北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我是丰台的家长，孩子今年入学上一年级，对口的小学是丰台三小。最近幼儿园的家长们都陆续换了西城的房子，我们资金有限，看了广内片区的可以贷款的平房，但是对口的小学不太好，回民小学，大概率上回民中学和六十六中。
您觉得我们有必要买么？本来是准备小升初再换到西城，换个大一点的可以住的房子，现在去也就是有个西城学籍，小升初有学籍和没学籍入学差别大么？
A：
1、今年上学，那还不到仨月就信息采集了，现在换学区可够紧张的。
2、可以贷款的平房，那考虑好为什么可以贷款吧？通常来说，平房业主都不太配合。但之所以同意贷款，那就说明或是溢价高，或是不好卖。所以考察好了再买，也想好了出手问题。
3、学校角度这怎么说呢？如果单从现有对口校来说，那换西城的意义不是太大。丰台三小不算牛校但也中等，对口丽泽也挺好的，在丰台算中上，放到西城也是中等，所以换到广内不算太大的提升。
那去西城的主要功能就是学籍了，只能看家长的选择。小升初的差别如果以广内来说不是太大，因为无论有没有小学学籍，小升初都是学区内那几所学校为主，然后其他牛校也是同样的抽奖，概率从理论上来说是一样的。
4、但是，从整体学习氛围来说，那肯定是西城占优，这没什么可说的。就算是请家教，丰台家长们请的也大多是海淀西城的老师。所以如果说去西城，以丰台三小和丽泽的资源来说，去西城再强点儿的学区更合适，基本同样的溢价率，得到更好的资源。
仅供参考。
二
Q:
请问，家里丰台那边回迁房预计今年就交房了，但不知道房本什么时候下来。目前还有一套西二旗地铁旁一居的老破小，户型不好楼层偏高，因为精装修租金还不错，6000左右。
但是去年这边房价跌的比较多，按目前市场我这套租售比在2.6到2.9这个范围。卖了有点可惜，没什么更好投资途径。可是不卖的话一是担心价格继续跌，另一个担心回迁房交房之后这套房就不是唯一住宅了，再卖还要损失个税。
想问问您回迁房是不是交房时建委就记录在案了？还是要等真正拿到房本我那套房才不算唯一？有永泰大量老破小竞争，西二旗这里未来还会不会继续降价？
A：
1、房本不好预测，短了一两年，四合庄的就很快。慢了就是十年往上了，北京还有几十万套回迁房没下本呢，都只能等着。
2、租金6000，收益率能到2.6-2.9%？那就别卖了，海淀西二旗，就算是带硬伤的老破小，这租金收益率也相当好了，赶上朝阳的了，超过绝大部分的商品房。在海淀更是排第一序列，卖了肯定可惜。
3、都这收益率了还担心什么继续跌啊？比存银行的利率都划算了，还能跌到哪儿去？
4、回迁房交了房也不占指标，或者说只要是房本没下来就不算，回迁房只是“按照经适房管理”，但和交易性质的房产手续不一样。
5、西二旗的跟永泰没太大关系，那是西三旗学区。或者说如果这租金是真实的，那还怕永泰的竞争？他们应该怕这边了。相当于说公务员和码农的工资都统一成3万了，那谁怕谁抢饭碗啊？
仅供参考。
三
Q:
请问青塔的珠江峰景的二手房和花香壹号的新房，您建议选哪个？
A：
1、珠江峰景和花香壹号，这怎么建议啊？我得想想怎么说。
2、先笼统的说吧，如果是注重自住，那就肯定是花香壹号，新房怎么都比二手的居住体验好。尤其是和珠江峰景这种塔楼板塔为主的小区相比，那新型设计的肯定占优了。
如果是注重保值的稳妥+地段儿的配套，那肯定是成熟板块的二手房。当然，如果新房的折扣力度很大，大到能与周边同等二手楼盘做到倒挂，那就也能兼顾保值了。
3、然后简单说两句吧。从地段儿来说，花香壹号很一般，太典型的两区交界了，周边不可能有什么好规划，配套也自然会很慢。
