大家好，我是苏北哥！今天是4月4日，农历三月初七，开启清明小长假的第一天！
01.
限售解除后，大批“2年内解套”房源挂牌价格高出板块均价一大截！神了？
今天是宁七条XZ发布之后，迎来的首个小长假，除了常规出门踏青、扫墓的人群，趁着假期出门看房的人必定不少！其中必定有不少是“抄底党”！
不管什么时候，无论楼市上行下行，房价是涨是跌！市场上总有一群买房人的信念特别坚定！就好像2010-2021年那十年的上行市场，他们坚定的相信房价会跌一样，坚持不买房；如今他们依然相信，宁六条出台，南京限售完全取消，二手房源挂牌激增，房价会在相互踩踏下暴跌，然而真的会暴跌吗？
XZ发布数日以来，南京二手房挂牌量的确激增，贝壳数据显示，3月31日，XZ发布后首日南京二手房新增挂牌量达到3069套，环比前一日暴增325%，刷新数据新高！
可以看到，过去的30天以内，南京二手房新增挂牌量稳定在1000套以下，位于600多到100套之间，新政后挂牌量直接比之前多了两倍多！一大批2023年-2024年间售卖的新楼盘在这次XZ潮中“解套”，二手次新房源纷纷挂牌上市。
然而令人意想不到的是，这批房源的挂牌价格不仅不低，而且有的甚至还大大超过了所在板块二手房挂牌均价！一时间让很多人XZ后房价暴跌的期望化为泡影！
雨花软件谷
2024上半年的销冠盘软件谷伟星时代悦峰，这几天连续挂出3套房源，其中价格最高的一套，挂牌单价达到41362元/㎡
隔壁的保利凤起云台，也挂出2套房源，其中1套房源挂牌单价也超过了4万/㎡
而实际上软件谷目前板块二手房挂牌价格并没有这么高，譬如万科金色城品次新房，最新挂牌价格仅有2.3万/㎡
限售解禁后的新挂牌房源，甚至比之前板块挂牌房价高出近一倍！
河西中
4月2日刚刚交付的河西大街越秀和樾府，瞬间就挂出近10套新房源，挂牌价格普遍偏高，其中多套房源挂牌单价超过7万/㎡，甚至达到7.5万+/㎡。
而与越秀和樾府一墙之隔的河西中豪宅保利云际，目前挂牌价格仅在4.5-5.9万/㎡之间。
新玄武
去年刚刚交房的招商局中心臻境也趁着解除限售，一口气挂出了7套新房源，但挂牌价格也是偏高。其中2套房源挂牌单价甚至达到了5.8万+/㎡。
而之前新玄武品质标杆，星河天赋和星河国际两家楼盘，目前二手房挂牌价格区间也只在4.2-5万/㎡区间，偶尔极少优质房源挂牌价格超过5万/㎡。
大校场
3月底4月初这段时间，大校场有两家楼盘交房，一个是南钢三金睿境，另一个是保利琥珀云台。
其中南钢三金睿境的新挂牌房源单价达到了5.6万/㎡左右。
保利琥珀云台解禁后一口气挂出了3套房源，挂牌单价均在5.2万/㎡以上，最高挂牌单价房源达到了55121元/㎡。
但就算是大校场曾经的门面担当云澜尚府目前房源挂牌价格也只有4.3-5万/㎡之间。
而且自南京限售解禁以来，大校场多个小区新挂牌房源单价均高于XZ发布前的房源挂牌价格。
譬如标杆豪宅金基望樾府，XZ后房源挂牌单价均在6.6万/㎡以上，其中价格最高一套达到6.9万+/㎡，刷新一个月来该小区最高挂牌单价。
华润润鸿府新挂房源相比XZ前，单价出现了大幅上涨刚刚挂出的一套润鸿府116㎡3房，挂牌单价达到了5.4万+/㎡，而20天前该小区房源挂牌单价在4.7万/㎡左右。
燕子矶
XZ后就连燕子矶这样的纯刚需板块，“解套”房源也没有逃脱高价挂牌的命运。今年5月份即将交房的燕子矶22万方地标大盘保利燕璟和颂，限售解禁后一口气挂出3套房源，其中单价最高一套挂牌价格达到3.93万/㎡。
而在燕子矶核心区，只与保利燕璟和颂一路之隔的万科燕语光年，最新挂牌价格只在3.3-3.5万/㎡
相比起来，保利燕璟和颂的同等面积户型的挂牌单价比万科燕语光年起码高出2000-5000元/㎡。然而这种情况燕子矶居住区也在同时上演。颐和四季府、华发四季雅筑二手房房源在这次XZ中“解套”，但挂牌房源单价依然比之前燕子矶二手次新房挂牌价要高出不少。
颐和四季府的房源挂牌单价在3.4-3.6万/㎡之间，最高单价房源达到3.59万/㎡
华发四季雅筑的房源挂牌单价在3.37-3.5万/㎡之间，其中最高房源挂牌单价达到3.47万/㎡
两盘的新房源挂牌价格明显比周边小区高出很多，目前燕子矶次新二手房挂牌单价基本上都是“2字头”。
比如与华发四季雅筑、颐和四季府一街之隔的燕熙台最新房源挂牌单价只有2.9万/㎡
中海燕矶听潮最新房源挂牌价格只有2.7万/㎡
弘阳燕江府、保利国际社区等小区最新房源挂牌单价更低，只在2.24-2.55万/㎡
02.
