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2025年悉尼这十个区房价上涨最快
预计2025年悉尼独立房价格的涨幅中位数约为3%，但仍会有一些地区将“异军突起”，实现更强劲的上涨。
Shore Financial最新发布的《悉尼现状报告》（State of Sydney Report）对全市600多个区进行了分析。
报告根据各区当前的独立房要价中位数将其分为五个五分位数组，其中包括悉尼的中心地带区、郊区、崛起地区、专业人士区和富裕区。
然后，再在每个分组中选出排名前五的区。
报告通过分析列出了十个预计在未来六个月内将为投资者带来超过5%资本收益的地区。
Shore Financial总裁Theo Chambers表示，大悉尼地区的房地产市场在过去一年中保持稳定，2024年的独立房价格中位数上涨了5.2%。
“虽然整体涨幅不大，但某些区的房价上涨更为明显，突显出全市各地都存在着强劲的需求。”他说。
报告显示，本季度排名前五的区分别是Glenmore Park、Kings Park、Belmore、Gymea和Canada Bay。
Chamber表示，在从今年2月至8月的半年中，这五大地区的房价预计将上涨超过5%。
“2025年房价上涨较快的地区遍布全市，虽然这些地区的房价涨幅不一，但它们有一个共同点，那就是上市天数少，房源供应有限，这意味着这些市场的买家都会有紧迫感。”
他表示，买家了解其目标区是利于买方还是卖方非常重要，因为这将影响买家的定价和谈判策略。
他认为，澳洲储备银行2月份的降息虽然不会立即改善还贷能力和住房的可负担性，但将改变悉尼的市场动态。
Chambers虽然无法预测储备银行是否会进一步降息，但他表示，排名前十的区已经出现了买家的竞争和持续的需求。
02
全澳建筑业依然低迷 未显复苏迹象
墨尔本的住宅塔吊数量回升，使该市的塔吊总数达到两年来的最高水平。
根据 2025 年第一季度 RLB 塔吊指数，墨尔本成为过去六个月内塔吊数量增长的三个城市之一，另两个城市是伍伦贡（Wollongong）和阳光海岸（Sunshine Coast）。
墨尔本住宅塔吊净增 13 台——尽管有 42 台被拆除，但又新增 55 台。这一增幅超过了数据中心、酒店和市政基础设施项目的塔吊单数增长。然而，尽管墨尔本的塔吊数量回升，相比之下，悉尼的住宅塔吊净减少 11 台，使该市塔吊总数下降 14 台至 373 台，而整个澳洲的建筑行业仍未显现复苏迹象。
全国范围内，住宅塔吊净减少 5 台，总数降至 487 台，连续第四次下降，远低于 2023 年第三季度创下的 553 台峰值。
这表明澳洲当前的建筑活动，尤其是住房建设，并未迎来市场急需的增长。
不过，塔吊数量的增加未必意味着墨尔本公寓建设大幅增长。地产开发商 Mirvac 的开发主管 Stuart Penklis 指出，塔吊的分布和项目规模才是关键。
Penklis 表示：“我们需要关注塔吊的具体位置，以及它们所涉及的项目规模，在外围城区，可能有更多小型项目，因此塔吊数量可能有所增加。但如果看墨尔本市中心的大型项目，新塔吊其实不多。”
过去六个月，墨尔本唯一新增塔吊的私人住宅项目是 UrbanDC 开发的 Heirloom Armadale，位于内东区绿树成荫的高端住宅区，共新增 2 台塔吊。而同期，维州政府资助的 Prahran 和 Hampton East 公共住房更新项目也分别新增了 2 台塔吊。
与此同时，最新数据显示，由于 2 月份澳洲央行降息 25 个基点（截至目前今年唯一一次降息），市场信心回升，悉尼和墨尔本的房价连续第二个月上涨。开发商表示，房价上涨对于推动新项目至关重要，但当前的涨幅尚未达到 15-20% 的水平，而这一涨幅被认为是推动中低价位公寓开发的必要条件。
悉尼 Capio Property 创始人 Mark Bainey 说：“房价需要上涨，才能让新公寓项目具备可行性，目前，新公寓售价的涨幅仍未能弥补建筑成本的增长。为了推动可负担公寓的开发，我们至少需要 15-20% 的房价涨幅。”
全澳范围内，塔吊总数下降 2.6%，至 840 台。悉尼塔吊数量减少 14 台至 373 台，堪培拉、珀斯、布里斯班以及新州中央海岸等多个城市的塔吊数量也出现下降。
分行业来看，教育领域的塔吊减少 12 台，降至 12 台；商业建筑塔吊减少 9 台，降至 58 台；市政基础设施塔吊减少 7 台，降至 61 台。
不过，部分行业仍保持增长。混合用途项目（结合住宅与商业的综合开发项目）塔吊数量增加 9 台，达 105 台；数据中心项目增加 4 台，达 29 台；酒店和社会基础设施（如图书馆等）塔吊数量各增加 2 台。
墨尔本规模最大的塔吊项目是耗资 360 亿澳元的东北连接公路（North East Link），该项目拥有 39 台长期使用的履带式塔吊。而固定塔吊数量最多的项目是 ESR 开发的亚马逊 Craigieburn 仓储项目，现场共部署了 8 台塔吊。然而，由于承包商 Roberts Co VIC 破产，该项目于上月停工，目前仍未恢复建设。
