蒋村地块实景图
图源：浙报传媒地产研究院
仅仅过去三天，杭州地王又被刷新了！
从3月25日滨江水电新村项目的77409元/㎡，一下子跃升到3月28日建发蒋村项目的88029元/㎡。
杭州地价超8.8万元/㎡，名义地价超越深圳，仅次于上海、北京。
全国房产界和媒体界人士都在关注和热议杭州地王诞生事件，自媒体和社交媒体疯传消息。
我们作为房地产市场的研究者，必须从专业的视角，以专业的分析传递给公众真实的信号。
如何看待杭州新地王的诞生？
杭州连续出地王，是不是意味着杭州向一线城市进阶了？
一线城市房价会永远上涨吗？
01
地王需要专业维度分析
分析一块地的楼面价，首先要看容积率。
建发拿下的蒋村项目成交楼面价88029元/㎡，实际上这块地容积率仅1.1；而三天前，滨江竞得的水电新村项目，容积率为2.9，这两者是完全不能对等来比较的。
蒋村地块区位图
图源：浙报传媒地产研究院
2.9容积率的地块一般只能做高层（做高低配非常勉强，江边高层景观更震撼），1.1容积率的地块则可以做叠排，也可能做部分4层三联排。
且蒋村是杭州高端房地产的发祥地之一，建发蒋村项目南面直线距离西溪湿地仅300多米。
如果打造叠排产品，200㎡的户型，定价约2500-2600万元左右，对于这一片区等着改善的部分人群来说，是可以接受的总价。
换算成单价，约12万-13万元/㎡，也是一个市场基本认可的正常价格。
因此，我们不能抛开容积率，仅仅谈论楼面价。
以杭州最典型的低密别墅区九溪玫瑰园为例，地块出让年代久远，容积率仅0.3，如果现在重新进行一次土拍，恐怕地价可以达到20万元/㎡以上。
杭州九溪玫瑰园
图源：绿城官方微信号
另一个层面，纯宅地和商住地的名义地价表现也不一样。
中海拿下的杭州海潮TOD地块，成交楼面价43353元/㎡。
名义地价看似不算特别高，但这块地可售住宅建面占总建面约56%，这意味着商业商办等部分占比高达约44%，一般商业商办部分的价值都远低于住宅，因此住宅实际地价要高得多。
又如，2024年12月，华润+中海联合体竞得的深圳后海地王，成交总价185.12亿元，折合楼面价约70388元/㎡。地块包含约17.69万㎡住宅、7万㎡商务公寓、1万㎡商业等，如果将不可分割部分分摊到住宅，住宅地价将达到10万元/㎡。
02
杭州是一线城市了？
近期，全国宅地楼面价排行榜不断更新，杭州的宅地最高地价在2025年前三个月多次刷新。
有人认为，从地价来看，杭州已经是一线城市了，真的如此吗？
一线城市、二线城市，不能简单用房价和地价来衡量。
还要考量经济规模、人口规模、产业门类、高等教育、国际化水平等诸多指标。
如果仅以房价来衡量，厦门的房价高于广州、高于杭州，早应该是一线城市了。
去年926政策大幅转向后，杭州是整个市场中复苏明显的城市之一。杭州楼市高度市场化、高度敏感，春节以来市场突然爆发，同时借着“杭州六小龙”的东风，汇聚了来自全国的目光，也使得开发商对杭州这座城市的价值判断发生了变化。
杭州，一直是二线城市的领头羊，有人说是1.5线城市，现在也有可能成为1.2线或者1.3线城市了。
03
城市能级不是房价的保险箱
房地产市场与一座城市的能级，或者说行政能级没有必然的关联。
反过来，也不能完全以房价来衡量一座城市是一线，还是二线。
千万不要神话一线城市，也不要认为一线城市就是房价的保险箱。
过去几年中，北上广深的市场调整，丝毫不比杭州等二线城市小。
1990年代的东京和1998年的香港，跌幅都超过50%。
