(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、案件背景
在房地产交易领域，经济适用房因其特殊的性质和政策规定，在买卖过程中容易引发诸多复杂的法律纠纷。这类纠纷不仅涉及合同效力的认定，还牵扯到夫妻共同财产处分、履行义务的先后顺序以及善意取得等法律问题。本案发生在北京市海淀区，围绕一套经济适用房的买卖展开，对于明晰经济适用房买卖过程中的法律风险和责任界定具有重要意义，也为司法实践提供了典型的参考案例。
二、案件详情
（一）原告主张
张宇坤向法院提出诉讼请求：一是判令被告将位于北京市海淀区一号房屋转移登记至原告名下；二是判令被告承担因迟延履行房屋过户义务导致增加的全部过户税费；三是要求本案诉讼费用、保全费用由被告承担。
张宇坤称，2000 年其与陈宇峰签订《备忘录》（实为房屋买卖合同），约定以 30 万元总价购买陈宇峰所有的位于北京市海淀区一号房屋，支付 24 万元作为首付款，剩余房款 6 万元在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。《备忘录》签订后，双方履行了各自义务，陈宇峰依约交付了诉争房屋。此后，张宇坤多次催促陈宇峰办理房屋过户并支付尾款 6 万元，但陈宇峰以诉争房屋暂时不能办理房本为由拖延。直到 2019 年，张宇坤得知陈宇峰已于 2012 年办理下诉争房屋的房本，要求其尽快办理过户，陈宇峰虽同意却迟迟未办理。张宇坤认为，陈宇峰违反合同约定，拒不履行合同义务，严重侵害其合法权益，为保障资产安全，维护合法权益，特向法院提起诉讼。
（二）被告答辩
陈宇峰辩称，张宇坤要求将诉争房屋过户必须满足合同有效且具有履行可能性，以及张宇坤在2002 年 2 月 27 日之前付清剩余房款 6 万元这三个条件，缺一不可。但本案未满足任何一个过户前提，张宇坤无权要求办理房屋转移登记手续。其一，《备忘录》中关于房屋买卖事宜的约定，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，应当认定无效。诉争房屋为 90 年代初海淀区政府工会集资合作建房，属于经济适用住房，购买需满足一定资格、条件，且实行申请、审核、公示和轮候制度。经济适用住房购房人在取得完全产权以前，不得出售等，而签订合同时诉争房屋尚未取得房屋所有权证，处于限制上市交易期限内，该行为违反规定，有损社会公共利益。其二，陈宇峰出售诉争房屋时未征求房屋共有人即配偶李雅君的同意，属于无权处分，张宇坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，李雅君不同意过户，已构成法律上履行不能。其三，张宇坤未在 2002 年 2 月 27 日之前付清剩余房款 6 万元，无权要求办理房屋转移登记手续，陈宇峰作为后履行方，有权拒绝其相应的履行要求。
陈宇峰提出反诉请求：一是解除张宇坤与陈宇峰于2000 年签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定；二是张宇坤立即腾退诉争房屋，并将诉争房屋交还给陈宇峰；三是张宇坤向陈宇峰支付自 1997 年 12 月 1 日起至实际交还房屋之日止占用房屋期间的租金损失，暂计为 1548000 元；四是张宇坤将诉争房屋恢复原状；五是张宇坤承担本案全部诉讼费用。陈宇峰称，张宇坤迟延履行付款义务长达约 20 年之久，属于严重违约，其有权解除合同。同时，诉争房屋系其与李雅君的夫妻共同财产，1997 年年底在《备忘录》签订之前，张宇坤就借住于诉争房屋，一直未归还，李雅君对房屋买卖约定毫不知情，现明确表示不同意诉争房屋的交易，合同目的无法实现，故要求解除合同。
