作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
在深圳，只要带上“深高北”“深中”“深实验”的项目，热度就不会少。
蜗居学区
最近位于龙华红山片区的红山华府营销中心开放。
据了解，预计在4月中旬入市。
作为深圳龙华红山片区深圳高级中学（集团）北校区学区内的待售新盘，未入市热度就出来了。
一方面，对孩子教育有要求的购房群体，几乎都会盯着学区选房。
另一方面，红山作为深圳热门片区之一，各方面配套成熟，距离4号线红山地铁站约450米，同样也是购房群体意向旺盛的片区。
根据实地考察，项目已经出地面十多层，西南跟东南侧为城中村建筑，西北面一路之隔为深圳新华医院。
第三是，释放出的价格预期，相比周边房价，有一定差距。
基本上，项目周边非深圳高级中学（集团）北校区学区内二手房，成交单价水平在6万～7万/平。
如莱蒙水榭春天三期、中航天逸、华业玫瑰四季馨园二期等。
而过去深圳高级中学（集团）北校区学区内新房入市均价在8万左右一平。
2022年6月中海学仕里入市，465套住宅，面积段83~117平，备案均价约81935元/㎡，总价区间约645万~997万；
2023年10月众福红山印入市，183套住宅，面积段79~243平，备案均价约78791元/㎡，总价区间约596万~2187万；
2024年10月深业上城学府入市，332套住宅，面积段79~139平，备案均价约80322元/㎡，总价区间约621万~1178万。
至于深圳高级中学（集团）北校区学区内的二手房小区，如莱蒙水榭春天5、6期，金亨利一以及汇龙湾，最新的成交价水平也在8万—10万一平。
金亨利瑜璟苑成交单价更是维持在12万-13万/平的水平。
这就意味着，学区有一定的溢价。
第四项目有明显的矛盾点，市场说讨论的声音不小。
项目板块与教育资源属性不错，但实际的地段属性存在短板。
不仅面临民宝路的噪音影响，还面临着与创业花园距离过近，相隔仅约20米，有对视与遮挡视野的影响。
其次项目占地面积小，仅约0.5万㎡，容积率达到5.17，几乎无地面花园，休闲空间不足。
两栋住宅共352户，其中可售商品房仅186户，其余为回迁房。
回迁房占比不低，不仅对居住纯粹性有影响，未来成为二手房也有流通性影响。
第三车位供应不足，总户数352户，但规划机动车位地上+地下共216个，配比仅1:0.61。
未来入住，抢车位有可能会成为小区的日常。
对于深圳普通住宅停车需求来看，远远达不到一般标准。
更重要的是，项目户型均为小面积产品，主要为63-65-69-78㎡的两房至三房，其中63-69㎡的两房93套，78㎡的三房93套。
楼栋梯户设计为2梯6户。
这对居住有所追求的购房群体而言，居住舒适性要打上很大的折扣。
所以，项目比较精准的客群是冲着学区去的。
天花板效应
红山华府的矛盾点明显，基本上也代表了片区的一部分矛盾点。
对单纯为投资或改善居住的群体来说，就算不上很友好。
红山已经非常成熟，是龙华最热门的板块，配套有名校、轨道交通、商圈加持，非常符合刚需或者二次改善群体选择。
也正因为是非常成熟的板块，地块的变动以及周边城市规划基本已经确定，这就意味着板块的成长性开始放慢。
并且片区内，更值得留意的矛盾点是，虽然都市核心区空间范围拓展，龙华红山——北站片区也就顺势包含在其中，却依旧改变不了红山片区的产业支撑薄弱。
一方面，龙华的建设目标是“数字龙华、都市核心”，到2025年要“初步建成引领粤港澳大湾区数字经济发展的都市核心区”。
虽然产业空间布局不断优化，龙华北部重点以人工智能、数字生命、医药和智能网联产业为主，中部侧重数字时尚、5G电子信息产业，东部侧重智能制造，工业互联，但红山片区所属的南部则侧重总部经济、商业等中心产业建设。
基本上产业创新部分，尤其是人工智能、移动智能终端、生物医药等集中在龙华高新片区（也就是以九龙山数字城片区及福民创意园片区的范围）。
另一方面，根据《深圳市龙华区国土空间分区规划（2021—2035年）》（草案）红山——北站的范围主要是综合服务和商业服务功能区域。
综合服务和商业服务功能区域之外是成片的居住生活区。
所以如果问深圳人对红山有什么印象，绝大部分人脑子里浮现的会是房子很多很密，6979的商场，深圳美术馆新馆，深圳高级中学北校区。
但如果要问红山片区有什么产业，可能大部分人是没有太多答案的。
这也进一步证明，红山发展这些年，依然改变不了“升级版睡城”的事实。
而成为“睡城”，最容易让人联想到的就是当初的罗湖春风路。
作为深圳市最繁华的商业街之一，随着深圳的发展而崛起，聚集有许多大型购物中心、酒店、餐厅和娱乐场所，房子又多又密集，是深圳当初的文化标签。
但随着深圳的发展，福田、南山和宝安等区域的崛起，罗湖的春风路也逐渐式微。
春风路两侧的房子逐渐老化，加上缺乏高端就业，房价上涨疲软，如今基本集中在3万—5.5万/平的区间。
这就好比一家公司，如果公司已经很成熟，那么成长性往往会变慢，甚至开始失去成长性，而个人的成长空间也就有了局限性。
剩下的选择，要么浑水摸鱼，要么选择赶紧把手中的权限变现。
板块发展也如同公司发展，成熟过后，如果没有新的增长点，成长性就会开始变得乏力。
而前些年，因为红山片区的崛起，规划概念逐渐兑现，区域内已经透支了部分价值。
所以，红山的天花板已经成型。
这就意味着，红山华府在小区规模，户型设计上，不一定能真正满足改善群体的居住要求，而片区的成长性也有一定天花板。
这就非常考验选房人的接受程度了。
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