观点网 作为核心城市，“入沪进京”已然成为每一家房企的必经之路。
1998年，招商蛇口携招商局大厦落子北京国贸CBD板块，从此揭开了深耕北京的序幕。
而后这家房企打造了公园1872、臻园、中国玺等热盘，迅速在京城打响了名号。不过自2016年开始，招商蛇口在北京减缓了拿地动作，项目入市、销售金额亦随之减少。
一时之间，招商蛇口成为了蛰伏京城的“沉睡者”。近两年，伴随着新的人事变动，招商蛇口在北京开始苏醒，动作亦多了起来。
不过，目前北京市场不仅有中建系、北京城建、中国金茂等地头蛇蛰伏期中，更有中海、华润、保利、建发等外来者抢占市场。
错过了最佳扩张时间的招商蛇口，能否重返市场头部？
通州新盘
前不久，位于北京城市副中心（通州区）梨园板块的新盘——招商云璟揽阅正式开盘，官方口径当日销售208套，推盘去化率90.43%，销售总额11.46亿元。
据了解，该项目是招商蛇口2025年北京揽阅系新品首发，位于通州资源聚集核心板块。
2024年10月23日，招商蛇口以底价9.92亿元摘得项目所在地块，楼面价2.86万/平方米，销售指导价6.2万/平方米，这也是北京“930新政”之后出让的首宗土地。
从此前发布的规划来看，建设用地约1.6公顷，容积率2.17，地上建筑面积3.47万平方米，拟建12栋5至16层洋房+小高层住宅楼，主力户型为建面约79平方米、89平方米、108平方米和128平方米三至四房，定位刚需/刚改产品。
拿地仅四个月，项目获取首张预售许可证。
从北京住建委官网消息来看，今年2月22日，招商云璟揽阅（备案名：璟云雅苑）取证，首批11栋楼取得预售许可，共计353套，准许销售面积为3.38万平方米，拟售价格在5.95万元/平方米至6.32万元/平方米不等。
数据来源：北京住建委
随后，3月2日首开推售230套，根据案场统计，开盘当日销售208套，去化九成。
不过，观点新媒体查阅发现，由于网签存在滞后性，截至目前项目备案签约记录103套，总面积1.01万平方米，成交均价5.9万元/平方米，约为指导价的93折。
有熟悉北京市场的业内人士表示，自去年“930新政”新政后，北京新房市场量、价逐步回归稳定。
这或许是招商通州新盘实现九成去化的重要原因。
从项目本身的情况来看，招商云璟揽阅90%得房率也是吸引购房者的重点。据悉，该项目每个户型都赠送了开敞阳台和设备平台，除79平方米户型外，其余三个户型还赠送飘窗。
相关中介透露，108平方米的户型，赠送面积接近10平方米，实际使用率大概92%?，性价比非常高。
“目前新房价格变动幅度比较小，甚至有的出现了回调。”上述中介提到，当下接触的大部分客户，购房意向比较浓烈，观望的相对较少。
交通配套方面，该项目距离地铁1号线八通线梨园站500米，半小时直达国贸。从生活配套来看，距离通州领展广场1.4公里，五公里范围内有通州万达广场、爱琴海购物中心、远洋乐堤港等。
不过，项目周边的在售新盘较多，在一定程度上亦会分散其客源。能建·京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业·颐瑞府三个项目，均在招商云璟揽阅2公里范围内。
其中，能建·京玥兰园在2023年2月17日及2024年10月14日分别获取两张预售许可证，共计推出586套住宅，目前已签约474套，去化率80.89%。
相关中介提到：“京玥兰园还有新盘销售，这个项目已经全部封顶了，预计今年6月交付，准现房。”
另外，能建·京玥兰园网签均价为5.5万元/平方米，户型面积75平方米到89平方米，总价最低420万元，价格较招商云璟揽阅更低，更适合预算有限的购房者。
招商璀璨公元同样也是准现房，2025年内交房，网签均价为5.7万元/平方米，总价在395万元至850万元之间。
新城基业·颐瑞府主要提供大户型项目，以改善型住宅为主，而招商云璟揽阅则定位刚改。
“如果是改善型客户，更推荐颐瑞府，住的更舒服一点。”
