依据法律规定，业主对小区共有部分享有共有及共同管理的权利。利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当事先经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意全体业主利用共有区域开展此类经营活动。
小区共有区域产生的收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账，进行专项管理。公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于其他合理事项。
公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十；剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益的业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的必要支出项目。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物业管理条例》
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
业主、使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约，计划开展房屋装饰装修工作时，应当在动工前告知物业公司，并与物业公司签订装饰装修管理协议。装饰装修管理协议应当包括装饰装修工程的禁止行为、施工时间、垃圾堆放和清运等内容。
业主、使用人未与物业服务企业签订装饰装修管理协议的，物业公司有权按照临时管理规约或者管理规约，禁止装饰装修施工人员及材料进入物业管理区域，以维护小区整体秩序。物业公司对装饰装修活动进行巡查时，业主、使用人或者装饰装修施工人员有义务予以配合。
物业公司发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市有关规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定或者临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和有关行政管理部门。有关行政管理部门在接到物业公司的报告后，将依法对违法行为予以制止或者处理。
《住宅室内装饰装修管理办法》
第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
《物业管理条例》
第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
若物业公司要调整物业费，应公开方案并征求意见，召开业主大会表决通过，签订补充或者变更协议，备案和公示后方能实施。
物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业公司遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。
物业管理行业协会应当及时了解本市房屋行政管理部门发布的住宅小区物业服务标准，并定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业公司在协商物业服务费用时参考。
物业公司应当及时将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告。公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示。
实行物业服务酬金制收费方式的，物业公司应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告。
实行物业服务包干制收费方式的，物业公司应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。
《物业管理条例》
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
《中华人民共和国民法典》
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
合同到期后，物业公司继续提供服务且业主接受的，视为原合同继续有效，业主应支付物业费。
物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业公司的决定，并将决定书面通知物业公司。业主大会决定续聘且物业公司接受的，业主委员会与物业公司应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。
物业公司决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。
物业服务合同期限届满后，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业公司决定，物业公司按照原合同继续提供物业服务的，原合同继续有效，但是服务期限为不定期。在原合同继续有效期间，任何一方可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十八条 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。
当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。
首先，业主与物业公司签订物业服务合同后，应当遵守合同的约束。
其次，物业服务具有公共性，其服务的对象是全体业主，而非单单针对某个业主，即使个别业主未实际居住，物业公司仍为其房屋所在区域提供了公共区域维护、安全管理等服务，物业提供的电梯维护、保洁绿化、安保门禁等服务具有整体性和不可分割性，即无论业主是否在小区居住、房屋是否空置，物业服务均在正常进行，物业公司已履行服务合同约定义务。
同时，若小区业主均因种种原因拒交或少交物业费，可能导致物业公司收入减少，进而引起物业服务水平、质量下降等不良后果，如此恶性循环对小区业主及物业公司均无益处。
《中华人民共和国民法典》
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
物业服务合同所约定的公共秩序维护服务，仅为物业公司为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的防范性安全保卫活动，物业公司不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产不遭受不法侵害的义务，故不能从业主家中被盗的结果推断出物业公司未尽物业安保职责。
《物业管理条例》
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
供稿 |立案庭
文字|赵月坛
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