年底啦，大家都忙着年终述职，楼市也不例外哦！
最近好多楼市数据年终汇报那叫一个密密麻麻，几万字甚至几十万字，都指向一个惊人的事实：
各城市一二手房成交正在疯狂逆转，差距是越拉越大，不管是北京、上海这样的大城市，还是东莞、合肥这些城市，基本都是这情况。
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克而瑞数据显示，2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平，创下历史新高，整体二手份额逆转到59%。
中指数据也很明显，过去两年二手成交占比走势波动向上。
就说上海吧，这个二手主导的存量市场，往年一二手成交比最多1：3，去年都来到1：4了。
去年好多板块二手成交比一手好太多啦。
从数据来看，变化那是翻天覆地的。
有4个城市一二手成交真正逆转，原本一手主导，现在二手翻身做老大。
其中最夸张的是长沙，2023年一二手成交比例1：0.7，二手占比不到40%，但2024年二手房抢占70%市场，一二手成交比1：2.4。其次是杭州，去年一二手比例1：1.8，过去四年新房成交从高点20万套滑到去年5万多套，二手成交却一路向上，超过了一手。
图源：克而瑞
青岛、南宁的二手房也成了市场主力军。
还有西安、深圳、郑州等6个城市，原本就是存量市场为主，2023年一二手成交五五开，去年二手和一手彻底拉开差距。
像西安，2023年二手成交市占50%，去年涨到66%。
东莞、厦门、佛山这3个城市，二手主导地位也在扩大。深圳2023年一二手成交五五分，2020年就曾以二手为主，去年一二手成交回到四六分，全年二手网签54487套，同比猛涨66%，房东信心大增。
北京、上海、合肥这些存量城市，二手市占已经到70%-80%，上海去年二手成交量占全市81%，完成了根本性逆转。
合肥因为人口和产业高速导入，加上降价，二手成交市占达80%。不过也有例外，武汉原本一手库存高，去化周期长，房价跌得惨，现在全力去新房库存，新房成交跳涨，楼市走向健康。
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除了楼市数据，还有些好玩的事儿。
二手卖得好，最高兴的除了房东，就是中介和二手平台啦。
去年10月，上海部分平台6000多套房源总佣金7.58亿，最贵单笔佣金234万，平均每个销冠佣金百万级。
贝壳总营收连续三年上涨，去年还像开发商一样全国拿地，在多地土拍市场频繁举牌，拿下4座城市的高价值地块。
太平洋房屋去年成交额突破600亿，上周还以公司名义买了汤臣一品的法拍房，成交价1.7亿。
为啥二手存量市场越来越火呢？
首先，二手房有市场化定价优势。
以前一手吃香是因为和二手有倒挂空间，现在二手房能随市场波动涨价降价，而一手房降价限制多，比如上海一手房降价不允许超过5%，倒挂空间逐渐抹平，一手和二手竞争就有点吃力。
其次，先卖房后买房的人多了。
一方面是新房限购解除，买新房得先卖二手房；另一方面是大家手里现金不宽裕，不卖旧房没钱置换新房。
而且现在很多人不爱买新房，觉得二手房确定性高，特别是郊区，像上海的曹路、安亭等远郊，一手房很冷，二手房却很火爆，因为郊区新房规划不确定，交付也有风险，而二手房能让人直观看到房子情况和周边环境。
从更本质的角度看，当下楼市不管一线还是二线，都进入了全面存量时代。
随着一手房源大量交付，二手供应和成交自然增多。
去年在去库存基调下，一手供应减少，上海土拍都缩水到2022年的三分之一。
这意味着2025年新房市场供应不会多，一手稀缺会让更多人选择二手房，二手成交在2025年依然会持续稳定地热闹下去。
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大家都知道，楼市复苏的第一个信号，那就是二手房交易量和成交价出现拐点。
为啥这么说呢？
因为二手房市场直接面向真实购房需求，买卖都是基于双方的意愿和实际情况，所以它的交易情况最能反映市场的真实状态。
而且啊，二手房价格受地理位置、房龄、装修、学区等多种因素影响，这些因素也会随着市场变化而变化，所以二手房价格更能体现市场的动态和消费者的心理变化。
在像北京、上海、广州、深圳、杭州这些核心城市，消费者比起新房，更喜欢买二手房，二手房每月的成交量比新房高多了。
更重要的是，二手房要是火起来，能带动楼市进入正向循环。
你想啊，要是二手房每月成交量连续好几个月都居高不下，那挂牌量就会减少，剩下的二手房就变得稀缺了。
这时候，房主就能趁机提价，市场就会出现“量价齐升”的现象。
房主拿到一大笔卖房钱后，很可能就会去买面积更大、性能更好的新房。新房市场一被激活，开发商的资金难题就解决了，他们有钱了，就更有信心和实力去拿地盖楼，这样房地产产业的上下游都会跟着活跃起来。
不过呢，就从去年的数据来看，咱们还不能确定二手房的拐点是不是真的到了。
从成交价来说，现在只有北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、厦门这八个城市的成交价环比上涨了，像广州、南京这些城市，成交价还在下跌呢。
