对保利来说，即便三间房地块按7.5万元/平方米来卖，也有2.4万元/平方米左右缝差，依然是笔算得过账的生意。
彭红侠/发自北京
这是北京市朝阳区第三次以组合打包的形式进行土地出让。
2月11日，三间房D区1205-0007和南区1202-0006、0007地块打包进入土地交易大厅，在中海、招商、保利金茂联合体多方厮杀下，保利金茂以87.295亿元竞获该地块，楼面价约5.16万元/平方米，溢价率约10.5%。
三间房组合地块挂牌信息
根据挂牌文件，三间房组合地块土地总面积6.9万平方米，地上建筑规模17.29万平方米。从住宅地块来看，D区1205-0007地块，地上建筑面积9.21万平方米，容积率2.5，控高80米；南区1202-0007地块，地上建筑面积7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米）。
托幼用地南区1202-0007地块也被置入组合包，地上建筑面积0.37万平方米，容积率0.8，控高16米。值得注意的是，该地块为无偿配建，建设后须无偿移交相关部门。
在朝阳区组合打包的地块中，多以肥瘦搭配、多业态组成为主，而此次出让的地块则相对纯粹。据了解，这是朝阳区为三间房组合地块顺利出让，做出的调规尝试。
在此前出让清单中，原本D区1205地块是由0007和0020两宗地块组成，其中0020是一宗多功能用地，而本次出让将0020地块剔除。与此同时，0007地块的用地面积虽未改变，但容积率从原来2.8下调至2.5，地上建筑面积也减少了1.09万平方米。
此外，1202-0006地块在打包后，其控高由原先的60米调整为60米（局部80米）。这些调整一方面减轻了开发商的拿地运营成本，另一方面也提高了小区的居住舒适度，让空间更加开阔。
从地块区位来看，南区0006、0007地块紧邻朝阳北路，且靠近6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。D区0007地块则位于南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线约700米。
总体来看，三间房区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。不过板块内分布着众多安置房，房价在4万出头，对于城市界面和刚需人群的影响不容忽视。
而且，D区0007地块西北角存在一座墓园，即现存的石文晟继妻佟氏诰封碑，该墓园不可移动，必须原地保留。这种情况与前段时间中海摘得的丰台万泉寺地块存在家族墓地祭祀台的情况相似，后期开发商需要针对此类问题进行相应的处理。
此外，该地块还被一条12米宽街坊路纵向分割，一分为二。这样一来，实际用地面积不仅缩水了，且被分成东西两块，给楼栋排布和园林打造，增加了不少难度。
三间房组合地块区位图
尽管地块不尽完美，但保利对三间房地块依然态度积极。
“从举牌的积极程度来看，相比其他两家房企，保利明显对本宗地块更加渴望。”中指研究院土地市场研究负责人张凯表示，保利在2024年仅在北京拿下一宗土地，即海淀的嘉华天珺项目，保利此时选择补仓，可谓时机正好。
土地储备告急，保利北京亟须拓展土地，三间房是其重要选择之一。2023年，保利就在三间房周边开发过和光煦境项目。期房部分310套房源，目前已全部售罄，网签均价约8.3万元/平方米；2024年9月末，和光煦境96套现房入市，面积段104~127平方米，目前已网签91套，网签均价约7.5万元/平方米。
和光煦境现房部分网签情况
不过和光煦境现房降价，也引来不少期房业主不满。在社交平台上，有和光煦境业主表示，现房大幅降价入市，其高价购置的期房，目前已血亏了100多万元。
和光煦境期房业主在社交媒体吐槽
这也引发市场对三间房地块售价关注。和光煦境现房已经降至7.5万元/平方米，三间房地块还能再现8万+价格高峰吗？
对保利来说，即便三间房地块按7.5万元/平方米来卖，也有2.4万元/平方米左右缝差，依然是笔算得过账的生意。在产品上，两宗住宅用地容积率分别为2.5和2.8，建筑控制高度最高80米，大概率为高层小区。
地上总建面接近17万平方米，参照和光煦境和玺悦朝阳的套均120平方米计算，大概产出接近1500套房源，即便分拆和分期入市，也注定是2025年北京楼市的大盘。
