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问答422期
要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，清明假期无更新，节后见！
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问：为啥感觉中海、绿城呈现的品质要高过其他开发商？
答：只能说是比较知名的两家，中海在西安，交房和物业一直是很稳定，没有太多亮点，但也谈不上太多失望，物业服务口碑又有额外的光环。
绿城新房销量是西安第一，得益于全运村的成功，海棠三章的热销，在外立面、景观上有很浓的特色。
剩余的几家里，招商和金茂的交付也是很稳定，溢价也比较高，本地房企经发白桦林系列的交付也是稳的。
所谓品质，除了过往交付项目的稳定口碑外，还有物业水准，房价涨跌等多个因素影响。
上行时期，房子好坏涨就行，下行时期，房子好坏看交房。
问：爱知中学落地幸福林带板块，怎么看？
答：原文是 新城区与省教育厅直属的西安爱知中学合作发展签约仪式在新城区成功举行，具体落在哪里，什么规模，还不清楚，参考港务区引进铁一中、高新一中模式，在此前，后宰门小学幸福校区21年已经开学。
幸福林带区域，有近8000亩的开发存量土地，已储备4179亩，待供应2974亩，也需要更多的名校资源增加区域吸引力。
爱知作为五大外，家长关注度很高的学校，此前的学区范围主要是西七路周边，学区房以96-98年间的步梯房为主，有学区价值，无自住体验。
爱知中学家属区、设计院家属院、中心医院家属院、针织厂家属院、黎明一巷、六谷庄以及西苑花园等基本都是老破小，很多人下不去手。
如今爱知落地幸福林带，既是老城区+名校的全新组合，也给了更多人选择新房的机会，后续周边土地还有供应，对带动区域开发，是个利好。
幸福林带周边在21年，融创、龙湖供应后，很长时间没有新进开发商，但作为老城区，公园、地铁、商业、学校资源充足，周边人自住，置换改善的需求还是很多的。
城东大学多，市场多，医院多，单位多，潜在的购买力是很强的，现在又有爱知落地，可谓锦上添花。
问：中海曲江大城受周边地王影响吗？
答：地王带动周边整体房价的逻辑，在2025年已经很难成立了，市场下行，万元地普遍，但能否出地王，还是未知，企业也要权衡收益和成本，高价拍地，后续卖不动怎么办？
在中海曲江大城的西侧，21年，曲江大明宫置业拍的地王，楼面地价约24325元/㎡，现在四年过去了，房子还没有面世，浐灞21年的六个地王，上实和招商的陆续交房，还有三块没面世或退地。
面世的小区，要么自身品质过硬，销售强势，卖完了，要么机不逢时，降价再卖，对周边二手房也没有什么带动作用，反而因为购买成本太高，二手房业主非常被动。
再看曲江，待出让的土地位于中海曲江大城东侧，容积率最高1.2，且限高13.5米，确实很优质，如果盖豪宅，和多数人也没有关系。
（来源：贝壳二手房）
大城价值除了买的早，赶上房价上行外，也是吃到了铁一曲江的学区房溢价，但当下铁一选择很多，金湾、陆港都有房。
且曲江大城二手房价格已经在降，周边阳光城plus、曲江九里、金地翔悦天下等，同样有学区卖点，价格更低。
如果大城是小面积，临路的该卖的早就卖了，绿城全运村、保利天悦、万科国宾这些学区房，都在挤水分。
问：卖掉华润未来城市后，找不到曾经万人摇的房源？
答：卖的时间挺好，全运村和未来城市，除了铁一、高新一中的学区溢价外，最核心的卖点是奥体的城市面貌，外加买的早，因此二手卖相不错，但二手房不是一直涨的。
随着高新、曲江等城南强势区域供应，外加奥体区域中粮、龙翔、绿城等更多二手房陆续交房，高价买奥体上学的逻辑不存在了，更多都是小面积，总价250万以内，再贵就不看港务区了。
能够看清这个趋势，立场还是很清醒的，但思路需要与时俱进，2021年后，基本西安没有买倒挂，摇号跟风的机会了，那么多当年的万人摇，现在二手房赔钱的也有不少。
当下只有自住逻辑，无论是200万以内买二手自住，500万以内买新房改善，2025年都是挺好的一年，产品够新，供应够多，且老城区，新区量大管饱，随便挑选。
