我发现已经有快三个月没跟大家聊房地产了，这是牢章大大的失职，这两天看到了，有的媒体居然已经开始用楼市迎来小阳春作为标题进行报道了，俗话说，谎言重复千遍就变成了真理，小阳春俨然已经成为了一个事实。这种鼓吹房地产市场，公然唱多的歪风邪气，不正之风必须狠狠刹停，给他迎头痛击。
今年的《政府工作报告》把“稳住楼市股市”写进总体要求，16日的《提振消费专项行动方案》再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，牢章是要站出来泼几盆凉水的。
那房价涨十几年的时候，你好我好大家好，现在房价跌了才几年啊，一个个都迫不及待地站出来了，未免吃相有些太难看了
2025年房地产市场，稳住了稳住了，真的能稳住吗？如稳。
我们先看看媒体拿出来，论述小阳春的有力证据，今年1月份至2月份，新建商品房销售面积和销售额同比降幅分别比上年全年收窄了7.8个和14.5个百分点。
从国家统计局监测的40个重点城市来看，1月份至2月份新建商品房销售面积和销售额同比分别增长1.3%和7.1%。
这里有两个重要证据，第一是销售面积和销售额降幅收窄，我们只需要把国家统计局的数据拿出来，就能看到今年1月，数据的确出现了跳变。大家要注意到这个数据是一个同比数据，也就是说今年的销售额和销售面积实际数据，比图表最左边去年1月份的数据实际上是更低，只是因为本图统计的是同比，是一阶导数，在图片上就给人一种爆发式增长的错觉，可见不光是我们新闻学有各种魅力时刻，统计学也很有些门道在里面。
第二个证据是，40个重点中大型城市。销售房销售面积同比都有了大幅增长，特别值得指出的是，销售额的增长要快于销售面积的增长，意思是今年卖出的房子单价平均比去年更高，新房价格出现了明显的上涨，这难道不意味着，房价又开始上涨了吗？
我们还是回到市场上来，这两年的市场上明显有一个新名词，叫好房子。
第一，最近这几年大中型城市土地出让越来越像优势地段集中，因为整体市场下行趋势之下，房地产开发商拿地也很谨慎，土地位置不好，周转时间长的地块会被舍弃。
第二就是这些好地段的土地，开发商不可能把它建成低价的经济盘，而是建成面向中高端人群的改善盘。
如果把这几年的政策主线串起来看，其实是更加明晰的，多地已经放宽了对于房地产金融面积的规定可以在同样的面积和房价之下，消费者拿到更多的房子。连北京这种城市，都修改了计算办法，阳台、饰面层部分面积不计入容积率，以建筑面积100和140平方米户型为例，‘得房率’可从80%提升至约90%。部分城市还出现了零公摊的新盘。
《住宅项目规范》也将住宅层高标准提升至不低于3米，名义上房子面积不变，但实际上新房得到的面积和空间更多，采光、通风、居住体验上不是一个级别。
这样组合拳打下来，名义单价自然抗住下跌压力，甚至可以上涨一点，这就是政策改革所释放的红利。
翻译翻译，这一轮小阳春，实际上是一二线城市集中地开发了一批地段更好，品质更高，得房率更高，实际面积更大，但是和普通人没什么关系的项目给房地产市场续命。
其中的用意是很明显的，我在之前的视频当中就跟大家讲过了，过去几十年，炒房的底层逻辑是。房地产市场地方既是参与者又是决策者还是最大的受益者，在房地产的造富神话上，它动员了整个中产阶级参与进来，暂时放弃当下的消费压缩支出，背上贷款购买房产，享受纸面上越来越上涨的数字。
但现在一部分中产阶级眼看这场游戏玩不下去了，想要把自己囤积的房地产变成现金，套现一大笔财富的时候，新房和二手房就形成了对手盘，地方必须想尽办法把钱继续锁在房地产里。近几个月，一线城市二手房成交量创阶段性新高，北京12月网签量同比增长66%。
二手房有显著优势，不用担心买到烂尾期房，也不用担心潜在的风险，所见即所得。但新房出售的最大受益人是地方，二线城市以上他们以土地价格税费等形式拿走了房屋价格的百分之70以上，地方是最不乐见于二手房套现的，买房可以填充土地财政，卖房就如同虎口夺食。
