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一、案件梳理
（一）房屋产权变更背景
苏某萱、苏某泽、苏某瑶、案外人苏某琳是苏某强与叶某的子女，叶某于1982 年 2 月 23 日离世，苏某强在 1998 年 12 月 20 日与北京A公司签订《房屋买卖合同》，以31901 元购入位于北京市朝阳区的一号房屋，购房时利用了苏某强37 年工龄与叶某生前 14 年工龄的折扣优惠，工龄折扣率达 45.9%。2000 年 5 月 25 日，一号房屋登记在苏某强名下。2004 年 1 月 8 日，苏某强与苏某萱签订《赠与合同》，将一号房屋赠与苏某萱，当日公证处出具《公证书》。同年3 月 31 日，双方又签订《买卖合同》，约定房屋售价 29 万元，4 月 9 日，一号房屋过户至苏某萱名下。6 月 12 日，苏某强去世。
（二）纠纷产生及发展
苏某萱称自己持续独自赡养父亲，父亲去世后，弟弟苏某泽及弟媳秦某以房子有份额需继承、无住房需苏某萱给钱租房为由，于2004 年 6 月强行入住一号房屋，拒绝搬出。妹妹苏某瑶也在房屋放置物品。2019 年 4 月 4 日，苏某萱再次要求苏某泽、苏某瑶搬离腾退房屋，遭到拒绝，二人持续占有房屋至今。苏某萱作为房屋所有权人，依据《民法典》相关规定，认为苏某泽、秦某、苏某瑶的行为严重侵犯其物权，遂于 2022 年 10 月 9 日向法院起诉，请求判令三人搬离一号房屋并腾空返还，同时要求苏某泽、秦某、苏某瑶支付房屋使用费。
苏某泽、秦某辩称，若取得房屋份额就同意腾退，否则不同意。苏某泽称购房时自己出资1 万元，父亲未还，且 1998 - 2003 年父母病重期间苏某萱未尽赡养义务。苏某泽自 1983 年起就在一号房屋居住，现与秦某共同居住。苏某瑶表示之前不知房屋已过户，收到起诉材料才知晓，2022 年 12 月 8 日已将物品全部搬走，不同意支付使用费，还称苏某萱从未赡养父母，母亲去世后自己在该房屋居住至 1999 年，之后苏某泽搬入，自己物品未搬走，2003 年 12 月苏某萱强行接走父亲，2004 年 4 月房屋过户，6 月父亲去世。
2023 年 4 月，苏某泽起诉苏某萱，并将苏某琳、苏某瑶列为第三人，要求确认苏某萱与苏某强之间的《赠与合同》无效。2023 年 6 月 26 日，北京市东城区人民法院作出判决书，驳回苏某泽诉讼请求。苏某泽上诉，北京市第二中级人民法院作出判决书，维持原判。
二、争议焦点
（一）原告诉求
要求苏某泽、秦某、苏某瑶搬离并腾空返还一号房屋。
要求苏某泽、秦某、苏某瑶支付特定时间段的房屋使用费。
（二）被告抗辩
苏某泽、秦某以未取得房屋份额为由不同意腾退，苏某泽称购房出资未获偿还且苏某萱未赡养父母。
苏某瑶称不知房屋过户情况，已搬离物品，不同意支付使用费，也指责苏某萱未赡养父母。
（三）争议核心
苏某泽、秦某、苏某瑶继续居住使用一号房屋是否具有合法依据。
房屋使用费的起算时间及金额如何确定。
购房时使用叶某工龄所涉权益争议与本案的关系处理。
三、裁判结果
被告苏某泽、秦某于本判决生效后七日内腾退北京市朝阳区一号房屋，将该房屋返还给原告苏某萱。
如被告苏某泽、秦某未依上述第一项腾退北京市朝阳区一号房屋，被告苏某泽、秦某于本判决生效后七日内按每月七千元的标准给付原告苏某萱房屋使用费至腾退该房屋之日止。
四、案件分析
（一）房屋所有权及腾退判定
一号房屋登记在苏某萱名下，依据法律规定，苏某萱对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权利。苏某泽、秦某在无合法依据情况下继续居住使用房屋，侵犯了苏某萱的物权，法院支持苏某萱要求苏某泽、秦某腾退房屋的诉求。苏某瑶已搬离房屋，苏某萱要求其腾退的诉求未获支持。
（二）房屋使用费判定
苏某萱虽在2019 年 4 月向苏某泽提出腾房，但考虑双方对房屋使用及补偿存在争议，苏某泽、秦某并非无故占用房屋，法院未支持从此时起算房屋使用费的请求，而是根据实际情况酌情确定使用费。苏某瑶在苏某萱起诉后已腾退房屋，所以苏某萱要求其支付房屋使用费的诉求未得到法院支持。
（三）工龄福利权益争议处理
苏某泽主张购房时使用叶某工龄，该工龄对应的政策性福利财产价值应作为叶某遗产继承，但此争议与本案腾退及房屋使用费纠纷并非同一法律关系，法院在本案中未作处理。
五、胜诉办案心得
对于苏某萱的代理律师而言，胜诉关键在于牢牢抓住房屋产权登记这一核心证据，明确苏某萱作为房屋所有权人的合法地位。面对被告提出的诸多抗辩理由，如购房出资、赡养问题、工龄福利争议等，清晰梳理各争议与本案法律关系的关联性，指出被告抗辩与本案诉求的本质区别。在论证房屋腾退及使用费问题时，结合法律规定与案件实际情况，合理阐述被告行为的侵权性质及法院酌情确定使用费的合理性，有力维护了当事人苏某萱的合法权益。在整个诉讼过程中，保持严谨的逻辑思维，精准运用法律条文，积极应对被告的各种主张，为当事人争取到有利的判决结果。
