华润置地第二增长曲线持续发力，已在利润贡献上有显著体现。
3月26日，华润置地公布2024年全年业绩，备受关注的是，其经营性利润再创历史新高。2024年，华润置地经常性业务（包含经营性不动产及资管业务、轻资产管理和生态圈要素型业务）收入为416.5亿元，同比增长6.6%，占总经营额的14.9%；经常性业务核心净利润达103.4亿元，贡献占比至40.7%，同比增长6.3个百分点。
经常性利润跨越百亿门槛，宣告着华润置地成为少数从住宅第一曲线向多元业态第二曲线成功跨越的房企。
长期以来，房地产企业在行业波动中探寻稳定增长路径，而华润置地凭借“3+1”一体化业务模式脱颖而出。分析人士认为，华润置地这种多元业务布局，是精心构建起稳定的双曲线发展结构，让不同业务板块相互支撑、协同共进，抵御市场风险的同时，也为利润增长打开新通道。
值得注意的是，华润置地还巧用REITs这一金融杠杆，盘活存量资产。在传统开发模式受限的大背景下，这一创新举措开辟出一条全新赛道，让资产从沉睡走向高效流通，投资与业务之间形成可持续的良性循环，不断筑牢“第二发展曲线”的根基，为行业提供了可借鉴的转型样本。
模式领先资产优质，百亿利润夯实第二增长曲线
“经常性利润破百亿，不只是简单的财务数字跨越，更像是一场模式变革成功的信号枪。”一位行业分析师指出。
随着房地产行业走入新模式，旧的模式已不再适应新的供求关系，房企需要寻找适合自身的模式，才能保证经营的可持续性和业务的稳定性。
而只有拥有出色的模式和创新能力的房企，才能在市场变化中保持领先。
从2004年深圳万象城开业确立“开发+商业”的双轮驱动模式，到2016年提出“2+X”战略，再到“十四五”期间的“3+1”一体化业务模式、大资管业务创新发展，华润置地通过自身模式调整，形成了应对变局的核心竞争力。
尤其是在房地产行业面临巨大挑战的2024年，华润置地通过“3+1”一体化业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务相互协同，展现出强大的韧性和发展潜力。
财报显示，2024年华润置地全年实现营业收入2788亿元，同比增长11.0%；综合毛利率为21.6%；净利润为255.8亿元，核心净利润为254.2亿元。
其中，经常性业务已成为华润置地利润增长的重要引擎，其利润贡献首次突破百亿大关，占比提升至40.7%。
具体来看，2024年华润置地经营性不动产业务营业额为233.0亿元，同比增长4.8%；经营性不动产业务毛利率为70.0%，同比提升0.4个百分点；经营性不动产业务（不含酒店）毛利率为75.7%，同比持平。
这背后是华润置地旗下购物中心租金收入、写字楼出租率等指标稳健增长，显示出强大的运营实力。其中，2024年华润置地购物中心实现零售额1953亿元，整体经营利润率61%，再创历史新高。截至2024年底，在营购物中心92座，全年新开购物中心16座，为历年最多，平均开业率超过95%，并成功打造了西安万象城这一引领商业进步和行业发展的现象级产品。
写字楼业务在市场承压和竞争加剧的双重影响下，平均出租率75%，继续保持行业领先水平，全年新租、续租面积均创历史新高。酒店业务在供需格局重塑背景下，全年实现营业收入20.7亿元，区域竞争优势持续巩固；酒店管理业务正式与凯悦酒店集团达成合作，品质服务力及品牌影响力稳步提升。
轻资产管理业务方面，华润万象生活持续巩固行业头部领先地位，通过输出专业的管理经验和品牌，实现了营业收入和核心净利润的双位数增长。2024年，华润万象生活实现营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；核心净利润35.1亿元，同比增长20.1%，市值及市盈率持续位居行业首位。
生态圈要素型业务也在稳步发展，城市代建、租赁住房、文体场馆运营等业务的发展质量和品牌影响力不断提升，为华润置地贡献新的利润增长点。其中，城市代建业务全年实现营业收入11.8亿元，累计在管面积约7607万平方米，全年新签政府代建面积位列行业第二；租赁住房业务实现营业收入8.0亿元，截至2024年底，累计在管项目64个，管理规模行业排名第九；文体场馆运营业务实现营业收入7.8亿元，在管项目达到17个，在管大型体育场馆项目数量排名行业第一。
可以看出，与同行业企业相比，华润置地在利润结构上更加多元化和健康。
分析人士指出，当不少企业还在依赖单一开发销售业务时，华润置地已成功构建起多业务协同发展的格局，经常性业务利润总额突破百亿、占比提升，使得公司在面对市场波动时具有更强的抗风险能力，也为第二增长曲线奠定了坚实的利润基础。
双REITs平台撬动存量资产良性循环
华润置地构建的商业、有巢双REITs平台，是其在资产管理领域的重要创新举措，也是夯实第二发展曲线的关键支撑。
财报显示，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元，成功构建华夏基金华润有巢REIT（基金代码：508077.SH）、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180601.SZ）两大公募平台，不动产“投融建管退”体系愈发完善。
其中，华润商业REIT自2024年3月14日上市以来，全年实现EBITDA3.51亿元，预算完成率112%，股价累计上涨25.6%（截至2024年12月31日），连续四个季度现金分红合计3.15亿元，年化分派率5.08%。
据悉，华润商业REIT以旗下核心区位标杆项目青岛万象城为首发资产，成功在深交所上市。青岛万象城凭借优越的地理位置、成熟的运营模式和高出租率，成为优质的底层资产。该REIT的上市，不仅为华润置地回笼大量资金，更重要的是打通了“投融建管退”的商业地产全产业链闭环。
从行业角度看，消费基础设施公募REITs的推出，为房企盘活经营性物业提供了新的途径。
而华润置地抓住机遇，通过REITs将优质商业资产证券化，将沉淀的资金释放出来，投入到新的项目开发和运营中，形成投资与业务的可持续良性循环。
分析人士认为，与首批申报的其他企业相比，华润商业REIT在底层资产估值、募集金额等方面都处于领先地位，显示出市场对其资产质量和运营能力的高度认可。
作为首单市场化机构运营的保租房公募REIT，华润有巢REIT同样意义重大。
华润有巢REIT于2022年12月9日正式上市后，至今已进行4次分红。该基金投资的基础设施项目主要位于上海市松江区，包括有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目，均为保障性租赁住房项目，项目通过自有房屋租赁和停车场经营等方式获取经营收入。
2024年，有巢REIT实现营业额7908万元，同比增长1%；EBITDA5004万元，同比增长5%。截至2024年12月31日，有巢REIT后复权收盘价为3.142元，较发行价上涨30%。
“有巢REIT的成功发行，不仅为保障性租赁住房建设提供了资金支持，也为华润置地在租赁住房领域的发展开辟了新的融资渠道。”一位房地产行业分析师指出，通过REITs，华润置地能够将保租房资产进行有效盘活，提高资产流动性和运营效率，进一步扩大租赁住房业务规模，满足市场对保障性住房的需求。
据悉，按照计划，华润置地未来5年，REITs发行规模希望达到500亿元以上。除了华润内部资产以外，可能还会收并购一些资产进行扩募，此外还有一些类REIT和私募等正在研究发行。
“双REITs平台的建立，使华润置地在存量资产运营和管理方面走在了行业前列。”上述分析师认为，通过REITs这一金融工具，华润置地实现了存量资产价值的最大化，为第二发展曲线注入了强大动力，也为行业在存量时代的发展提供了可借鉴的样本。
