金 49400 元，向张悦支付定金 10 万元。因房屋在某银行设定抵押，双方约定张悦应于 2020 年 7 月 30 日前办理抵押注销手续，自己也按约定在 2020 年 5 月 3 日前共支付房款 200 万元。双方还约定网签后十个工作日内办理房屋权属转移登记手续，若未按约定办理，出卖人应按已付房价款的一倍或房屋总价款的 20% 支付违约金，并支付已付恒居房产经纪公司的全部佣金。张悦与李阳原系夫妻，案涉房屋虽登记在张悦名下，但李阳作为房屋共有人及张悦丈夫书面承诺同意出售。二人离婚时未处理解抵押债务，该债务应由二人共同承担。如今自己多次催促，被告仍不办理权属转移登记，严重侵害了自己的权益，故诉至法院。
（二）被告答辩
被告张悦：房屋买卖合同由前夫李阳与原告签订，自己全程未参与，对价格不知情。签订合同时房屋不允许买卖，定价低，现在自己没能力偿还银行贷款，对原告支付给恒居房产经纪公司的服务佣金不予认可。
被告李阳：案涉房屋是张悦婚前购买，与自己无关，自己只是接受委托卖房，房屋抵押借款是张悦个人借款，不同意承担连带责任。
被告恒居房产经纪公司：张悦本人在房屋买卖合同上签字确认，自己多次催告张悦解除抵押、办理房屋过户手续，未能办理过户是张悦的原因导致，自己不应承担违约责任。
（三）法院查明
张悦与李阳于2010 年登记结婚，2020 年登记离婚。2019 年 6 月 2 日，林宇辉与张悦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款 220 万元，房屋已抵押，张悦应于 2020 年 7 月 30 日前办理抵押注销手续，林宇辉按约定时间分期支付房款，剩余 20 万元于过户当日支付，张悦应于 2019 年 10 月 1 日前交房。合同还约定了出卖人违约时的处理方式，包括退还已付款、支付利息、违约金以及已付恒居房产经纪公司的全部佣金等，双方同意自合同签订之日起网签后 10 个工作日内办理房屋权属转移登记手续，恒居房产经纪公司作为居间人在合同上盖章，李阳作为委托代理人签字，后张悦本人签字确认。
合同附件对特殊情况及各方权利义务进一步明确，如购房款支付到一定数额未办理网签过户的处理方式，房屋共有人李阳同意出售并承担责任的承诺，以及恒居房产经纪公司协助办理过户及贷款手续并收取费用的约定。合同签订当日，林宇辉支付恒居房产经纪公司信息费、服务费共计49400 元。
合同履行过程中，林宇辉按约定支付购房款200 万元，张悦收到款项后未按约定办理抵押注销及房屋过户手续，剩余购房款 20 万元未支付。2019 年 10 月 1 日，张悦将房屋交付给林宇辉使用。微信聊天记录显示，自 2020 年 6 月起，林宇辉和恒居房产经纪公司多次要求张悦办理解除抵押及过户手续，张悦均推脱。
三、裁判结果
被告张悦继续履行与原告林宇辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》。
被告张悦、北京恒居房产经纪公司于本判决生效后7 日内协助原告林宇辉办理昌平区一号房屋的网签及所有权转移登记手续，将该房屋的所有权转移登记至原告林宇辉名下，办理房屋过户手续所产生的税费由原告林宇辉负担。
被告张悦于本判决生效后7 日内支付原告林宇辉违约金 5 万元。
四、案件分析
合同效力与履行：林宇辉与张悦签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。林宇辉按约支付房款，张悦未按约定办理网签及过户手续，构成违约，林宇辉要求继续履行合同及办理相关手续有事实和法律依据。
违约责任认定：张悦违约应承担责任，但林宇辉主张的违约金和佣金对应的合同条款适用前提是合同解除，现林宇辉要求继续履行合同，该条款不适用。法院综合考虑张悦违约行为和林宇辉维权支出等，酌情确定违约金为5 万元。
李阳的责任：案涉房屋登记在张悦名下，房屋买卖合同当事人是林宇辉与张悦，李阳作为委托代理人签订合同，根据合同相对性原则，林宇辉要求李阳承担责任无事实和法律依据。
恒居房产经纪公司的责任：恒居房产经纪公司作为居间人已履行催告义务，未能办理过户是张悦原因导致，恒居房产经纪公司不应承担违约责任，但需协助办理相关手续。
五、胜诉办案心得
合同条款严谨性：签订房屋买卖合同时，务必确保合同条款严谨、明确，详细约定各方权利义务、履行期限、违约责任等关键内容，避免因条款模糊引发纠纷。
产权及抵押审查：购买房屋前，要仔细审查房屋产权状况，包括是否存在抵押、共有人等情况，确保交易安全。若房屋有抵押，需明确解押责任和时间节点。
证据收集与留存：在交易过程中，注重收集和留存与交易相关的各类证据，如付款凭证、聊天记录、催告函等，以便在发生纠纷时能够有力地支持自己的主张。
法律知识储备：了解房屋买卖相关法律法规，如合同效力、抵押财产转让、违约责任承担等规定，准确运用法律维护自身权益。
沟通与协商：在纠纷发生时，积极与对方沟通协商，尝试通过友好方式解决问题。若协商无果，及时寻求法律途径，避免损失扩大。
