我是紫沐，这是我第433篇日记。
过年有粉丝咨询，问房价腰斩了要不要卖房。
他觉得继续持有下去，品质也打不过新盘，还不如干脆卖掉存银行。
其实类似的问题，今年已经遇到3个了，写篇文章来解答吧。
我是不建议现在卖房的，太亏。
虽然表面数据，过去3年广州均价跌幅，也就20%。
但实际成交，很多跌幅都在30%以上，甚至50%。
这里面的差值怎么来的？
最近看到一个词，叫“流动性折扣”，就能很好解释这个现象。
假设房产挂牌价是100%。
在市场平稳期，最终成交价一般是92%。
如果是市场上涨期，最终成交价能有97%。
但换成市场下行期，流动性折扣会进一步放大。
由于是买方市场，买家全是扛着大刀来的。
业主想不割肉按市场价卖，压根就没人看。
所以普通房子在下行期的最终成交价，通常只有85%。
至于硬伤房，甚至会去到70%。
别忘了，85%和70%，都只是流动性折扣，还没算房价本身的跌幅。
也就是现在卖房，不仅要承受20%的房价均价亏损，还要承受15-30%的流动性亏损。
普通房子想出手，降20%还不够。
80%x85%=68%，才是最终成交价。
硬伤房，比如老破小和远大新，更是需要80%x70%=56%，才能把房子割掉。
为什么广州明面上只跌了20%，很多人卖房却要亏30%，甚至腰斩，就是这个原因。
房价下跌+流动性亏损，导致的价格双杀，才是罪魁祸首。
所以要不是非卖不可，还是熬一熬吧。
等市场回到平稳期，流动性折扣从85%回升到92%，你啥也不做，也能止损7%。
7%啊，按现在的投资回报率，放银行2年都未必有这个收益。
还不如留在牌桌，赌一把牛市回归。
当然，你要真问我楼市还要熬多久，我也给不了准确的数字。
广州楼市现在麻烦挺多的，比如最近被群嘲的产业问题。
广州当初能发展成一线城市，是吃了改开的红利。
大量外资和港资进驻，等于送钱又送技术。
送来的钱，让广州配套飞速发展。
送来的技术，让广州诞生了大量高薪岗位和工作机会。
靠高薪和技术吸引人，靠完善的配套留住人。
这是当年广州崛起的根本，也是广州房地产兴盛的原因。
但时代变了啊。
广州优势的产业，什么燃油车、房地产、石化、服装，都过时了。
现在的风口，什么高新技术、人工智能、互联网，却一个也没抓住。
创新能力为零，妄想着吃老本能吃一辈子。
结果产业被超车，经济被超车，人才流失严重，高薪岗位锐减。
反映到楼市，就是买房需求变少，购买力变弱，房地产又怎么可能硬起来？
所以广州楼市什么时候能熬出头，也可以理解成：
广州什么时候能下定决心完成产业转型和迭代？
我没法猜，也不敢猜。
但可以提供一个判断方式，就是看土拍的饥渴程度。
房地产是广州财政最大的路径依赖。
产业越弱，对房地产的依赖就越高。
所以啥时候重新克制拍地，就证明广州的产业慢慢走出来了。
当然除了产业问题，经济和就业这种基本面也很重要。
最新公布的1月份金融数据，住户存款新增超5万亿，是去年同期的两倍。
很明显，信心还是弱。
而且M1虽然转正了，但主要是统计方式改变的原因。
以前的M1，是流通货币+单位活期存款。
修改后的M1，是流通货币+单位活期存款+个人活期存款+非银机构客户备付金。
M1对应的口径范围大了一圈，增速才0.4%，其实是有点难看的。
要是按以前的统计口径，依然是负增长。
只能说巧妇难为无米之炊，兜里没钱，啥技巧都是虚的。
大家看文章，要学会多思考。
我写的很多东西，你们实际应用的时候，要学会根据自身情况做调整。
比如说，由于流动性折扣，纯卖房肯定是亏的。
但如果是置换呢，这笔账要怎么算？
表面上，从二手房换成新规房，品质提升了，会更保值。
但实际上，总价相同，新规房很难比二手房多涨20%的（15%的流动性亏损+5%摩擦成本亏损）。
所以面对房价腰斩，唯一值得卖房的操作，是向上置换。
具体原因就不展开了，思路都写这么清楚，自己想一想就能明白。
对自住买家来说，今年置换机会还挺多的。
合理利用杠杆，向上优化资产结构，并实现生活品质的提升，是不错的选择。
至于投资，还是悠着点吧。
