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93632套。
刚刚过去的2024年，杭州十区二手房交出“成绩单”——以93632套的总成交量，创了最近4年的新高。这一“战绩”首次历史性地超越了杭州去年新房的总成交量。
根据杭州贝壳研究院数据，2024年杭州十区二手房、新房共成交15.7万套，二手房和新房成交量呈“六四开”。
“这也标志着杭州已经进入存量房时代。放眼全国乃至其他发达国家，成熟房地产市场的二手房成交占总成交的比例，一般在七八成以上。预计2025年杭州二手房成交总量仍会高于新房。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。
杭州市不动产登记服务中心 摄影 江玥
曾经执着于“打新”的台州亲戚
最近买了运河新城的次新房
“现在买二手房的人好像多了很多，我身边又有好几个朋友和亲戚下单了。”一直想着置换一套房子的90后程序员李薇发现，身边嚷嚷着要买房的亲友们，最近一个个都付诸行动了。
“无论是刚需还是改善需求，以前我们大部分人都想着去摇新房，现在想法变了，更关注‘所见即所得’的二手房。”李薇说。
就在上周，和她同一个办公室的同事，在西湖区三墩一带买了套总价300万左右的二手房。
“95后工作年头不长的同事，郊区的新房觉得太远，市中心的新房又太贵，就选了性价比高的二手房。挑了装修还不错的，直接可以拎包入住。眼下首付、房贷利率也都是历史低点，他们就入手了。”而这位同事已经是近两个月来，李薇身边第5个“上车”的人了。
让李薇记忆犹新的是，向来以经济头脑灵光著称的台州亲戚，也在去年11月入手了一套运河新城的次新房。“要知道，他们都是亲戚带亲戚，喜欢组团一起买的。”李薇说，从2018年4月杭州出台新房摇号政策起，就陆续有台州亲戚跑来杭州，削尖了脑袋想买房。“当时还受限于落户、社保等原因，但他们的首选绝对是有明显价格优势的新房。”甚至还有亲戚用当时珍贵的房票陆续去冻资，一个接一个地摇号，“跟股票市场打新股一样。”
而几年后的现在，原先这些“打新客”，现在却不再执意于摇号了。“去年国内房产市场好消息不断，杭州也出台了好几次房产新政，年底有两位在银行系统工作的台州亲戚，坐高铁到杭州来看了几次房，对比了区域、价格和房子品质，最终在运河新城选择了一套次新房，买给刚大学毕业、留杭工作的儿子。”
摄影 黄煜轩
很多90平方米二手房的得房率
和98平方米的新房差不多
“现在一些客户担心新房可能会出现延期交付、质量下滑、减配等问题，二手房看得见摸得着，买了放心。”余杭区良渚板块资深中介陈姐告诉我们。
“存量房市场已经到来。”德佑东腾金地西门店店长温林峰说，这一点，从乔司翁梅板块十来年的变化中就可以看出。
乔司板块二手房 摄影 江玥
“2012年除了乔司镇上有几个2000年前交付的小区，还有个别2010年前后交付的小区（包括复地连城国际），根本没有可选的新楼盘。到了2013年左右，乔司才陆续有新盘推出。”他表示，当时客户到乔司，只能选择有限的几个老小区，而新房和老房子比起来，除了体量大，各方面都显得比较“年轻”。当时作为首套上车盘，购房者尤其是一些年轻人，更愿意买新房子。
十来年过去，新建的房子都交付了，整拆整建的小区也陆续交付。购房者的选择余地和以前相比，大了很多。
而新房相比二手房，优势不够明显。比如：新房往往起步户型就是98平方米，而得房率相当于原先90平方米左右的户型。“现在乔司这边90平方米的二手房价格普遍在150万-190万间，而新房基本在200万-270万之间。对刚需客户来说，几十万的价差是非常敏感的。预算不高的客户很可能就直奔二手房市场了。”
和乔司一样，杭州许多刚需板块的购房群体是刚成家的年轻夫妻，考虑到后续孩子读书的因素，往往倾向于选择买房后就能落户的二手房，而不是要等几年才交付的新房。
