先来看两条新闻。2 月 5 号，重庆在开年第一天的会上宣称要推动房地产和建筑业企稳回升。同一天，深圳也开会了，口号也从 2024 年的企稳变为推动房地产投资尽快恢复增长。
到了 2 月 8 号，重庆市住建发布消息，从 25 年 2 月 8 号起，取消中心城区原来已纳入两年限售范围内的住宅的再交易管理。也就是说，此前办了产证要满两年才能交易上市，执行了 7 年的这一政策正式落幕。深圳目前还未出政策，不过估计也快了。
熟悉我的朋友都知道，咱们的楼市属于典型的政策市，每次想打压地产行业时，力度都特别大，能让其销量大幅腰斩，价格至少跌 20%。
如今的情况是价格跌超了，得想办法回调，这得从政策端、利率端、口号端这三个层面着手。政策和利率这两个手段在 2024 年大家都已看到，且已落实。口号则从 24 年的回稳变为 25 年年初的推动回升。这表明咱们国家已有信心推动回升，回稳的目标已不够，野心更大。
大家都清楚，房地产并非单纯指房子，而是披着钢筋混凝土外衣、具有居住属性的金融产品。自 1998 年房改以来，房地产行业就和全球的房地产加金融系统一样，是为银行而创立的，因为银行需要咱们的土地财政、土地金融，所以才将其发展成支柱产业，是银行为向老百姓卖贷款而创造出的行业。若单纯为居住，此前的集体宿舍就够用了，那时众生更平等，相比现在反而似乎更幸福。
站在这个角度，房地产企稳就够了吗？
显然这是骗人的。居民买房贷款几百万，房贷利率未降息前约 6%，卖不出去就被迫让利，如今降到 3%左右。几百万的贷款年化利率 3%，这难道不是资本成本？
一旦房价下跌，居民买房的成本就不止 3%的资金成本了。他们拿钱去买美债、买保险能获得大概 2%到 5%的收入。买房的机会成本至少 5%到 8%，也就是说，一旦居民发现房地产不能稳定提供 5%以上的回报率，就会对地产投资失去兴趣。头部城市的租售比，一般回报率在 1%到 2%之间，租金很低。之前大家愿意买房而非租房，是因有上涨预期。一旦这预期被打破，银行卖贷款的游戏基本就停止，支柱产业也就崩塌了。
所以得尽快打破这一预期。那为什么是重庆和深圳这两个城市呢？
24 年中国城市 GDP 排名，上海第一，北京第二，深圳第三、重庆第四，广州第五，不再是“北上广深”的老说法，现在是“上北深重广”，重庆已超过广州。所以 25 年重庆的地产市场被寄予厚望。
那另一个城市为什么是深圳？
咱们用数据说话，深圳 24 年 10 月到 25 年 1 月，新房和二手房成交量再创新高，虽说成交价仍在下降，但下降幅度逐月缩小，这点很重要，这说明离复苏很近了。所以这两个城市都表示要稳定增长，我觉得是有可能的。