RLB 大洋洲研究主管 Ewen McDonald 表示，尽管全国建筑行业整体低迷，但塔吊数量仍保持相对稳定。
03
澳洲单收入买家 基本买不起房子
对于单收入者来说，如果没有六位数的年薪或“爸妈银行”的支持，进入房市变得极其困难。
前澳洲储备银行经济学家彼得·图利普（Peter Tulip）表示，在当前的房地产市场，年轻的单收入买家基本上只有三个选择：
“你可以选择住在距离市中心很远的地方、寻求父母的经济支持，或者干脆放弃买房。我接触的年轻人基本上都面临这三种选择，但它们都不太理想。”
随着澳洲房价持续上涨，单收入买家能够负担得起的房产越来越少。
“尤其是在悉尼，我们听到很多人靠父母的帮助买房，否则几乎不可能做到。悉尼的房产均价已超过150万澳元，光是首付款就要10万甚至20万澳元，对普通收入者来说，这笔钱实在太难存下。”
根据金融对比网站Mozo的数据，单收入买家需要至少168,476澳元的年薪，才能负担全国主要城市的房屋中位价1,165,345澳元及其按揭贷款。而如果想购买一套公寓，按全国中位价670,697澳元计算，买家年薪至少需要110,301澳元。
这些数字比澳洲统计局（ABS）公布的72,592澳元的全国收入中位数高出95,000澳元，迫使买家想方设法进入市场，并避免房贷压力。
Mozo发言人Rachel Watsell认为，对于单收入者来说，攒够首付是最难的一步。
“如果你不住在家里，而是每周要支付600澳元的租金，那你要如何攒下首付？”
“以澳洲中位房价1,165,345澳元计算，20%的首付款需要30多万澳元，即使是10%的首付也要16.4万澳元。”
由于存首付款的难度增加，越来越多的单收入买家开始使用政府的首次购房者支持计划。
Great Southern Bank的数据显示，在过去的一个财年中，该行46%的首次购房贷款申请者是单收入者，这一比例比2023-2024财年的44%略有上升。
按照Great Southern Bank的计算，如果单收入者年薪在10万澳元左右，并有20%的首付，他们大致可以负担60万澳元的房产。
但如果他们选择政府的首次购房担保计划（First Home Guarantee），只支付2%-5%的首付，那么借贷能力会受限，因为首付款较少会影响贷款额度。
根据Domain的最新分析，全国主要城市仅剩12个城区的房价中位数低于50万澳元。在公寓市场，低于50万澳元的城区也不到80个。
Watsell警告说，尽管较低的首付款能帮助买家更快进入市场，但买家仍需谨慎评估自己的还贷能力，因为低首付意味着更高的月供。
04
澳洲商业地产交易激增，市场回弹显现
今年第一季度，商业地产市场的交易量大幅增长，同比增长28%，显示投资者对这个曾受重创的行业恢复了信心，MSCI数据显示。
受打击最严重的是办公楼市场，高利率和疲软的需求，再加上灵活办公模式的兴起，导致过去三年资产价值大幅下跌。
然而，今年第一季度，办公楼市场强势反弹，交易量增长69%，达18亿澳元。这一回升推动整体交易总额上升至67亿澳元，创下自2022年以来的第一季度最高水平。
按滚动12个月计算，各类商业地产（包括办公楼、零售、酒店和数据中心）交易总额增长62%，达到481亿澳元，这是MSCI对第一季度交易流的初步统计结果。
“2024年下半年出现的投资者信心反弹延续到了2025年，投资者正试图抓住市场大幅重定价和折扣机会，”MSCI私募资产研究亚太区负责人本·马丁-亨利（Ben Martin-Henry）表示。
“尽管零售业录得最高交易额，但办公楼市场的增长最为显著，表明投资者认为市场已触底。”
去年敲定并在今年第一季度完成的一系列重大交易推动了办公楼市场的回升。其中，美国投资巨头BGO以约5.8亿澳元从Mirvac和摩根士丹利房地产投资公司手中收购了悉尼10-20 Bond Street的办公楼，而加拿大地产巨头Brookfield则以4.6亿澳元出售了其位于悉尼388 George Street的一半股权。
本周，大型交易仍在持续进行。日本房地产巨头大日（Daibiru Corporation）以逾6亿澳元从Investa手中收购了悉尼King Street 135号办公楼。
“海外投资者在今年第一季度表现尤为活跃，总计向澳洲市场投入约24亿澳元，占整体交易量的35%。”马丁-亨利表示，“澳大利亚的相对价值有所提升，吸引了这些投资者的重新关注。”
交易活跃的一个关键因素是投资者普遍认为，许多资产的价格已经接近或触及市场底部。
King Street大楼的成交收益率约为6%，这一投资回报率是衡量市中心办公楼价值的重要指标。相比之下，三年前市场巅峰期，办公楼投资收益率在4%以下，部分资产价值可能已下跌多达30%。
悉尼办公楼市场的复苏最为显著，第一季度交易额超过15亿澳元，使其成为2025年迄今为止最活跃的市场。
此外，数据中心交易量虽从低位回升，而零售市场则最为活跃，本季度录得近30亿澳元的销售额。其中，Westpoint购物中心的交易最为亮眼，Haben以8.7亿澳元完成收购，成为澳洲市场有史以来最大单笔零售交易。
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