李雅君辩称，同意陈宇峰的答辩意见，另补充称一直以为涉案房屋处于借住或租赁状态，对房屋交易毫不知情。张宇坤在1997 年就与自己认识，明知自己的存在，但在缔约时并未征求过意见，明显不是善意的。张宇坤购买涉案房屋的行为不符合善意取得的构成要件，无权要求办理房屋转移登记手续。
李雅君提出反诉请求：一是确认张宇坤与陈宇峰于2000 年 2 月 28 日签署的《备忘录》中关于北京市海淀区一号房屋买卖事宜的约定无效；二是判令张宇坤立即腾退、归还位于北京市海淀区一号房屋。
（三）原告对反诉的答辩
张宇坤对陈宇峰的反诉辩称，其一，与陈宇峰签订的《备忘录》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，陈宇峰无权要求解除。虽争议房屋性质为经济适用房，但现已完全具备上市交易条件，因此《备忘录》合法有效。即便李雅君未在《备忘录》上签字，也不表示其不同意争议房屋的转让或对此不知情，且张宇坤在争议房屋已居住20 多年，李雅君从未提出异议，足以证明其对争议房屋转让的事实明知且认可。其二，争议房产未取得产权证，且不具备上市条件的情况下，无法将争议房产转登记至张宇坤名下，陈宇峰违约事实确定，张宇坤有权拒绝支付剩余房款。根据《备忘录》约定，双方需同时履行相关义务，在房屋不能办理产权证时，张宇坤享有不安抗辩权，有权中止履行，拒绝支付剩余房款，且不构成违约。后陈宇峰在 2012 年办理完产权证后未予告知，后续联系催促办理过户登记均不予配合，在陈宇峰存在恶意违约的情况下，张宇坤未支付剩余房款，亦符合法律规定。其三，退一步讲，即便陈宇峰享有解除权，已超出法律规定的行使期限，无权再主张解除。陈宇峰未在期限内行使解除权，除权已消灭，且其请求解除双方就争议房屋买卖事宜的约定已超出诉讼时效，无权请求法院保护其诉讼权利。
张宇坤对李雅君的反诉辩称，不同意李雅君的反诉请求，认为《备忘录》是有效的，且明确了是房屋买卖，依照法律规定，目前此经济适用房可以履行过户手续。其已经起诉要求继续履行备忘录里关于房屋买卖的条款，所以不存在腾退一说，陈宇峰、李雅君均已多次明确表示认可备忘录里房屋买卖事宜，且自2000 年购买涉案房屋至今一直居住在此，已经形成了事实。
（四）法院查明
1996 年，北京市海淀区某单位与陈宇峰签订《集资建房协议书》，约定陈宇峰集资的住宅坐落在海淀区一号，需交纳集资费共计 176200 元。2000 年 2 月 28 日，张宇坤与陈宇峰签订《备忘录》，约定陈宇峰愿以 30 万元总价格将北京市海淀区一号房屋出售给张宇坤，张宇坤已支付的款项折合人民币 24 万元作为首付款，剩余房款 6 万元在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。合同签订后，张宇坤自 1999 年入住涉案一号房屋至今。2012 年涉案一号房屋取得房屋所有权证书，房屋所有权人登记为陈宇峰，房屋性质为经济适用房。
庭审中，张宇坤主张了解到涉案房屋具备过户条件后与陈宇峰进行了短信联系，后与李雅君进行了微信沟通，因涉案房屋直至2012 年才办理完毕产权证，因政策原因无法办理过户，导致自己履行不安，不能支付尾款 6 万元，陈宇峰于 2020 年 11 月 17 日回复 “按当年合同办”，李雅君知悉并同意涉案房屋转让事宜，并积极沟通过户或回购之事，陈宇峰与李雅君从未提出过异议，已表明认可涉案房屋已转让的事实，且自使用涉案房屋 20 年期间，陈宇峰、李雅君并未提出任何异议，应当配合办理过户，为此提交了手机短信和微信沟通记录为证。
陈宇峰、李雅君对上述证据真实性认可，但主张对话不完整，陈宇峰称“按照当年合同办”，张宇坤应在两年内付清尾款，但其没有付款，违约在先，陈宇峰有权解除合同，李雅君是 2020 年 3 月 11 日第一次看到备忘录，在此之前对房屋交易毫不知情，双方微信聊天记录只是协商、沟通的过程，并没有实质性的承诺任何事，2021 年 2 月 23 日，李雅君在微信中明确表示不同意该交易，也提交了微信聊天记录为证。
