今年两会政府工作报告再提:"加快保障性住房建设和供给"，中央层面多次定调，在此政策窗口期监管层对民生类REITs的倾斜支持明显加强。
2024年以来，保租房板块成为公募REITs二级市场的“佼佼者”，备受投资人青睐。受益于国内无风险利率下降，但不动产市场的租金压力和交易流动性的降低导致资本化率普遍上升。在此环境下，长租公寓等抗周期性资产尤其受到投资者的关注。从目前已上市的6只租赁住房REITs表现来看，表现出极强的抗周期性、相对稳健的出租率、优质的投资选择，未来仍有多只保租房REITs正在推进和申报中。
01
已上市的6单REITs整体表现
从已上市6单租赁住房REITs披露2024年第四季度经营业绩的来看：
从营业收入来看，6只REITs基本稳健，城投宽庭大幅增长，红土安居因为出租率下滑收入下滑明显。
从出租率来看，6只REITs仍旧保持较高的出租率，四季度由于年底换租的影响，华润有巢出租率有所上涨外，其他均不同程度下滑，但相比城市平均出租率仍旧优势显著，充分体现了保租房REIT在市场中的稳定性和抗压性。华润有巢项目离地铁站较远存在劣势，但是泗泾项目在第四季度实现强劲反弹，出租率重回94%以上。与之相反，红土深圳安居项目，连续一年下滑，招商蛇口林下项目由于企业大客户退租，出租率下滑至79%。
从EBITDA利润来看，6只REITs四季度利润稳中有降，因出租率水平下降，利润受到影响，红土安居下滑明显。
从租金水平来看，6只REITs涨跌差异，受所在区域竞品入市影响，四季度大部分保租房REIT的租金水平普遍呈现下降态势。但是城投宽庭租金大幅上涨，主要项目底层资产相比其他竞品具备显著的规模优势。
02
未来十几只公募REITs在路上
2025年除了上海地产租赁住房REIT首发上市外，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如苏州恒泰、建信建融家园、新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。
截止2025年3月7日，同策研究院长租专项研究小组整理
从未来待发行及拟申报发行的REITs来看，底层资产类型有公租房、保租房、产业园配套公寓及市场化企业纳保公寓等资产配置日益多元，但不难发现国资系资产包正成为租赁住房证券化赛道的主力军，资产优质且扩募能力足是其显著的优势（），能发行的项目都是优中选优的资产。而市场化机构发行REITs的难度仍较大，建信建融家园租赁住房REIT（首个申报非改租类保障性住房的资产包）2024年3月正式申报，4月收到政券所反馈，之后无进展，同样万科泊寓2024年6月宣布筹备REITs申报，之后无新进展。
我国公募REITs处于初级阶段，保租房REITs规模也持续上涨，但我们也要看到监管层一方面对民生类REITs的倾斜，也要看到当前发行REITs的压力较大及监管层的审慎性态度。
03
长租公寓投资整体仍被看好
随着更多的政策呵护，保租房REITs作为新生资产，也在逐步成长。及公寓类资产投资逻辑变化，技术爆发、行业积累以及创新模式的持续推进，长租公寓整体被市场看好。这种转变主要体现在以下几个方面：
供应端成本螺旋式下降：
在资产端方面，资产价格的下降与资产包折扣力度的增大，为企业提供了更具性价比的资产获取机会。同时，无风险利率的下行趋势，尤其是LPR从4.9%降至3.3%，降低了长租公寓的融资成本，直接提升项目的投资回报率，如果是保障性租赁住房专项债券利率可能更低，增强项目的盈利空间。
在运营方面，通过技术赋能大幅降低了管理成本，大数据和物联网技术的应用，提升了房源管理、租客服务和安全管理的效率。同时，通过规模化采购和模块化装修，供应链成本也得到有效压缩。灵活的长短租结合模式降低了空置率，而自有营销渠道搭建（如小程序、官网、直播等）则进一步降低了营销成本。
在退出机制方面，经营优秀的项目可通过大宗交易或公募REITs实现快速资金回笼，不仅保障了投资的安全性，还为企业的持续扩张提供了有力支持。
需求端反而是重点的潜在风险
需求端仍是潜在风险的重点所在。一方面，人口增长放缓，租客的购房观念尚未发生明显改变，租客租金支付意愿下降；另一方面，随着供应量的增加，租客的选择增多，租房周期变短，这将对运营商的运营能力提出更高要求。因此，未来长租公寓能否实现从生存到长红的转变，关键在于公寓品牌的运营能力以及基于运营所带来品牌溢价能力的提升。
总之，长租公寓行业的投资逻辑已从传统的资产驱动转向运营与品牌驱动。随着技术赋能、成本优化以及多元化的退出机制，长租公寓未来发行REITs展现出强大的发展潜力。然而，需求端的不确定性提醒投资者需关注运营风险，尽早打造品牌价值高地，通过品牌赋能提升溢价能力，以应对潜在的市场挑战。
—关注同策研究院视频号—
—诚邀您填写租房问卷—
—上海年报下载—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com