地方自救的思路已经很明确了，那就是拉开新房和二手房之间的差异性，原先的100平二手房和100平新房，新房可能略贵一点，但实际得到的房子面积可能更大，容积率、地段和配套设施，都比原先的二手房要更好。
通过这种方式来吸引购买新房，稳住房价的锚。这看起来房地产的价格锁死了，甚至反弹了，实际上是用各种优惠政策和隐性降价来用空间换时间。根本目的是吸引刚需群体和改善群体买入新房，稳住新房下跌的速度。
所以我对于房地产市场的任何宣传稿子都不感冒，现在大义凛然的跳出来告诉大家，要让大家住上好房子，早干嘛去了？
之前的房子为什么不“好”？是缺乏土建能力吗？是缺乏钢筋混凝土和水泥吗？是没有人指出特色御手指和特色公摊这些问题吗？tell me why！回答我！
人为制造稀缺性，把土地价格拉到天上去，最大化土地收益的时候，没见你们让出如此多的利益。你们不是知道自己错了，只是明白自己快死了。
新房的对手盘二手房的房主也不是傻子，新房通过各种方式拿到了竞争优势，但二手房主不会像开发商一样，卖的便宜了，马上有人来窗口指导要求房子涨价。他们永远有最后一招，就是降价。
我们来看一下，2025年2月70个大中城市二手住宅指数，北京比上一年下跌了3.4%，这还算好的，整张表的平均下跌值都在5%以上，唐山秦皇岛这种正式下跌到了两位数，对比一下2024年同期，二手房的跌幅还越来越大了，这还是官方数据。安居客数据更狠，百城二手房挂牌均价；一线城市下跌9.0%，新一线城市下跌10.2%，二线城市下跌11.1%。
你一直在跌，你根本就没停过
并且还有一个重要逻辑，那就是现在有余力购入改善盘的业主，往往都已经自有住房。买新房的时候，旧房会出售。安居客数据，2025年1月，百城二手房挂牌量229.8万套，同比去年增长19.0%；其中一线城市增加16.1%，新一线城市增加14.7%，二线城市增加20.5%
房地产相关的视频可以说是我客观性最强的视频，因为数据就在这里，我不用做过多解读，大家会有自己的判断。
去年年初，在刺激政策支持下，也炒作了一波楼市小阳春。小阳春之所以叫小阳春，就是因为它不是真正的第二春。就像人到中年，不去搞健身，反而狂吃伟哥，剂量越来越大，下面的反应却越来越小。
现在的媒体不看疗效看广告数据讲的少，调门起的高，我不知道。你们这么使劲鼓吹，想把大家都坑到房地产这个下降通道里面是什么意思。到底是谁在狂按喇叭，想让大家都买房子呢？真的好难猜呀。
还好现在你有喇叭，我也有喇叭，你能让记者想破脑袋给你论稳中向好，你还能管得住观众给谁关注三连吗？
总的来看我们对房地产的观点保持不变，如果没有新的更大力度的大招，比如说彻底放开超一线城市居民户口，买房即落户这种超预期政策，房地产的下降通道在2~3年之内不会有变化，只是急跌和缓跌的区别而已。
注意我这里说的还是一二线城市，三四线城市已经可以战略性放弃了，随着人口老龄化，人口数目减少，这些城市的房子在未来的10到20年内，都会逐渐向鹤岗靠拢，只有居住价值，没有经济价值。
过去几十年间凭借房地产，我们用钢筋水泥和炒估值的方法把房地产干成了支柱产业，不光是因为占gdp的比例高，还因为房地产兼顾了税收功能，是实际上的税务部门。
一线城市地产价格收入比是26.3，二线是11.2，三四线是7.9。在房价收入比如此畸形，简直都称得上反动的情况下，长期以来房地产市场抗拒市场自发完成出清。
从2016年涨价去库存以来，靠政策刺激，靠一次一次的救，靠最后把泡沫越吹越大，但经济学不是任人揉捏的橡皮，为此要付出的代价一定会更大。
房价上升期，躺着收钱不想搞房产税改革，房价下降期，债务积累不敢搞房产税改革，还是想办法卖新房维持土地财政。任何金融产品市场本质上都是新兴市场，现在所有人都知道房地产不会永远上涨，房地产的好日子还在后头呢。
章北海的自然选择
Après moi, le déluge