这看看京良路就知道了，人家房山的都修好了十多年了，这边还扯皮呢。所以这种地段儿在丰台就属于鸡肋，否则也不至于搁置这么多年。
这也可以参考西边的大型狼垡，金角银边的好地段儿，就是因为两区交界的飞地，所以才拖到今天了还是城中村呢。
所以这就是典型的自住为主吧，优势是新房，劣势是地段儿。两区交界+京良+五环+铁道+小产权+绿地+回迁房+城中村+没地铁+没规划+没配套=没人爱管。
4、珠江峰景是地段儿还行，劣势就是塔楼多点儿，不是太好选户型，如果能买到户型朝向好的就算还可以，否则就看自己的喜好了。所以这也算是自住为主的，以具体房源为主吧，找找合适的。
5、总之我没什么建议，主要看自己的喜好了，新房和二手的地段儿差距有点儿大，不是太好比较。
仅供参考。
四
Q:
我想请教一下，考虑到通勤和以后积分落户加分，暂时决定买通州和昌平的房子。后面选了物资学院路那边吧哩岛的平层和回龙观的首开国风美唐。您能帮忙分析哪边更合适吗 我们想着如果这些地方都没有合适的话，再看朝阳什么的，那样通勤更近些。
A：
1、哪边更合适，选择标准是什么啊？或者说主要需求是什么？否则这就跟问晚餐吃拉面还是汉堡似的，哪个更合适？而且既然是考虑加分，那怎么又再看朝阳了，仅仅是为了通勤吗？
另外预算是多少啊？还是先谈钱吧，要不然不好聊。常规来说，如果预算高那就相对容易各项兼顾，不太高的话就只能是适当取舍了。
2、简单说吧，如果是以保值来说，到目前为止肯定是国风美唐占优。当然8哩岛也不算落后，毕竟地段儿和房龄都算不错。
但从长期看，大概率还是回龙观占优，因为板块的规模大就是优势。而物资学院的地块被铁道+河道给分割了，不是太好规划和引入配套。这跟两区交界的关系不太大，主要就是地段规模的限制。
3、至于朝阳这看自己的想法吧，也看预算了。
仅供参考。
五
Q:
请问，目前小孩正在努力争取进入亦庄河西的中芯学校，顺利的话今年6月中旬前得落实房产，购房目标初步锁定在学校边上的亦园、悦廷及中芯花园，预算650左右。
1、亦园，小区房龄新、环境好，预算只能够上113三居，但户型不太满意，主要是房间每个分区都不够大，影响居住体验，另外这个小区需在亦庄工作才能购买，担心后期转手会受到一定限制。
2、悦廷，房龄一般，预算应该能够上130多平的三居，户型还比较满意。
3、中芯花园，在三者中房龄最老、环境最一般，预算应该能够上140多平的三居，户型是三者中最满意的。
请教：
1、仅从保值增值角度（最少六年时间），这三个小区怎么排序？
2、仅就这三个小区而言，环境、房龄、楼层、户型这些影响因素中，对保值增值的影响程度应该如何排序？
3、三个小区出房量都不大，目前的房源楼层都不怎么好，中意的房子只能是碰运气，目前的市场态势下，要不要坚持等各方面都比较均衡的房源出现再出手？还是说别等了、买个差不多的就行？
A：
1、这具体房源我不敢建议，不到现场的话看户型图都没用。房子是用来住的，还是先看自己的喜好吧。常规的保值角度当然就是您自己这排序了，这是送分题。但房子是用来住的，还是看个人的喜好。
2、对保值的影响程度排序，不看地段和配套的情况下，常规是物业（包括环境），然后是质量（显性部分），之后是具体房源的楼座楼层朝向户型等等，最后是房龄。
3、房子是用来住的，自住为主当然得买自己喜欢的了，投资为主才是买别人喜欢的呢（大众标准）。所以这看自己的主要需求吧，然后问当地中介各种户型的成交情况，也就是受追捧程度再做决定。
仅供参考。
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