当年买对是运气，不是你多有眼光，如今买，自住是第一位，不要还有捡漏心态。
问：西安60万买顶楼94平，月租2200元，能买吗？
答：对于西安多数的房子，想以租养贷，甚至以租金为长期收益，都是不现实的，房价太高，且新房供应巨大，不具备稳定收租的基础。
只有一类，买的特别早的家属院，老房子，主城区位置的，参考小雁塔、草场坡、电视塔周边，租金是稳定收益。
简单一笔账，月租2200元，刨除平均两个月空置期，一年的租金收益只有2万多，60万买房，这个预算内的又都是老房子，哪个能稳定收租30年，本都挣不回来，更别说收益了。
还是个顶楼，老房子，隐患buff堆满，同样60万存银行，大额定期，收点利息都比当房东强，还不用担心各种突发情况。
确实说过，买房投资渠道受阻，可以考虑收租，但也看购入成本和租金的收益，60万买房，月租 2200元，是一笔糊涂账。
问：好奇一些小学，初中还没开学，为啥就叫学区房？
答：学区房是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的范围，位于该范围内的房产被称为学区房，对于二手房，学区以当年划分为准，对于新房，同样是以交房落户后，当年的学区为准。
因此，买新房未交房的时候，是无法确定学区的，家长的判断，更多都是参考上一年学区范围，及距离学校远近。
但这种情况也有变化，以高新31小、11初为例，周边住宅用地未开发时，周边地块，已划在学区范围内，中海拿地，学仕里交房后，也确实是该学校的学区。
而沣东范围，土地推荐的阶段，就围绕名校供地，比如融合区保利拿地前，区域就明确高新一中沣东中学名校+。
鸿瑞摘地时，更是发布了《关于周吴片区配套学校的复函》，提出在周边打造集小学、中学于一体的“名校+”，往后新区范围内，土拍前，明确学校会是一个趋势。
全国范围内，以无锡为例，小区周边幼儿园、小学、初中是什么学校，买房前也都会有教育配套的公示，让买新房担心学校的家长，更加放心。
问：铁一金湾会复制铁一陆港的涨价奇迹，还是跟着仁村下跌步伐？
答：与学区本身的关系有限，重点是购入成本，铁一陆港如今在二手房的火热，主要是一手房东当年买的便宜，外加奥体城建面貌优异，同时学校优质，属于多个原因促成的，可以说集齐天时地利与人和。
铁一金湾不一样，属于为了带动能源金贸区的基本配套和吸引力，在高新一中进场后，又引入铁一中，咸阳当地和外地来西安的家长看的最多。
新房价格上，17000+左右的均价，外加四代住宅超大赠送的新房为主，总价不高，因此附近新房卖的火热，这个价格放在西咸范围，已经不便宜了。
而仁村并不一样，一方面摘牌事件，对投资需求有影响，但自住上学需求的，师资，生源，扶植力度不变的情况下，不少人还是认可这里学区价值的。
周边买房的，碧桂园、中建、中海业主，就是一手房买贵了，遇上高新三期大量供应，市场下行，当下二手房面临亏钱出场，但不卖自己住的业主也挺多。
以中海学仕里为例，学区吸引力和高三兑现现状下，二手房113㎡仍可以卖到300万，放在西安，一个新区的二手房价格里，已经不低了，但铁一金湾所在的西咸，却很难复制港务和高三的市场和需求。
问：如果高新三初学区范围内生源紧张，如何卡生源？
答：三初的学区范围确实很大， 西到唐延路，北到科技路，东到太白南路，学区内小区众多，二手房需求火热，尤其是领先时代、高新枫尚等小面积，总价100万内，很受欢迎。
据家长反馈，2024年，初一扩招到了36个班，上一年是24个班，相当于多了近600个学生，如果学位有限生源多，要么扩班，要么分流。
（经开入学预警通知）
参考经开区，摸底时学区内学位紧张，会发布预警，若招生入学时，学区内房户一致的适龄儿童，在对应学区学校招生计划数内，按照落户先后次序安排入学，超出学校招生计划的，将按照相对就近原则统筹分流至其他学校。
至少目前没听过高新三初有学区预警，况且还有家长选择四校、四初、十一初，也是一种需求分流。
【楼盘点评】
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作者：Kikyo
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