能建·京玥兰园、招商璀璨公元主打价格优势、准现房，而新城基业·颐瑞府在改善户型方面更具优势，身处其中的招商云璟揽阅不可避免受到一定影响。
另据北京住建委消息，招商云璟揽阅项目于4月1日获取第二张预售许可证，此次获批住宅套数共计14套，批准销售面积1138.43平方米，拟售价格为6.24万元/平方米，预计在4月15日开盘。
招商新篇
2004年，招商蛇口打造的高端项目“公园1872”，曾在北京市场砸出一个大水花。
在过去许多年时间里，这一项目售价始终保持在大盘的两倍以上。从第三方数据来看，该项目目前共有262套二手房源在售，均价为8.61万元/平方米，有的价格甚至达到10.34万元/平方米，超越周边大多数二手房项目。
2010年，招商嘉铭珑原入市，开盘首日销售额达到14亿元；2014年，招商臻园再以50亿元的销售额一举夺魁……
鉴于房地产结转较慢，销售额与营业收入结转时间差大约在两年。从数据来看，招商蛇口2016年北京区域营业收入达到151.51亿元，在各区域当中占比第一。
不过，招商蛇口在北京的步调很快慢了下来，华北区域的销售额、营业收入亦逐步回落。
2017年，华北区域的营收下降44.19%至84.55亿元，业绩贡献占仅为11.21%，在各大区域当中吊车尾。
随后几年，业绩贡献占比始终在末尾徘徊，甚至在2021年、2022年降至个位数。
数据来源：企业财报、观点指数整理
分析发现，招商蛇口在北京捉襟见肘的原因主要是拿地减少、入市项目减少。
从入市项目情况来看，2015年该公司在北京市场仅有5个项目，其中3个项目已经进入到后期，2个项目待建待售。
彼时，招商蛇口在北京的“北京公园1872”项目开发完毕，并且完全竣工，这也是招商蛇口在北京唯一拥有全部开发权益项目；拥有50%权益的北京溪城家园及珑原项目全部竣工；拥有34%权益的北京臻园，能够结转的项目并不多。
而待建待售的“北京中国玺”和“北京昆仑域”项目，招商蛇口拥有的权益均不足30%。
随后几年，招商蛇口在北京仍旧保持着低位潜行态势，每年拿一到两个项目，“刷刷存在感”。
数据来源：企业财报、观点指数整理
新增土地减少，其可售项目便不足以支撑区域的发展，由此导致其收入的大幅减少。
这一情况直到2023年才有所改善。
同年年初，时任招商蛇口总经理的蒋铁峰，将他在华东区域时的助理、得意门生吕传来从华东调入北京，担任招商蛇口北京公司总经理。由此，招商蛇口在北京开启了复兴之旅。
最明显的动作是，招商蛇口在北京公开市场露面增多。
据统计，吕传来调任北京公司总经理这一年，招商蛇口在北京共计获取了5宗地块，是近几年最多的一次。2024年，在行业下行周期亦获取一宗土地；2025年前两月，更斥资近50亿元，在北京获取两宗地块。
一时之间，招商在北京的项目多了起来。
最新财报数据显示，截至2024年年末，招商蛇口在北京区域共有17个项目，包括北京璀璨公元、北京璀璨时代、北京招商玺、北京元玺等项目均处于在售在建状态。
不仅项目数量同比增加，招商蛇口还大大提高了北京项目的权益占比，2023年以后新增的项目当中，仅北京元玺权益占比20%，其他均占比80%及以上。
数据来源：企业财报、观点指数整理
因结转收入滞后性的影响，招商蛇口在北京一系列动作成果尚待观察。
2023年，招商蛇口实现营业收入1750.08亿元，其中，华北区域实现营业收入131.89亿元，占总营收比重为7.54%，相比于2022年下降10.14%。
2024年初，招商蛇口进行了较大的组织架构调整，将原有的7个区域公司合并为5个，即华东、华南、华北、华西以及江南区域。
一方面，深圳区域和华南区域整合成新区；另一方面，华中区域被撤销，涉及的相关城市划分给华北区域及西南区域。
经过重新的口径调整之后，2023年全年，招商蛇口于华北区域营收达到202.87亿元。
但随着吕传来的升任以及招商蛇口在北京区域的动作，接下来该公司或将继续在北京发力。
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