“解套”新房源挂牌价格不降反升？背后原因是什么！
其实宁七条XZ后，解套新房源挂牌价格不降反升这一现象，已经把很多人看傻了眼，特别是等着抄底的等等党们，感觉事情发展根本出乎当初预料，甚至没有任何内在逻辑而言！
难道解除了限售，反而还让持房业主们“信心暴增”！高价抛售手中房产，以求得合理的TZ回报？
“等会儿！这是2015年的南京楼市，还是2025年的南京楼市？”，这群业主们出奇一致的“迷惑行为”，甚至让很多买房人混乱了当下的年代！“正所谓降价没等来，居然等来了涨价？”
其实，在3月31日，新宁条XZ发布当天，北哥就曾和一位圈中好友交流后市的行情走势，敬听了他的一番高论，当时他就说“很多人认为XZ后，南京房价会大跌，我看不至于，因为既然GC敢于一下子放开南京限售，那么说明已经有了充足的底气和应对方法，所以南京房价不会掉”
如今南京市场行情来看，他当初的判语可谓是一语中的！
但是任何事物发展都有其内在逻辑，为什么限售解禁，南京新解套的大批房源挂牌价格不降反升？背后的价值逻辑是什么？逻辑就在于房产交易税费制度的修改！
二手房交易，契税降低了，但房产增值税的征收标准却没有变动。
去年12月契税改革ZC正式执行，凡140㎡以下户型契税收取标准统一降为1%，大大减少了买房人的支出成本，瞬时间全国二手房交易量爆发式增长，南京二手房去库存就是从那个时候开始的。
契税降低是为了方面买家，但是有利于房屋卖家的房产增值税收取标准，却没有变动！早在今年3月上旬，相关媒体曾爆出：ZY财政部正在积极研究“取消房产增值税”事宜
然而房产增值税税项最终没有被取消，而南京限售却抢先一步放开了！
房产增值税当初设立的本意的确是为了减少房产TZ行为，打击炒房，但是该税项的计算却不是以“房价增值部分计算”，而是以房产现存市值计算！
目前房产交易现行税制执行标准
举个例子，比如目前市值200万的房产，买入两年内出售，无论目前市值相对当年买入价是高还是低，都要缴纳相当于房产总价5.3%的增值税，缴税金额在10.6万。
也就是说，南京限售解禁后的2年内“解套”房源，在挂牌价格中，必须要包含增值税成本，200万总价的房源，挂牌价格起码要在211万以上，才能保本，220-230万以上才能保留买家的还价空间。
同样的总价越高的2年内二手房源，包含了增值税成本就越高，所以挂牌价格也就自然高于同板块的2年以上的二手房源。
比如上文提到的燕子矶保利燕璟和颂，89㎡小三房，目前最高挂牌价格为350万，折合挂牌单价在39326元/㎡。然而这个挂牌总价当中是包含5.3%的房产增值税的，也就是说该房源的真实挂牌总价应该是331万左右，真实挂牌单价应该在3.72万/㎡左右。
报价较低的房源，如300万总价左右89㎡小三房挂牌房源，真实挂牌总价应该在284万。真实挂牌单价应该在3.19万/㎡左右。
这样算下来，保利燕璟和颂这个2年内小区房源挂牌单价就与隔壁的万科燕语光年基本持平了！
保利燕璟和颂实景
还有河西中部的4月3日刚刚交房的越秀和樾府，141㎡4房，报价998万，挂牌单价70416元/㎡，如果减去房产增值税部分，真实挂牌总价应该在945万，真实挂牌单价应该在6.7万/㎡左右。
越秀和樾府交房实景
而越秀和樾府6.7万/㎡左右的挂牌单价就与隔壁的保利云际花园的部分房源挂牌价相差不多了！
也就是说，只要房产增值税没有取消，执行标准没有降低，即使放开限售，2年内解套二手房挂牌价一定会高于周边其他2年以上房源挂牌价。
这样就无形中，让南京二手房价格形成了明显的“梯度制”！等等党们，想捡漏似乎没那么容易！
今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！
主编简介：
苏北哥， 男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。
1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。
是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。