“有些新房小区交付后，流入二手房市场的价格可能比买入价还低，想在附近置业的人们自然会考虑现成的二手房。”德佑萧山宁围店经理晋计祥告诉我们，板块内像顺发美颂城、景瑞晴瑞里这样的小区，原先业主花300多万买的房子，现在挂300万以下售卖，还包增值税，是很有诱惑力的。“周边伟星望奥、西房宸樾世纪轩，每平方米的单价都要超过3万元了。像绿城桂月云翠单价到了3.7万元，预算有限的客户，肯定会考虑全新交付还未入住的二手房了。”
杭州楼市新政去年“三连发”
10月份后市场复苏最明显
去年杭州楼市的走向，与阶段性的新政发布节点息息相关。纵观全年，全市范围内的新政就来了“三连发”。
首先是去年第一季度的新政，精准指向二手房市场。不但全面取消二手房限购政策，还进行了增值税“5改2”等的改变。“金三”很快稳住了。去年3月份，杭州市区二手房成交8502套，创近12个月新高。
摄影 黄煜轩
时隔近两个月，5月份杭州再度发布新政，全面解除限购、首套按区认定等。新政一出，房地产界不少销售人员立马更新了说辞与文案。有楼盘在新政发布11分钟后就群发短信，打出“超级捡漏价”，朋友圈转发、电话推销都马上跟进。主城区范围内多家在售楼盘的营销人员欣喜地告诉我们，这是大利好。“接下来几个月的KPI就看这一波了。”运河新城北一位销售人员说，政策的利好，最明显的作用就是给购房者提振了信心，推动还在犹豫的购房者下定决心。二手房方面，来自上城、西湖、拱墅、余杭、萧山等多个城区的资深中介告诉我们，正常来说，5、6、7这3个月是传统楼市的淡季，“当‘淡季’不淡的时候，第三季度的‘金九银十’也基本十拿九稳了。”5月份，杭州中心城区及热门板块的楼盘售楼处客流量明显上升。6月份，杭州市区商品房成交9044套，在当时创了近半年月度成交量新高；从3月到7月，杭州市区二手房月成交量连续5个月成交8000套以上。
在行业内传统的“银十”，杭州发布2024年的第三轮楼市新政，全面取消限价、降首付等。
10月以来，杭州楼市的复苏特别明显。10-12月，杭州市区商品房成交超2万套，占全年总量三成以上。
去年杭州84%的二手房都是外地人买的
省内第一是温州，省外第一是安徽阜阳
去年杭州十区二手房总成交量93632套，创了最近4年来的新高，杭州二手房总成交量也首次超越了当年的新房总成交量。
卖掉这么多二手房，都是谁在买？
据杭州贝壳研究院最新数据，2024年成交的二手房订单里，84%都是外地人贡献的，杭州本地客户单量占比仅为16%，“杭州依然是全国楼市客户安家置业的理想标的”。
其中，省内客户中，单量排名前三的城市，分别是温州、绍兴和衢州。值得一提的是，温州人2024年在杭州的购房数量比2023年高出了54%，购房热情是近5年来的新高。而早在2014年到2021年间，杭州楼市就出现了著名的温州炒房客，这些购房者资金充裕，眼光独到，往往看中一个楼盘就会几套甚至几十套地组团购买。而现在，温州购房者中，不乏一些籍贯温州，在杭州打拼多年的新杭州人，对杭州的政策和市场更为熟悉。
去年杭州全面放开限购，这是温州客户大举回归的第一步。另外，市场嗅觉敏锐的温州购房者嗅到了杭州楼市回暖的迹象。像去年年初，不少温州客户就冲进杭州市中心，买走了不少价格低、位置佳的“老破小”。之后次新房回暖，温州购房者又把目光瞄准了钱江世纪城。据多位二手房经纪人透露，钱江世纪城区域内成交量居首的绿城·桂冠东方也是温州人买得最多。而且，温州人在杭州平均置业金额已达到333万元/套，比杭州本地人还要高。
省外城市中，安徽阜阳、安徽安庆和河南信阳，在杭州的购买单量位列Top3。
130多个楼盘，7.5万套新房
2025年依然是个交付大年
2024年杭州二手房历史性“逆袭”新房成交总量，其中新交付的房源功不可没。
