签约后卖方反悔？揭秘买方如何赢得过户官司！

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在房地产交易市场中，房屋买卖合同纠纷是常见的法律纠纷类型之一。随着城市化进程的加速和房地产市场的活跃，房屋买卖涉及的金额巨大，且往往与当事人的重大生活利益相关。本案发生在北京市大兴区（现北京经济技术开发区），围绕一套房屋的买卖及过户问题展开，涉及合同履行、违约责任以及物业费争议等多个方面。此类纠纷不仅考验着当事人之间的诚信和契约精神，也对司法机关准确适用法律、平衡各方利益提出了挑战。

二、案件详情

（一）原告主张

李睿向法院提出三项诉讼请求：一是请求法院依法判决被告履行《北京市存量房屋买卖三方合同》义务，协助办理位于北京经济技术开发区一号房屋的不动产登记变更手续；二是判决被告支付违约金10 万元；三是要求本案诉讼费、保全费由被告承担。

李睿称，2013 年 10 月 25 日，经北京 D 公司介绍，其父亲李明与被告签订《三方定金收付书》，自己支付给被告购房定金 1 万元用于购买涉案房屋。2013 年 11 月 8 日，自己与被告签订了关于该房屋的《北京市存量房屋买卖三方合同》和《补充协议》，房屋现《不动产权证书》登记地址为北京经济技术开发区一号，被告以 156 万元将房屋出售给自己。合同签订后，自己于当日支付首笔购房款 99 万元，11 月 17 日支付尾款 56 万元。双方约定被告在取得房屋产权证后 5 日内通知办理房屋所有权转移登记手续。如今被告已领取《不动产权证书》，却迟迟不履行房屋过户义务，给自己造成诸多损失，所以诉至法院维护自身合法权益。

（二）被告答辩

王强不同意原告的诉讼请求。他表示，2018 年、2019 年的物业费本应由原告交纳，自己却替原告交纳了。涉案房屋 2011 年交付，2013 年签完合同收到房款后原告就搬进去居住。由于原告未交纳这两年物业费，导致自己无法获得两个车位，后来自己交纳物业费才获得车位。此外，因为 2018 年原告到自己家闹事，加上自家姐妹间存在房产纠纷，住房紧张，所以现在不想卖房了，想要和原告解除合同，并愿意在合理承受范围内赔偿损失。

（三）法院查明

被告自行交纳了2018 年、2019 年物业费合计 2773.92 元，原告称对此不知情，也未收到通知，且此后的物业费都是自己交纳。被告称在涉案房屋小区内有多套拆迁房，不交纳物业费就不能办理停车位。

关于办理房产证的问题，被告称2021 年 12 月房产证下来以后通知了中介，原告也表示通过中介得知可以办理房产证一事，但因双方的物业费争议，被告不同意卖房。

双方均认可房屋交付后由原告居住使用，涉案房屋不动产登记地址为北京经济技术开发区一号，产权人为被告单独所有。签订合同时，被告出具家庭声明，愿意出售上述房产，并有家庭成员签字确认。

双方对违约金的约定为：被告在取得房屋产权证后5 日内应通知原告办理房屋所有权转移登记手续，逾期 30 日内每逾期 1 日支付房款总价的万分之五作为违约金。

三、裁判结果

王强于本判决生效后七日内协助李睿办理位于北京经济技术开发区一号房屋的不动产登记变更手续。

驳回李睿的其他诉讼请求。

四、案件分析

合同效力与履行：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖三方合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。原告已按约交付房款，被告也交付房屋给原告居住使用，双方履行了合同的主要义务，仅剩房本过户这一环节。

违约责任认定：按照合同约定，被告应在取得房本后协助原告过户。虽被告迟延履行过户义务，但鉴于双方对物业费存在争议，且被告履行了通知义务，法院认为被告迟延事出有因，所以对原告要求违约金的诉讼请求不予支持。

合同解除与物业费争议：被告主张因内部家庭争议和物业费问题解除合同，于法无据，法院不予支持。被告交纳的物业费与小区停车位使用相关，属于出售房屋后的垫付问题，且被告未提交向原告催要的证据，原告不构成根本违约。由于被告未提出反诉，物业费问题不在本案中一并处理，可另行主张。