近日，中央一号文件强调“两个不允许：不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”。这一政策引发广泛关注，许多农民朋友疑惑：为何要禁止此类交易？新规如何保障农民权益？作为专业征拆领域的律师团队，我们将从法律视角为您解读。
财联社2月23日电，中共中央、国务院发布关于进一步深化农村改革，扎实推进乡村全面振兴的意见。
意见提出，管好用好农村资源资产。扎实做好房地一体宅基地确权登记颁证。探索农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用的有效实现形式。不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全收益分配和权益保护机制。因地制宜发展新型农村集体经济，不对集体收入提硬性目标，严控集体经营风险和债务。持续深化农村集体资金、资产和资源管理专项治理。推进新增耕地规范管理和合理利用。
宅基地是农民安身立命的根本，承载着居住保障和社会稳定功能。近年来，部分城镇居民通过私下交易购买农村宅基地建房，甚至出现资本下乡“圈地”、退休干部违规占地等乱象，导致两大问题：
1. 农民权益受损：农民因信息不对称或短期利益诱惑，低价卖出宅基地后失去长期保障；
2. 土地秩序混乱：农地非农化、耕地流失等问题加剧，威胁粮食安全与国家土地管理秩序。
中央此次重申禁令，核心目标在于“守底线、防风险”，既保护农民基本生存权益，也维护农村土地集体所有制的法律根基。
新规并非“突然出台”，而是对现有法律的严格执行。主要依据包括：
1. 《土地管理法》第六十二条
“农村村民一户只能拥有一处宅基地。......农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”
解读：宅基地使用权仅限本集体经济组织成员，城镇居民因不具备成员身份，无权取得宅基地。
2. 《民法典》第三百六十三条
“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”
解读：宅基地流转必须符合《土地管理法》等强制性规定，违法交易合同自始无效。
3. 国务院办公厅《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》
第二点“严格规范使用农民集体所有土地进行建设......农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地......”
第四点“严格禁止和严肃查处“以租代征”转用农用地的违法违规行为......单位和个人擅自通过“以租代征”占地建设的，要追究其非法占地的法律责任，涉嫌犯罪的要及时移送司法机关依法处理。......”
解读：宅基地是农民的安身立命之本，国家严禁通过“以租代征”方式规避审批程序、非法占用集体土地进行非农建设，要求全面清查并依法严惩违法行为，对涉事公职人员追责到底，涉嫌犯罪者移送司法机关。
1. 防止“失地失房”风险
违法交易不受保护：城镇居民与农民签订的宅基地买卖合同无效，买方需返还房屋，卖方需退还钱款。若房屋已改建，可能面临“拆房还地”且无补偿。
2. 遏制资本与权力侵占
退休干部、企业等非集体成员占用宅基地建房，涉嫌违反《土地管理法》第七十八条，面临“限期拆除、恢复土地原状”的行政处罚，情节严重的可能构成非法占用农用地罪。
3. 宅基地合法使用指南
翻建旧房：需向村集体申请，经乡镇政府审批，确保符合“一户一宅”和面积标准；
继承房屋：城镇居民继承的只是宅基地的使用权。按照“房地一体”原则，继承人在继承农房所有权的同时，取得宅基地使用权，但农村宅基地不能被单独继承。所以，城镇户籍子女继承农村宅基地的前提是该宅基地上有农房。如果宅基地上没有房屋，则无法继承宅基地使用权。
1. 警惕“高价购地”陷阱：对主动上门提出买地、租地建房的城镇居民，务必核实其身份，拒绝签订任何书面协议；
2. 留存权属证据：妥善保管宅基地使用权证、建房审批文件等材料，避免纠纷中举证困难；
3. 依法维权：若遭遇强占、欺诈或征地补偿争议，及时向乡镇政府反映，或联系专业律师介入。