光是去年的最后4个月，杭州十区就有3.5万套住宅交付，其中有不少进入二手房市场成为次新房。包括勾庄板块的绿城“海棠三子”月映海棠园、春知海棠苑、燕语海棠轩，还有星创城映月璟园、万科星遇光年府，以及申花板块的“华丰造纸厂三兄弟”，亚运村板块的华润亚奥城，钱江新城二期板块的首个交付楼盘栖江揽月等。
2025年，杭州预计有7.5万套新房、130多个楼盘交付，与2024年体量相当，依然是交付大年。其中，临平预计有1.4万套新房交付，在所有城区中排名第一。拱墅、余杭、萧山均有超过1万套的交付。临安、富阳两个近郊的区域因新增供地减少，2025年仅有3-4个新盘交付，供应量均低于3000套，对于整个区域的价格止跌会有助力的作用。
从板块上来看，有6个板块在2025年交付量会达到3000套以上。其中既有纯刚需的板块，如：大江东、乔司、东湖新城，也有刚改客群集中的半山、勾庄，还有套均价超过千万的高总价房源聚集地——钱江新城二期。同样作为高端改善的申花，预计有近3000套的交付。
业内人士分析，价格主要是由供需关系决定的，在短时间内，供应明显增加，会增加二手房市场价格的波动。
以钱江新城二期为例，目前板块库存在售的住宅为1000套左右，2025年板块有11个项目、4900多套总价千万元的住宅批量交付。按照新房约15%的二手房挂牌量来计算，至少有约750套房源会快速流入到二手房市场中去，板块的库存量会迅速增加75%，那么大概率会像2024年的钱江世纪城一样，迎来一场交付后的“价格大考”。
2024年，要在杭州买到新房，总体来看，不算难。2024年杭州共计13万人次参与新房摇号，整体新房中签率为57%，为历年中签率最高的年份。这个趋势也会延续至2025年。
那么2025年，你会继续摇号冲新房，还是考虑“所见即所得”的二手房呢？
Citytalk
2025年杭州二手房的成交量还会超越新房吗？
浙江工业大学中国住房和房地产研究院副研究员、博导张燕江分析：二手房迎来成交“爆发年”的原因，主要是有一大批改善住户，在降准降息、取消限购、首付降低等政策鼓励下，进行了住房的置换，将名下优势有限的住房和资产换成了优质住房和资产。
“所以我们会看到二手房‘以价换量’，越不优质的房子抛售得越厉害。什么是不优质的房子呢？比如：房龄老、区位配套差、小区环境差的房源。”他说。
此外，在新房端，政府近年来放缓了推地节奏，导致新房“进水管”流量变小，同时，实力一般的部分开发商不敢轻易拿地，一些资金层面紧张的开发商也没法参与拿地。
张燕江预计，2025年杭州推地节奏也不会快，不限价时代，开发商还是不会快速、盲目拿地，叠加现房销售的政策预期，2025年二手房成交量可能还会超过新房。
杭州贝壳研究院院长上官剑分析，2024年二手房年成交量超过新房，首先靠的是价格优势。
“二手房是个体交易，价格灵活度高，从杭州的情况看，二手房成交放量的重要因素是‘以价换量’取得的。杭州二手房价经历了连续3年多的调整，和新房相比，二手房在近、远郊均有一定优势。而在杭州主城核心区，新房价格未来有上涨的预期，这也对区域内二手房的成交有助攻作用，尤其是主城的优质次新房成交量更佳，与新房互补性不断增强。”
“再看两组数据，2024年杭州市区涉宅地块供应72宗地，较2023年减少了51宗，建筑面积546万平方米，相比2023年下降43%。可以明显看出，杭州新房整体供应数量在下滑，这也会带来成交量的下降。”
“过去，杭州城市化进程速度快，房地产高速开发，供应量高，过去5年新房成交61.8万套，这些房子逐年转化为二手房；同时，之前很多新城产业辐射到的职住平衡区域已基本建设成熟，二手房挂牌量占比全市场供应量相对会越来越大，加上所见即所得，更能满足居民多样化的购房需求。”
橙柿互动·都市快报 记者 陆丹
编辑 潘俐
审核 张倩 邵宇峰
