(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产市场中，房屋买卖合同纠纷屡见不鲜。当同一房屋出现多份买卖合同时，不同买受人的权益冲突往往使纠纷变得极为复杂。本案发生于北京市海淀区，围绕一号房屋的产权归属，赵雅琴与孙晓琳对阳光地产公司（A 公司）提出诉求，其中涉及合同效力认定、房款支付查证、房屋实际占有以及恶意串通判定等多个关键法律要点，对明晰房屋买卖纠纷处理规则具有重要参考价值。
二、案件详情
（一）原告主张
孙晓琳诉求：孙晓琳向一审法院提起诉讼，请求阳光地产公司协助办理位于海淀区一号房屋的不动产权属证书，将房屋产权登记至自己名下，并要求该公司承担诉讼费、公告费。
赵雅琴诉求：赵雅琴同样向一审法院提出，要求阳光地产公司协助办理一号房屋不动产权属证书并将产权办至自己名下，同时承担诉讼费、公告费。赵雅琴上诉请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。赵雅琴称，自己与阳光地产公司签订的《商品房买卖合同》已在北京市海淀区房屋管理局办理备案登记，合法有效，应受法律保护，且已交纳全部购房款，双方存在真实有效的房屋买卖关系。而孙晓琳与阳光地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，房屋预售备案登记的买受人为自己，阳光地产公司明知房屋已出卖还卖给孙晓琳，主观恶意明显；孙晓琳购房价格低于市场价，未申请登记备案，合同出卖人签章有两个单位公章，购买方式不正常，孙晓琳与阳光地产公司明知房屋已售仍恶意串通，损害自己及民生银行合法权益。
（二）被告答辩
孙晓琳辩称，自己与阳光地产公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，已支付全部购房款，支付凭证完整，手续齐全，且持续还贷至今。自2005 年 4 月入住房屋至今，实际居住长达 17 年余。赵雅琴与阳光地产公司签订购房合同以及个人住房抵押贷款合同是配合该公司骗取银行贷款，不存在真实的房屋买卖和按揭贷款合同关系。17 年里，赵雅琴既不向阳光地产公司主张权利，也不实际占有使用房屋，不符合常理。房屋预售登记备案并非预告登记，不产生物权效力，不能依据备案认定赵雅琴与阳光地产公司存在真实有效的商品房买卖关系。
（三）法院查明
2004 年 2 月 27 日，阳光地产公司与赵雅琴签订《商品房买卖合同》，约定赵雅琴购买一号房屋，单价每平方米 9180 元，总价款 1453928 元，首付款 293928 元，余款 116 万元做二十年贷款，出卖人应在 2004 年 6 月 1 日前交房。随后，赵雅琴与某银行就该房屋签订《个人住房抵押借款合同》，贷款金额 116 万元。庭审中，赵雅琴提交银行个人账户对账单，证明银行于 2004 年 3 月 31 日放贷，款项于 4 月 1 日入账阳光地产公司，但无法提供首付款支付凭证，且表示仅还贷至 2005 年，之后未再按约还贷。
2005 年 3 月 15 日，阳光地产公司与孙晓琳就一号房屋签订认购书。3 月 18 日，双方签订《商品房买卖合同》，约定按建筑面积计算，总价款 119 万元，签约当日支付购房款 76 万元，其余房款 43 万元做银行贷款，出卖人应在 2005 年 8 月 31 日前交房。3 月 23 日，阳光地产公司向孙晓琳出具购房首付款 76 万元发票一张。4 月 1 日，孙晓琳与 k 银行就一号房屋签订《个人住房抵押贷款合同》，贷款金额 43 万元。4 月 11 日，阳光地产公司向孙晓琳开具剩余房款 43 万元发票一张。孙晓琳提供银行流水证明至今仍在按期还款。
在房屋使用方面，孙晓琳提交与阳光地产公司于2005 年 4 月 1 日签订的《补充协议》，证明阳光地产公司同意其提前于 2005 年 4 月入住一号房屋的要求，还提交契税证明、公维发票、房屋各项杂费票据等，证明自 2005 年 4 月至今一直实际使用该房屋，赵雅琴则认可未实际使用过一号房屋。
二审期间，赵雅琴提交某银行起诉其与阳光地产公司借款合同纠纷的案卷，称可证明自己和阳光地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，已实际支付全部价款；还提交民生银行发送的短信，称可证明贷款逾期，自己已支付全部房款，与阳光地产公司存在真实房屋买卖关系。孙晓琳认可借款合同纠纷案卷真实性，不认可关联性及证明目的，不认可短信的证明目的及关联性。法院认为，诉讼案卷无法体现赵雅琴所述证明目的，与本案缺乏关联性，短信记录无法显示与一号房屋的关联，对赵雅琴提交的证据材料均不予采信。
三、裁判结果
北京阳光地产公司于判决生效后三十日内协助孙晓琳将一号房屋的所有权登记至孙晓琳名下。
驳回赵雅琴全部诉讼请求。
四、案件分析
合同效力与买卖关系认定：赵雅琴虽与阳光地产公司签订合同并备案，但无法提供首付款支付凭证，未按约还贷，且长期未主张交房等权利，其与阳光地产公司间交易疑点众多，法院认定不存在真实有效的商品房买卖关系。孙晓琳提交购房合同、付款凭证、还款凭证及长期居住事实，形成完整证据链，证明其与阳光地产公司存在真实房屋买卖合同关系且已实际履行。
恶意串通判定：赵雅琴主张孙晓琳与阳光地产公司恶意串通，但无证据显示二者构成恶意串通，其关于孙晓琳与阳光地产公司合同无效的主张缺乏依据，法院不予采信。
证据采信规则：法院依据证据的真实性、关联性和合法性进行采信。赵雅琴二审提交的证据，诉讼案卷无法体现证明目的，短信与房屋缺乏关联，均未被采信；孙晓琳提交的一系列证据相互印证，被法院认可，成为认定事实的关键。
五、胜诉办案心得
注重证据收集与整理：在房屋买卖纠纷中，全面收集购房合同、付款凭证、还贷记录、居住证明等相关证据，并整理成完整证据链，有力支撑自己的主张。如孙晓琳凭借完整证据链胜诉。
严格审查合同条款：签订房屋买卖合同时，仔细审查合同条款，明确双方权利义务，包括房屋交付时间、价款支付方式、违约责任等，避免合同漏洞引发纠纷。
遵循交易常理判断：在判断房屋买卖关系真实性时，结合交易常理分析。如赵雅琴长期不主张权利、不实际居住等行为不符合常理，影响法院对其主张的判断。
准确把握法律规定：了解房屋买卖相关法律规定，如合同效力认定、预售登记备案与预告登记区别、恶意串通认定标准等，在纠纷处理中准确运用法律维护权益。
及时维护自身权益：发现房屋买卖存在问题或纠纷时，及时采取措施维护权益，如主张交房、解除合同、追究违约责任等，避免因拖延导致权益受损。