中央政策为农民权益筑起“防护墙”，但征拆中的法律博弈仍需专业护航。北京华资律师事务所将始终以“农民利益最大化”为宗旨，让每一份土地权益落到实处。
▌专业领域
征地拆迁、刑事辩护、民商事案件
▌执业领域
刘冬亮律师在办理征地拆迁领域案件时，擅长多维审视，交叉综合运用行政、刑事、民事等多方面的法律手段，全方位充分保护被征收人的财产权。对于因征地拆迁案件衍生出来的刑事犯罪案件、治安管理处罚案件、民事侵权案件、物权返还案件等有丰富的办案经验。
刘冬亮律师处理征地拆迁案件，有丰富的谈判调解经验，在与政府部门及公、检、法部门谈判调解时，能够做到有的放矢，充分利用谈判调解机会为委托人提升补偿或赔偿数额。
刘冬亮律师在执业期间办理过大量的刑事案件，在公安部门侦查阶段会见当事人、提请终止侦查，撤销案件，提请取保候审，向检察院提请不予批捕，在检察院审查起诉阶段，提请不予起诉，提请羁押必要性审查，退回补充侦查，把控认罪认罚，在法院审判阶段做无罪辩护、罪轻辩护，以及代理被害人家属，提请变更罪名、从重判处等，都有丰富的办案经验，办理有故意杀人等影响重大的刑事案件。
刘冬亮律师在民商案件领域，曾担任多家大型企业的法律顾问，有为大型上市公司、央企服务经验。办理过涉及房地产联合开发、建设工程、公司事务、民间借贷、婚姻家事、遗产继承、交通事故、劳动争议、合伙纠纷、合同纠纷等领域的大量民商事案件，并且对执行案件有独特的办案技巧，曾受央企委托，办理标的额数亿元的执行案件。对于商事领域的非诉案件也有丰富的操作经验。
▌工作经历
刘冬亮律师曾就职于某市电视台，有数年的媒体经验，后从事专职律师工作，对于重大复杂案件的审判，可以充分调动发挥媒体监督作用。
▌代表性案例
河北省廊坊市李女士与廊坊市政府因拆迁引起的纠纷，接受李女士委托后，首先向河北省复议委员会申请复议，而后提起行政诉讼，经申请最高人民法院再审后，又另行提起民事诉讼，经一审、二审，最终拆迁公司与李女士按照拆迁政策签订了拆迁补偿协议，完全达到了李女士的期望的补偿数额。
北京市大兴区青云店镇谢某企业征收案，接受谢先生委托后，经与委托人充分沟通了解案情后，第一时间向政府申请信息公开，同时发送律师沟通函及政府履行补偿职责申请书，并在此期间针对政府履行补偿职责向法院起诉立案，经过与政府几次沟通协商，政府足额支付了征收补偿款。
河南省周口市西华县群体承包地征收案，接受委托后，第一时间向政府部门申请政府信息公开。因政府部门未依法履行
信息公开职责，提起复议，获得支持。就相关单位在征收尚存争议的情况下，即将土地推平的违法行为，依法申请公安部门、国土资源部门进行查处，并就两部门怠于履责行为提起行政诉讼。在此过程中，政府部门积极与被征收人协商补偿事宜，最终就补偿问题达成一致。
湖北省黄石市熊家边村土地征收案，接受委托后，第一时间向政府部门递交律师沟通函，并同时申请政府信息公开，通过信息公开答复得知征收项目并非政府部门所称的项目，土地征收乃至相关补偿安置方案均违法，据此向政府部门提出补偿安置申请，迫于压力，政府部门最终接受被征收主体的补偿要求。
马某故意杀人案，接受家属委托后，第一时间要求嫌疑人自首，嫌疑人自首后如实供述了作案工具丢弃地点及埋尸地点。在一审时，虽有自首，但未与当事人达成谅解，且一审法院迫于被害人一方上访压力，判处被告人死刑。自本人担任马越辩护人后，经与一审法院报备，本人多次与被害人家属接触，直至二审开庭前，终于取得被害人的谅解，二审改判死缓。
王某合同诈骗案，在接受委托后，检察机关已经对嫌疑人做完认罪认罚具结书，检察机关定票据诈骗罪，建议量刑 14 年。经本人阅卷后，认为定罪量刑均错误，经与被告人释明，被告人当庭推翻认罪认罚，只认可犯罪事实，对于罪名及量刑均不认。经开庭辩论，最终法院按照本人辩护意见，定罪为合同诈骗罪，判决有期徒刑 10年6个月。
李某故意杀人案，接受家属委托后，经会见并阅卷后，主要辩护方向为被害人严重过错，最终一审法院采纳辩护意见，并取得被害人谅解，最终仅判处 10 年有期徒刑。
本文旨在法规之一般性分析研究或信息分享，不构成对具体法律的分析研究和判断的任何成果，亦不作为对读者提供的任何建议或提供建议的任何基础。作者在此明确声明不对任何依据本文采取的任何作为或不作为承担责任。
