震荡还在发生，但等等党们赢麻了。
2025年，北京房价还在往下探，尤其二手房，在经历了2024年一整年的暴风雨后，2025年初还没有止颓趋势。
安家最新的二手房挂牌均价是4.32万/平，相较于去年同期已经有超过16%的降幅。
图源安居客官网
二手房价的下探，也换来了期望中的“以价换量”。
2024年北京二手住宅成交175678套，比2023年的155433套多卖了20245套，同比增长超13%。
二手房的表现，我们从绿中介的前台真实数据也能看出些端倪。
链家官网能看到的真实在售二手房数据已经由巅峰期的15万套降到目前的13万套以下。
图源北京链家官网
北京房地产市场目前整体还属于二手市场占大头。
包哥预计2025年，北京二手房市场依然会采取“以价换量”的方式，如果着急配套、书包，建议可以多看看二手，毕竟这个行情下，你真的可以“砍”出性价比。
毕竟，不是所有人都适合买新房。
对于二手房，有啥拿不准的，加包哥微信，咱们私下详细聊聊。
二手房不是咱今天要聊的重点，今儿咱们重点聊聊2025年开年的北京新房。
因为现在的北京新房，才是那些买房等等党们赢麻的关键。
新房卖了37178套，比2023年的51137套，少卖了13959套，同比下降26.82%。
37187套这个成交数据，是北京新房成交近六年以来的新低，低于2019年的37318套。
北京近6年新房成交数据
从数据上看，二手房的成交量并没有传导到新房。
那你说，北京新房着急吗？当然着急。
着急的表现就是，北京越来越多的新房，试图用更优质的产品和更诚意的价格，打动持续收紧钱包的买房人。
“高高在上”的已经不是卖方了，意识不到这点的，都会慢慢被市场淘汰。
这点，在2024年底和2025年初入市的几个热卖盘中，得到了印证。
比如去年12月中入市的门头沟电建长安华曦府，首开售罄，开盘30天网签350套，战绩可查。
你很难想象，在最不起眼的门头沟，有个新盘能获得全北京的关注，归根结底还是它把使用率做到了90%以上，它把交付标准做到了顶配，它把收纳做到了极致，它把价格做到了合理。
长安华曦府，6万/平的指导价，成交均价直接干到了4.5万/平左右。
长安华曦府首次开盘网签数据（2月13日）
再比如同样是去年12月中入市的房山璟贤瑞庭，位于良乡大学城东拓区，本身就不是在核心区的位置，而且面对房山几乎卷到顶的新房，在产品做得还说得过去的基础上，采取“以价跑量”的策略。
项目4.5万/平的指导价，最新的成交均价直接降到3.2万/平。
璟贤瑞庭网签数据（2月13日）
包哥多说一句，两三百万的预算在房山的可选择性真是太多了，PK品质，PK价格的项目比比皆是，一定要多看多听多感受。
再再比如海淀永丰北的嘉华天珺，在一众永丰南、功德寺、朱房大佬中，毫不犹豫地选择以“绝版小户型”为起点“抢跑”。
600套左右99平3居户型，几乎填补了海淀新房市场的空白，还占据了一个总价低的优势。
今年1月13日开盘，到现在正好1个月时间，嘉华天珺已经成功网签71套，网签均价8.57万/平。
璟贤瑞庭网签数据（2月13日）
之后，永丰南等一中新房大佬入市，愿嘉华天珺别端着，该降价降价，没办法海淀新房今年太卷了。
以上新房项目，包哥都有合作，想去看看，或者想以比较合适的价格拿下，加包哥，我帮你去谈。
2025春节后，北京又将出现一批产品力贼强的新房。
其实它们也挺无奈的，卷价格已成为标配，只有在产品上更精进，才有可能卖得好一些。
卖方难受，才是买方的好时候。
包哥盘了一些即将在近期入市的新房项目，“阳台”早已不是顺义的独有设计，而是成为一种普遍现象，90%以上的实际得房率，也逐渐成为新房标配。
比如丰台的北京隅·西颂，采用“阳台套阳台”的双阳台设计，内阳台包在室内拓展室内空间，外阳台花池，连接外部空间。
一个字：绝。
北京隅·西颂154平4居户型图（更多户型图私信包哥）
同时，丰台南三环边上的10W+豪宅金茂璞逸丰宜，也设计了内外双阳台，同时交付标准给的高，很高，非常高。
包哥拍过它135平的样板间，你们先看看↓↓↓
重点是，璞逸丰宜10.75万/平的指导价，你猜它的开盘均价是多少？
8.8万/平，每平直降2万块。
这背后的原因包哥也在之前的稿件中有过分析↓↓
反正，等等党真是等着了，包哥觉得丰台新房虽然库存越来越多，2025年又是北京豪宅新十年，但丰台可能是会是打响“豪宅质价比”口号第一枪的区域。
还有东边通州，最新的即将入市的项目宋庄的北京城建国誉颂，梨园的招商云璟揽阅，都在产品设计上有突破。
当然，阳台设计都是标配。
其中，北京城建国誉颂，在146平的户型中，将客厅面宽的天花板拓展到了7.1米。
北京城建国誉颂146平4居户型图
还有招商云璟揽阅，79平3居户型，南向主卧和客厅都有阳台面积拓展，入户玄关、U型厨房、独立家政间设计，也让79平的产品含金量持续上升。
招商云璟揽阅79平3居户型图
再往北边看，昌平朱辛庄北边的越秀星耀未来，最近也公示了设计方案。
昌平新房，终于有阳台了，而且是封进室内的阳台，而且昌平第一份会所设计，都在星耀未来实现了。
星耀未来规划图
星耀未来978户，包含76-132平2-4居户型，加上南向阳台和飘，以及北向设备平台的赠送，最终使用率可能会达到昌平目前新房项目之最。
网传星耀未来107平户型图
你看，那些等等再买房的人，不仅把价格等下来了，还等来了更好的产品。
还有一个现象，就是北京土拍市场，已经连续有8块成交宅地没有设置住宅指导价了。
这也就意味着，开发商可以不用局限于指导价，可以想卖多少卖多少了。
以前设置指导价，是怕新房价格卖得太高，而现在取消住宅指导价，也不怕它卖多高了。
因为市场会给你教训。
震荡还在发生，但等等党今年可以出手了，今年确实有一大波“质价比”新盘在涌入。
抓住机会，联系包哥。
以上。
个人观点 仅供参考
