南京官方的月度房地产市场分析数据，如期发布。
刚刚过去的2024年12月，南京楼市表现可圈可点，包括但不局限于新房和二手房都卖爆了、新房库存连续7个月保持健康水平等。
细分为新房和二手房维度，一起看看更多干货。
01
先看新房市场。
去年12月，南京新房市场保持增长态势，共26个新盘累计推出超2700套房。可观的上市规模，带来了新房月销售量达到年度峰值等连锁积极效应。
① 新房月度销售量达到全年峰值
南京网上房地产的数据显示：2024年12月，南京新房成交套数和面积环比分别增长3.3%和12.1%，新房网签均价环比上涨10.7%，创年内新高。
单看这组数据，很多人并没有直观感受。锐评君找到克而瑞南京的统计数据，上个月南京卖了4591套新房，环比有小幅增长不说，总成交套数，确实是2024全年单月最高的。
实际上，受购房补贴、央行降息、926新政等利好政策刺激，去年全年南京新房成交趋稳。尤其是下半年，基本保持平稳增长的态势，多元化置业需求逐步释放。
② 新房库存去化周期持续缩短
新房销售流速加快，对应的是库存去化周期持续缩短。
数据显示：截至2024年12月末，南京新房库存去化周期，连续7个月保持在18个月以内合理区间，较11月末继续缩短1.14个月。
锐评君认为，南京新房去库存卓有成效，原因是多方面的。
第一，这两年南京优化住宅用地供应，2024年全年计划供应240公顷，还不到2023年的一半。住宅用地缩减后，商品房上市量必然有所减少，助力盘活存量。
第二，城投拿地成主流，新盘入市节点普遍延迟。拿江核来说，2022年以来，光是核中核被新居建设、江北建设、扬子国投等城投托底的涉宅地块就超20幅，其中已入市的却寥寥无几。
第三，核心板块热盘入市，逆势热销。过去一年，河西的金陵月华、金陵序，南部新城的九庐，软件谷的荷雨瑧悦，小龙湾的仁恒龙湾，东山的嘉和华府、金茂晓棠等陆续开卖，核心地段+迭代产品+品牌口碑等的叠加效应下逆势热销，利好去库存。
③ 顺应市场需求，刚需户型产品供应增多
上个月，南京上市新盘主要集中在秦淮、江宁、浦口和建邺区，占全市上市总规模的70.2%。
具体到楼盘，有江宁东山的金宁风华、金茂晓棠，江核的山川江樾，软件谷的荷雨瑧悦，河西的招商金陵序等。
注意，摆上货架的新盘有不少精准聚焦刚需买房群体，以至于90㎡以下房源供应套数是2024年11月的2.5倍。从分布图来看，江宁、浦口、六合是刚需户型供应主力板块。
④ 雨花两桥、江核、南部新城、江宁东山、河西鱼嘴等板块新房受欢迎
最近，南京买房人爱买哪里的新房？大数据也给出了答案。上个月，新房成交套数不低于100套的板块，有雨花两桥、江核、南部新城、东山、鱼嘴、迈皋桥等。
举几个例子：
雨花两桥，荷雨瑧悦、建发璞云、凤起云台等卖得都还不错；江核，江韵瑧悦、萃云台霸榜；南部新城，秦淮金茂府、九庐遥遥领先……
02
接下来，重点看看二手房市场。
数据显示：2024年12月，南京二手房网签面积114.37万方，达到2024年的月度最高值，环比增长4.5%，备案成交123.89万方，环比增长39.4%。
我爱我家具体到每月的成交套数，进行了佐证。
分区来看：
六合、溧水、高淳的二手房成交套数增幅最高，达30-40%，且成交户型偏大；
玄武、浦口的增幅紧随其后，约10-20%；
注意，南站和新玄武次新房活跃度提升较快，万科尚都荟、万科九都荟、万科新都荟、中海玄武公馆等次新小区，是大热门。
此外，刚需小户型占成交绝对比例的情况还在延续。数据显示：上个月，南京二手住宅成交以60-90㎡为主，占总成交量的39.1%。
我爱我家统计了2023-2024年南京二手房成交各总价段的占比情况，2024年总价300万以内二手房成交占比达81.8%，同比增加11%，其中100-200万占比最高，达41.3%，高价段占比进一步减少。
将时间线拉长来看，2024年南京二手房市场表现还算活跃。近10万套的成交量，与2023年持平，较2017、2018年市场还不错的时候都要出彩。
南京二手房市场为什么能维持活跃？原因同样是多方面的。
第一，以价换量效果显著。这两年，一批品质还不错的次新房集体上架，性价比非常高。而与新房不同，二手房业主有更自由的定价权，以价换量之下，二手房整体成交量上去了。
第二，低总价+利好政策等的刺激下，庞大的刚需、首改群体跑步进场。随着房价普遍回归理性，现在在南京买房成本降了不少。举几个例子：
有新城双本部学区的河西雨润国际广场，同样是53㎡小户型，5年前能卖到近400万，如今170万上下就能买到；市场无差别火热时，预算两三百万很难在九龙湖、燕子矶、仙林湖等还不错的宜居板块买房，但现在次新房的挑选余地非常充足。
相比期房，品质不错的次新房、优质学区房等，性价比看得见，自然能吸引真正有需求的人入场。
第三，核心城市的吸纳力。作为长三角的重要门户城市，南京的能级不需要多说，城市资源、宜居指数等也遥遥领先。不要小看核心城市的修复力，二手房成交量率先止跌回稳，对扭转市场预期、恢复行业信心等有着积极作用。
步入2025年，南京新盘上市量将意料中的减少，但整体宽松的楼市政策大概率还将持续。锐评君认为，最佳买房窗口期仍在，有需求的买房人可以伺机入场。销售成交端发力，对新房、二手房、土地市场的正循环作用会逐步显现。南京楼市，企稳向好进行时！
