历经市场的多轮调整，购房者心态愈发成熟，精准捕捉购房时机，适时出手促成交易。
彭红侠/发自北京
北京房地产市场迎来了一场暖冬。
北京市住建委数据显示，2024年12月，北京二手房网签量突破2.1万套，环比增长15%，同比增长66%。这是北京二手房成交连续21个月的最高值，也是连续44个月以来的第二高峰。
这场年末翘尾的成交高峰，从2024年“9·30”新政开始，连续3个月高位运行。根据北京市住建委数据，10月~11月北京市二手房分别网签17367套、18763套，同比增长约63%、49.6%。整个四季度，北京累计网签二手房57686套，相比2023年、2024年同期，涨幅60.03%、33.5%。
多位北京市场研究人员、经纪人接受中国房地产报记者采访时表示，2024年年末成交量上涨，一方面在于政策端持续释放稳定信号，从国家宏观层面到北京市地方政策，都聚焦于“稳定楼市”这一核心目标。一系列利好措施落地，为购房者提供了更为宽松的准入环境，极大增强了市场信心。
另一方面，经济大环境逐步回暖复苏，居民对未来收入预期趋于乐观，蛰伏已久的购房需求开始有序释放。历经市场的多轮调整，购房者心态愈发成熟，精准捕捉购房时机，适时出手促成交易。
政策与经济、需求等要素相互交融，2024年的北京房地产市场清晰拓印出了这一年楼市的起伏与波动，以及跳动数字背后购房者、从业者的心态变化。
二手房卖“爆”了
“前段时间我们看房，实实在在感受到了什么叫‘手慢无’。”北京医疗行业从业者李牧对记者说，他们从2024年10月开始看房准备入手，看上的房子基本全卖掉了，根本没有犹豫和磨价的机会。
意向房子卖出的速度快于他们的决策周期，他和妻子商量后提升了买房预算，但还是没有抢过和他们在同一赛道的购房者。“我和中介机构人士开玩笑说，要不你们哪个房子卖不出去带我去看看，结果还是很快卖出去了。”
李牧和妻子还奔波在看房的路上，张然也为买房困扰不已。
“周末去看了一套老破小三居，挂牌价660万元，我问中介600万元行不行，他说不可能，有买家出630万元卖家都没见面。”张然和中介多次沟通后才知道，现在很多卖家心态转变，如果卖不上合适价格，宁可下架不卖了也不接受大幅降价，都想等“小阳春”价格起来再卖。
“之前都说成交价往8折砍，可我出9折都没什么人理。”张然说中介机构人士也给她推了一些总价低的房子，但基本都是二三十年的老破小无电梯顶层，报价低但是不敢买，担心“砸在手里”。
在这场“速度”与“价格”的赛程中，张然想加快速度，争取在“小阳春”前抢一套心仪的二手房。“再犹豫，价格高了，好房子也要被抢没了。”
北京市朝阳区亚运村慧忠里一位头部机构经纪人表示，近期快速成交的案例时有发生，这背后很大程度上是源于购房者在高性价比房源犹豫过程中，被别人抢先成交后，从购房心态到实质的转变。看到这种情况，购房者找房心态更积极，对于高性价比房源的出手也更加果断。
2024年末的二手房交易市场，像李牧、张然一样加快速度抢跑入市的购房者不在少数。北京市住建委数据显示，2024年12月北京二手住宅网签量突破2.1万套，创21个月新高。成交量高位运行下，二手房市场悄然从买方市场向卖方市场倾斜。
北京市朝阳区一大型社区业主周成，原本在市场较为低迷时挂牌出售了一套100平方米三居室，起初他的心理预期价位较高，但由于当时市场观望情绪浓厚，看房者虽多，真正有意向出价的却寥寥无几。
“直到10月中后期，市场开始明显活跃起来，开始有不少买家主动联系我。”周成表示，在不断沟通下，最终这套房子12月中旬正式售出，价格也接近他的心理预期。