张宇坤对李雅君提交的证据真实性认可，但主张2020 年 3 月 11 日提出将涉案房屋过户至自己名下时，李雅君并未第一时间表示不同意或对涉案房屋买卖不知情，而是先解释涉案房屋未能办理房本的情况以及经济适用房限制上市的情况，表明导致不能将涉案房屋转移至张宇坤名下的原因，并非是他们不配合办理过户，在后续沟通中，李雅君积极咨询了办理涉案房屋转移的具体流程、沟通准备资料等，足以表明李雅君对涉案房屋转让给张宇坤认可的态度，李雅君最后表示不同意出售涉案房屋，是在早知道涉案房屋转让给张宇坤的事实并认可的情况下反悔或违约的一种表现。
另查，张宇坤现具备相应购房资格。
三、裁判结果
张宇坤于本判决生效后十日内支付陈宇峰剩余购房款六万元；
陈宇峰、李雅君于收到购房款三日内将位于北京市海淀区一号房屋所有权转移登记至张宇坤名下。
四、案件分析
合同效力认定
涉案一号房屋性质系经济适用住房，其原购房合同《集资建房协议书》在2008 年 4 月 11 日之前签订，房屋所有权证于 2012 年 8 月 14 日取得，现该房屋已具备上市交易条件。因此，陈宇峰与张宇坤于 2000 年 2 月 28 日签订的《备忘录》中关于涉案一号房屋买卖事宜的约定系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
夫妻共同财产处分与知情认定
结合庭审查明的事实，张宇坤自1999 年开始入住涉案房屋至今，长达 20 余年，陈宇峰和李雅君均未就涉案房屋提出过异议。在张宇坤向陈宇峰、李雅君提出涉案房屋过户事宜后，李雅君与张宇坤微信沟通的过程中，未否认涉案房屋系陈宇峰出售给张宇坤的事实，且双方就涉案一号房屋过户或回购事宜进行多次协商沟通，均可说明李雅君对于涉案一号房屋出售给张宇坤是明知且认可的，李雅君已经以自己的行为构成对涉案一号房屋过户登记债务的加入。
履行义务与违约认定
双方在《备忘录》中明确约定剩余房款6 万元在两年内付清，并于付清房款的同时办理房屋过户手续。实际情况是，涉案一号房屋自 1999 年交由张宇坤居住直至其起诉之前，陈宇峰、李雅君均未向张宇坤主张过剩余购房款的支付，且在陈宇峰于 2012 年 8 月 14 日取得房屋所有权证后亦未主动告知张宇坤涉案房屋权属证书取得情况以及何时可以协助办理房屋过户手续。因此，陈宇峰、李雅君主张有权拒绝张宇坤相应履行要求，于法无据。在房屋不能办理产权证的情况下，张宇坤享有不安抗辩权，有权中止履行支付剩余房款的义务，且不构成违约。在陈宇峰存在恶意违约不配合过户的情况下，张宇坤未支付剩余房款符合法律规定。同时，即便陈宇峰享有解除权，也已超出法律规定的行使期限，解除权消灭。
五、胜诉办案心得
精准把握法律规定：处理此类经济适用房买卖合同纠纷，要精准掌握经济适用房相关政策法规以及合同效力、履行、夫妻共同财产处分等法律规定。明确经济适用房上市交易条件、合同无效的法定情形、不安抗辩权的行使条件等，为案件处理提供坚实法律基础。
全面审查证据：全面收集和审查与案件相关的证据至关重要。在本案中，对《备忘录》、集资建房协议书、房屋所有权证书、短信和微信沟通记录等证据进行严格审查，明确了合同的真实性质、双方的真实意图以及是否存在违约等情况。通过对证据的细致分析，有力地支持了己方的主张。
关注案件细节与逻辑：在处理案件过程中，要高度关注案件细节，梳理案件中的法律关系和行为逻辑。例如，通过对房屋交付时间、产权证书取得时间、双方沟通记录等细节的分析，准确判断出双方的履行情况和违约情形，以及李雅君对房屋买卖的知情和认可情况。
