去年底，在全城看房的王女士萌生了一个想法：与其花费数百万，每月贷款2万元去买一套新房，为什么不去买一套地段好、总价便宜的老房子，好好享受当下的生活。其后，她快速买下了抚琴一套68万元的二手房，单价仅1万元/㎡。
一边是成都楼面地价正式站上4万元/㎡，一边是有人单价1万元/㎡在成都市中心买房。
成都的市场变得魔幻起来。
走红的老房子：
成交周期缩短，价格重回2023年
因为在中介行业工作的原因，孙先生身边常常有人咨询房子的事，但最近，他发现了一个现象：二手市场上，50㎡左右、总价60万左右的房子越来越少，2000年以前的老房子，在售的房源面积在变大。
“感觉50㎡左右的老房子被越来越多人盯上。”越来越多人关注老小区，且户型更小越吃香。
关于成都2000年以前的老房子，贝壳研究院西南分院有这样一组数据：
2023年，这类老房子的成交套均总价为91.746万元，套均面积为75.39㎡，均价12169元/㎡，成交周期161天；
2024年，老房子成交的套均总价86.22万元，套均面积74.56㎡，均价11563元/㎡，成交周期161天；
2025年一季度，老房子成交的套均总价88.50万，套均面积73.63㎡，均价12019元/㎡，成交周期158天。
拉通来看，2000年以前的老房子正在呈现的趋势是——成交周期越来越短，经历了2024年的价格低谷后，今年的成交单价开始反弹。
成都玉林的老房子
要知道，这类老房子此前一直在市场上成交困难，虽然单价不高，但长期价格稳定，跌涨幅都很有限。但现在，这类房子却在整个市场中表现亮眼——大多数房子的价格还在回调期，但老房子的价格已经回到2023年的状态，且热度正在变高。
老房子的价值逻辑：
有人买来装理想的生活，有人盯上背后收益
是谁在买走老房子？
在社交平台上，爆改老房子的装修贴子流量赚足了流量，用低总价买房，然后爆改一番，也能装下理想的生活。
一名资深经纪人介绍，买走老房子的人主要分为三类：一部分是因为市中心的学区资源，用于小孩读书；一部分人主要是买来自住；还有一部分则是看中老房子的低总价与高租金带来的高回报率。
“老房子占据的地段优势，能够给年轻人提供更便捷的城市生活，因此，不少年轻人选择买下老房子改造后自住，成本不高，且能够按照自己的需求改得很舒服；买走老房子出租的投资者们，同样盯上了年轻人群体，把房子改造后用于出租，成为年轻人在成都的第一站，这是被许多人忽视的优质投资。”这名经纪人这样介绍他的客户购买逻辑。
社交媒体上的“老破小”改造成为流量密码
关于老房子的投资逻辑，在社交平台上，有人算过这样一笔账：
一套57万元总价的老房子，加上税费中介费最终花费60万左右，改造装修花了18万左右，现在这套房子的月租金达到5450元。按照这一算法，他的投资回报率达到8.4%左右。这样看来，实际收益已经很高。
事实上，买老房子的人，还有另一种算账模式。
装修博主苏女士年初以总价60万元，首付不到10万元买下了一套二手房，贷款50余万，年限为30年，每月月供在2300元左右，装修预计10万出头，而她预判这套房能租4000元左右。也就是说，这套房子她前期仅需投入20万元，后期租金不仅能覆盖月供，还有有盈余。
此前，苏女士为了小孩读书，买下了一套青二老房子改造后在网上走红。因此，她买下了第二套老房子，准备装修后出租：“我现在住的这套房子很多人愿意出高价租，所以我准备再装一套总价不高，但租金收入比较可观。”
苏女士改造后的房子
但这类房子如何保证有稳定的租客，是存在的风险点。一位买了老房子的业主告诉发哥，他更愿意签3年以上的租赁合同，对于租客来说，能够长期不涨价，对于自己而言，则能够保证有稳定的收益。
经纪人告诉我们，因为现在首付比例和贷款利率的下调，买了老房子用于出租，实际上的花费仅为20-30万，“目前二环内的老房子，大概单价在1万元出头，玉林部分外立面改造的老房子单价较高，能达到1.1-1.3万元/㎡左右。”
什么样的老房子更受欢迎？他给出了三个关键点：
1、生活配套方便，小区要有便捷的商圈，靠近地铁是首选；
2、户型好。户型方正、易于改造的房子，无论是对于自住者还是投资，都能够有更大的发挥空间。
3、多数总价在50-70万元左右。因为这一总价段的房子，能够更好的控制成本，且大概户型也在50-70㎡左右，更利于将空间利用到极致。
购买此类房子，这些问题需要注意
表面上看，低花费就能撬动一套房产，并且还能拥有较高的收益，买老房子似乎是在买房时很值得的选择。但事实上，购买老房子背后，也有许多注意事项。
首先，由于老房子的房龄较大，内部的线路、以及装修都老化了，需要考虑房子重装面临的问题。上述的投资，都是基于“爆改老房子”之后产生的收益，而如何在保证安全实用的基础上控制装修花费，这是一重考验；
其次，购买老房子后，就要做好长期持有的准备，目前的老房子成交周期在158天，虽然这一时长并不算长，但由于老房子的价值空间有限，很难做到通过降价来达成快速成交；
同时，单价万元左右就能买到地段较好的老房子，但这些房子都没有地下车库，甚至车位都很少，也几乎没有绿化，要做好接受几乎没有小区环境和停车难的准备。如果能买到进行改造后的房子后期的居住舒适度将大幅提高。
成都改造后的老小区
最后，老房子的价格十分稳定，虽然跌幅不大，但也意味着它很难有涨价的空间，不适合抱着房产增值的心态买入。
主编：余鸽
编辑：王荣碧
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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