01
在老大给房地产重磅定调之后，刚开年重庆就出了两个楼市大招。
一个是取消外地“三无人员”的房产税；
另一个就是全面取消两年限售。
取消“三无税”对楼市是绝对的利好。但对于取消两年限售，网上的争议很大。
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有人说是利空，有人说是利好。
说利空的认为，短期内会有大量因为限售而不能上市交易的二手房被集中摆上货架，二手房供应量会大增，房子会更不好卖。
说利好的则认为，取消限售是扫除了房地产交易环节中的障碍，恢复了房产的流动性，会刺激交易量回升。
那重庆放开限售，究竟是利空还是利好呢？
今天我就来给大家仔细分析一下。
02
先说观点。
在我看来，重庆取消两年限售对于楼市是绝对的利好。
这一点毫无疑问！
我将从三个逻辑维度来给大家分析。
首先是政策目的的逻辑。
你们还记不刻重庆的限售政策是从什么时候开始的？
是从2017年9月23号开始的。到现在已经执行了7年多的时间了。
还有人记得2017年的重庆楼市是什么样子吗？
那个时候正是楼市最疯狂的时候。
任何一个楼盘，只要一开盘就会被购房者疯抢。像某科天元道、某黄御峰、某原星樾等等热点楼盘，不但没有一分钱折扣，购房者还要额外交点“茶水费”才抢得到。
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全款的里面请，贷款的后面排队，公积金的不要堵在门口……
有些楼盘怕购房者抢不到房闹事，甚至都只敢在半夜悄悄开盘。
我就曾经在半夜到南滨路某热门楼盘去帮外地粉丝排过队。
最终这个楼盘开盘3秒卖光！
这就是2017年重庆楼市真实的样子，经历过的人都清楚，我绝对没有乱说。
而重庆的限售政策就是在这样的背景下出台的。
出台限售政策的目的是什么？
是为了通过阻止两年内的二手房上市，进而减少二手房供应来进一步刺激楼市吗？
当然不是。
任何一个思维正常的人都明白，重庆出台限售是为了减缓房子的流通速度，抑制炒房，给楼市是降温的。
如果说当年出台限售是为了给楼市降温，那如今取消限售就一定是为了给楼市加热的。
这是第一个逻辑。
第二是政策方向的逻辑。
当前楼市的政策方向是什么？
既然老大都明确表态了要“全力度推动房地产企稳回升”，那当前的政策方向一定是要刺激楼市的。
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出台的政策也一定是要利好楼市的。
如果取消限售是利空，那重庆前脚出一个取消“三无税”的利好政策，后脚又出一个取消限售的利空政策，这是闹着好玩吗？
主打一个左右互搏？
所以从政策方向上来看，取消限售也一定是利好楼市的。
这是第二个逻辑。
第三个是政策效果的逻辑。
这也是一些人诟病最多的。
不可否认的是，两年限售取消之后，一定会有一些原本无法上市交易的房源被摆上货架，但问题的关键在于，这个量有多大？对楼市的冲击又能有多大？
我们首先要明确一点，那就是重庆的限售政策并不是一次性取消的，而是分了三步走的。
第一次松绑是在2023年9月，将限售的条件从“不动产权证满两年”调整为“房屋买卖合同备案证明满2年且取得不动产权证后”。
第二次松绑是在2024年9月，“现房销售”的新建商品住房，在完成网签合同备案并取得不动产权证后即可上市交易。
第三次就是现在的全面取消限售。
从过去两次松绑我们不难看出，新房的限售其实早就已经名存实亡了。
对于期房来讲，从网签到交房，再到拿证，就差不多快两年了，差也差不了几个月。对现房来讲，去年就已经取消限售了。
所以真正有影响的，仅限于从2023年1月到2025年1月这两年间成交的二手房。
2023年和2024年，重庆的二手房成交量都在10万套左右。
并且这两年由于楼市下行，投资客已经成了稀缺物种，绝大部分购房者买来都是自己住的。
所以两年内买了房马上就要拿出来卖的，除了极少数确实极度缺钱的人之外，真没有多少。
就算按10%的比例算（这个比例近两年的客户里已经很高了），因为取消限售而集中上架的房源，也不过2万套的水平。
这对重庆二手房的大盘子来讲，几乎形不成任何冲击。
另一方面，因为限售取消了，过去房产交易T+2（年）的模式彻底变成了T+0的模式。
今天买明天就能卖。
交易的障碍被彻底扫除，这对于激活楼市一定是有帮助的。
不说马上就能让交易大厅重回当年那种火热的景象，至少当前市面上很多低价房源能够让投资客看到利润空间了。
这就是政策效果的逻辑。
03
最后说一个大家都没想到过的事情。
重庆取消限售，利好哪些房子？
这里要敲黑板划重点，你们一定要点赞收藏起来再认真看。
第一类：法拍房。
当前重庆法拍房的数量是全国最多的，折扣率也是全国最低的，所以在重庆的法拍市场捡漏是相对容易的。
过去有两年限售，即使捡到漏了，也要还两年月供才能卖。
两年后市场又是什么样子，谁也说不清楚。
但现在不一样了，今天拿到证，明天就能挂出去卖。捡漏的好处，马上就可以兑现。
第二类：抵款房。
过去由于两年限售，抵款房的业主方都不敢做网签把房子过到自己名下，只能自己找到客户之后在开发商那里走新房交易流程。
因为一旦网签，就要等两年才能卖了。也就意味着至少要两年后才能拿到钱了。
但现在不一样了。
网签到自己名下之后，走二手流程一样可以随时卖。大不了多交5.3%的增值税而已。
比起赶紧拿到几百上千万的工程款、广告款这件事，这些都是小钱。
第三类：串串房。
这里说的不是利好买串串房的购房者，而是做串串房的“串串”。
这两年楼市下行，做串串房的少了很多了。
因为一旦装好的房子到了时间卖不出去，要么损失定金和装修费，要么在自己手里砸两年。
现在限售没有了，就算短期没卖掉，也可以过到自己手里找客户。
随时都可以交易，不用再等两年。
04
最后总结一下。
重庆放开限售，短期对二手房市场肯定会有那么一丢丢冲击，但力度非常有限。
长期来看，彻底扫除房产交易障碍，提升房子的流动性，绝对是利好。
这可不是我说的。
而是任何一本经济学原理的教科书都是这样说的。