市场信心回升，买卖双方的博弈逐渐进入平衡状态。根据安居客研究院数据，截至2024年底，北京平均挂牌时长降至80.5天，环比下降2.4%，为一线城市中最短。链家二手房挂牌量12.69万套，为近几年来挂牌量新低。
“成交周期的缩短是房价‘止跌回稳’的前置性指标，随着成交周期不断缩短，二手房价格整体性趋于稳定的概率大大增强。”58安居客研究院院长张波表示。
上述经纪人也透露，北京部分二手房价格出现了回调，但并未对成交构成较大影响。购房者在综合考虑未来市场、自身需要等因素后，普遍能够接受小业主合理的价格调整。
不过，当前房价回调呈现出显著的分化特征，这种分化不仅体现在不同板块之间，还存在于老旧房屋与次新房之间。从购房者与卖家之间的价格博弈角度来看，同样存在分化现象。
中原机构首席分析师张大伟透露，当前北京30%左右的二手房已经出现了明显的价格上升，但大部分房源价格还在探底过程中。“之前价格跌得较多的房源最近反弹明显，在政策的影响下，二手房价格明显止跌。”
北京二手房价能否由个别或部分上涨趋势转变为全面普涨，或者由结构性上涨转变为整体上涨？张大伟称，仍须进一步观察市场供求关系的变化，以及政策调控的影响。
高端改善托举大市
与二手房不断走高的市场行情不同，2024年北京新房市场相对平淡，拖累了整体成交水平。
根据北京市住建委监测数据，截至12月31日，2024年新房、二手房共计成交21.29万套，较2023年微升0.3%。其中二手房成交17.57万套，同比增加13%；而新房共计成交3.72万套，同比下降26.82%，仅占全年成交量的1/7。
2024年北京新房市场在短暂的“小阳春”后，开始进入平淡期。新房开盘普遍低于销售指导价，“85折”破发潮涌现，顺销盘充斥特惠房、工抵房，市场观望情绪浓厚。而在“5·17”“9·30”两次政策发出后，市场信心和预期带来明显改善。
2024年“十一黄金周”，记者走访楼市时发现，在限购优化和多重政策利好下，不少购房人走入售楼处，售楼处人流攒动，签约区、样板房甚至需要排队。
中指研究院统计数据显示，2024年10月1日~7日北京新房成交面积为2.81万平方米，位于四个一线城市之首；7天累计认购近2000套，是2023年“国庆”长假600余套的3倍以上。
这样火爆的楼市盛景，不只存在于个别房企和项目。
国庆“黄金周”期间，保利北京热卖15.6亿元，9盘联映下假期首日便实现销售1.87亿元；华润北京8大主力项目热卖25亿元；中海系发出的热销海报显示，中海新城揽金16亿元，中海北京业绩增幅200%。
“更大意义在于提升了信心。”北京大兴一项目营销负责人对记者称，政策发布后显而易见的变化是客户焦虑有所缓解，销售约客户也更有底气，从前端到后端，信心的增加使两端得以贯通衔接，开始走向正向发展。
值得一提的是，2024年新房市场，豪宅依然稳占头部，成交金额排行榜前三甲的中海京华玖序、香山樾、北京宸园，均是10万元+/平方米豪宅。
与往年不同的是，2024年北京新房市场并未出现百亿元楼盘，也没有销售超千套的大盘，销售额最高的项目也止步75.58亿元，成为过去6年时间里金额最低的销冠。
不过，2025年北京楼市10万元+/平方米豪宅将批量上新，包括海淀功德寺“两兄弟”、海淀朱房“双雄”、河北鑫界金鱼池、中海酒仙桥、中海万泉寺等已拍地项目。此外，海淀宝山，朝阳永安里、太阳宫，丰台西郊冷库、分钟寺、花乡，东城的永定门等地块将相继上架，预计2025年北京10万元+/平方米豪宅供应量将超过200万平方米。
这一数字是什么概念？即便是豪宅热火不断的2021年~2023年，10万元+/平方米豪宅年均成交量约50.47万平方米。四倍于往年豪宅成交高峰期的供应量，意味着2025年京城10万元+/平方米豪宅的近身搏杀会成为市场常态。
