2月已经过去了，小阳春的脚步声音也大了一些，从百城房企的销量可以看到现在楼市的大蛋糕还没有完全恢复，从中指研究院的数据来看，今年1-2月百强房企的销售总额是4479.9亿元，同比是下跌了5.9%，降幅比1月已经收窄了10.6个百分点，也就是说现在新房的蛋糕还是在减少了，这个大的原则还没有改变，只是说没有超预期的继续下跌了，因为在22年、24年百强房企的销售额跌幅都超过30%了，23年的时候有一波小阳春，让同比数据好看了一些，今年的这波小阳春又把同比数据做的好看一些了，而2021年2月百强房企的销售额是7493.5亿，可以说现在几乎是少了3000亿的蛋糕盘子的，已经是在低的基数上继续在萎缩规模。
而且这4000多亿的成交大多数还是集中在头部的核心城市，更多三四线的城市的去化压力是非常大的，即便库存没多少，但是每月没有销量的话，就造成最终的去化周期迟迟降不下来，所以今年对于很多城市来说，如何去掉库存依然还是头等的大事，库存跟两方面有重要关系，一方面是开发商上新项目的量和存量的新房，另一方面是市场能消化的量，如果市场客户很多，一个月能买个几万套，那即使一个城市有十几万的库存也不担心去化周期了，而现在是新房方面的提升不如二手房的销量，也就是楼市不断给政策，但是去化周期没有得到大幅度的缓解，因为政策只能短期的刺激少数潜在客户或者观望客户入市，要让市场能够持续下去，肯定还是要靠最基础的刚需们能进入接盘。
就像车市一样，得10万级市场的才能得天下，楼市也是一样，豪宅买的再多，但是整体市场可能依然是冷清的，因为普通人不进来玩的时候，蛋糕是永远做不大的，就像福利彩票只要2元一张，搏一搏就能有500万甚至几千万的可能性，那多数人都能够有机会参与一把，而楼市价格一直上涨后，但是工资没有得到上涨，上班稳定性很担忧的情况下，这样要让普通工薪居民或者打工人去接盘上百万甚至几百万的房子难度就很大了，所以这也是现在大家看到，新房还没有出现很多热销的局面，都是改善或者高端盘在自嗨，而多数刚需盘或者郊区盘还是默默降价打广告。
而对于房企而言，最大的收入无异于就是卖房的收入了，现在新房销量下降了，等于自己的收入来源也下滑了，但是别忘了，房企还欠着很多债没还的，就从克而瑞的数据来看，今年全年房企债务到期的规模已经超过了5200多亿，这比204年的4800多亿还多了近400亿，如果房企今年销量不能超预期回升的话，但是债务的利息却还反而还在逆向增加的情况下，恐怕很多房企又要出现暴雷甚至重新寻求重组的路子了，就像万科来说，已经经历了高层的大换血，而现在的融资已经多次依靠大股东深圳地铁了。
就在2月份，深圳地铁就两次借款70亿给到万科了，直接用于帮助万科偿还公开债务，也可以看出托底的决心，而万科是混合制房企，还有个深铁可以傍大腿，但是很多民营房企是没有金主爸爸的，只能靠自己老老实实保交房和卖房了，所以曾经的优等生万科都要靠输血了，也可以看出行业出清债务的压力确实很大，而且万科能不能真正活下去，获得短暂喘息之机后，还是需要销售端的回暖以及商业模式的专项才能从根源上解决，因为深铁也不是印钞机，不可能无限制的去借款兜底，一旦到了临界点还看不到希望，估计也会有新的措施了。
而从库存量这个方面来看，因为现在各地对卖地已经是十分克制了，所以在今年1月末的时候，50个重点城市狭义库存在3.1亿平方米，同比下降了11%，去化周期算是在高位有所回落了，但是这里面也是有结构性分化的，因为按12个月测算去化周期的话，这50个重点城市的去化也达到了21.53个月，环比上月还是持平的，同比反而是增加了12%，也就是说，虽然总体库存面积量是下降的，是好事情，但是总体去化周期并没有得到解渴，意味着大家买入的量是少于新增的库存量的。
包括郑州、福州、广州、武汉、南京等多个重点城市的新房去化周期仍然还是超过了20个月，比如拿广州来说，在1月末的主力库存面积在100-120平，占比超过了21.64%，因为这个面积段积压主要是此前供应过剩后，随着行情持续下行，居民和投资客购买力降级了，持币观望或者直接分流到更便宜的二手房通道中了，也就导致新房去化一直不佳，打个比方来说，
所以现在我觉得上面最急的还是新房的去化，松绑政策确实给了很多，但是过去难卖的新房放到现在来看依然还是难卖的，反而是二手房甚至一些性价比高的老破小在这轮下跌中一次次得到出货和接盘，现在土拍端的供应质量在不断提升，拿出来的地块都是低容积率、好地段、性价比高的地块了，这些地方在过去可能都是地方不舍得拿出来的，现在拿出来后肯定也是不担心卖不出去的，这样从源头先解决开发商不拿地的课题，但是以前烂尾的以及新区、郊区不好卖的存量地块如何处理，这才是最头大的事情，做成保障房吧， 估计租价也会比较低，能愿意过去住的人肯定也不多了，要直接卖吧，开发商按原定的价格肯定都卖不出去，那只能打骨折卖了。
但是不到最后一步开发商肯定还不愿意这么做了，而地方大规模收储还没全面的展开，所以现在就造成了政策虽然出了，总库存虽然降低了，但是总的去化周期却并没有得到快速的改善。只是说，开发商拿到一些好地块后能够适当盘活一下自身的资产，因为团队、上下游都得等着新房喂饭了，没有项目开发，光是沉默成本都会让很多开发商受不住了，裁员潮甚至高校停止建筑专业潮都开始了，所以，现在的楼市企稳还是要从底部的土地去解决了，如何让更多购房客户愿意去外围买房了，就像很多人想过一种农家乐的生活，是不是能考虑把这类房子重新规划一下了，不要搞高层甚至超高层去薅羊毛了，而是换一种形式面向市场，说不定会有新的改观了。
