房子卖不动的时候，很多房企老板都会选择降价促销，促销从短期上看有效吗？
有效。不过过了一段时间以后，你就会发现开始不促不销了。直到最后演变成了促了也不消。
纵观这 30 年中国房地产的竞争来看，总共经历了三个阶段。
最早有个售楼处就能卖。后来地产营销进入到了开始注重展示、强化渠道的阶段，无论是某大、某科、某湖，还是自渠外渠泛营销，谁展示好，谁铺得快，谁就能行。
但今天的地产营销已经演变成了一个抢夺用户心智的战争。不管是行业内的格调、野都金沙，还是行业外的胖东来、袭服，都是围绕着客户需求和用户感受做文章。
所以当下的房企要是想把营销做好，必须得坚持 8 个单字，那就是心智渗透加渠道抢占。我认为渠道抢占率和心智渗透率，才是整个营销的关键。
渠道方面，线上自媒体的风险在于周期。而一旦流量红利已过，成本就会增加。所以要快速、狠做、坚定、多做。同步除了传统的线下自渠外渠以外，大客户以点带面的企业和资源拓展也必须坚定地搞起来。
而从心智层面来讲，不管你是四代宅还是三代宅，生硬的建筑根本成为不了走心的商品。所以在产品定位设计时，你就要有深度的用户思维，把你在图纸中每个为用户考虑的细节都记录在案，并转化成展示宣传和销售说辞，全部以故事化的场景传递出去。
再有就是即便你是 4.0 的产品，或许能在早期降维打击其他 3.0 的产品。但是建造成本的增加和后续 4.0 竞品的加入，都会给你造成潜在的危机。所以一定要把你的产品功能和客户社群搭建做结合，还能为项目客群构建心智上的壁垒。
所以地产的今天已经演变成了一个用户心智的抢夺战争。谁能占有客户的心智，谁能在客户的心智当中拥有一个选择你家而不选别家的理由，谁就能真正笑到最后。
