海口碧海云天小区业主领取不动产证。陈标志/摄
海口444宗不动产历史遗留问题项目，已解决392宗，涉及海口超10万户购房家庭。
中房报记者 陈标志 海口报道
“你联系一下，看有多少位领导过来。”何涛一边搬着凳子，一边给同事打电话。
何涛是海口市海甸岛碧海云天小区的物业经理，他在电话里提到的“领导”，实际上是海口市不动产登记中心的工作人员。4月25日上午，该中心工作人员要给小区业主送不动产权证书。
当天，本次48本不动产权证书被发放到业主手中。一领证的业主拿起桌上的糖果分发给在场的业主和媒体记者，她说：“大家吃糖哦，今天是小区的大喜日子。”
这是迟来20年的不动产权证书——小区业主早在2006年前后就在碧海云天项目购房，但由于开发商的原因，迟迟未能办理相关产权证。在长达近10年时间里，小区业主为此不停地四处奔走呼号，数次向相关职能部门诉说着他们的苦恼。
碧海云天小区业主的购房遭遇，只是海口不动产登记历史遗留项目之一。海口市不动产登记中心相关负责人告诉中国房地产报记者，此类不动产登记历史遗留项目，在海口多达444宗，通过长达4年时间的消化，截至目前大部分已经得到解决。
但对于这些遭遇相同、故事各异的不动产登记历史遗留问题，它们究竟是怎么产生的？这无疑留给我们太多的思考。
48本产权证
小区业主领取不动产权证书现场。陈标志/摄
4月25日上午，海口碧海云天小区物业经理何涛给同事打电话询问“几位领导来”，是便于他决定摆几张凳子。
发放不动产权证书的场地十分简陋，就设在该小区“云天阁”的楼前。由于场地并不宽敞，一开始小区物业工作人员仅在主席台上摆了一张小桌子和两把木质靠背椅。何涛觉得这样不合适，万一现场多来了几位“领导”就没地方坐。
情急之下，何涛亲自动手在楼栋里四处找凳子——简易的主席台加了一张小桌子，算上简易塑料凳，台上一共凑了五六个座位。
除此之外，何涛还在桌上摆了一盘水果和一盘糖果。他觉得今天的这个仪式很重要。
实际上，前来发证的“领导”没人往主席台上落座，一名办事人员将一摞厚厚的不动产权证搁在桌上后，也是站立在桌旁。
发证的过程很简单，海口市不动产登记中心工作人员本次带来了48本不动产权证书。这也是碧海云天小区业主第二批获证，此前共有5户业主首批获得此证书。
但对于碧海云天小区266户住户，上述获证业主是幸运的。
“说来有点话长，为了办证，8年前就有业主开始维权。”首批拿到不动产证的业主王先生告诉记者，他是2007年在碧海云天小区买的现房，“当时这个项目是‘五证’齐全的，怎么会想到后来发生这样的事情呢？”
业主王先生所说“后来发生的事情”，就是办理房屋产权证书受阻。他告诉记者，买了房后，开发商也代收了房屋契税、维修基金等费用，要为购房业主代办产权证。“后来开发商主要负责人涉案被抓了，办证的事就一直搁下来了。”王先生说。
“这个项目有点复杂，是开发商从别人的手中接手的地块开发的。”另一名业主告诉记者，这个项目实际上是期房销售，好在开发商出事前已将项目建好。
业主抱团办证
海口碧海云天小区业主领取不动产证。陈标志/ 摄
海口碧海云天小区（原为麒麟大厦项目）并不大，属于“袖珍版小区”：占地面积仅8.17亩，两栋地上22层/地下2层商住与办公综合楼，总建筑面积为3.4万平方米。
据2022年10月海口市资规局发布的一则公示内容记载，碧海云天项目建设单位为海南某某实业发展联合总公司，该项目2002年5月经停缓建工程项目处置后，重新批建并核发《建设工程规划临时许可证》；2005年4月该项目方案变更，批建2栋地上22层/2层商住与办公综合楼，建筑面积地上25613.8平方米、地下6827.84平方米，计容面积25613.8平方米。
但后来，碧海云天小区在办证上遇到了麻烦。
从当地职能部门公开的信息来看，碧海云天项目申请办理不动产登记存在的障碍，包括该项目涉及违法建设、土地增容、土地改变用途及补缴城市基础设施配套费等问题。
但从业主的角度来看，小区办证最大的障碍，就是开发商主要负责人涉案被查，该项目没有进行竣工验收。
“开发商连项目总产权证都没办，怎么可能办理我们的分户产权证呢？”王先生等人告诉记者，该项目的土地在2008年前后被河南省平顶山市人民法院查封，“实际上，这个项目的土地被多家法院轮候查封。”
在该小区“云天阁”楼栋口，仍张贴着一份海口市资规局于2024年9月30日向平顶山市人民法院出具的《告知函》。该函件称，开发商海南某某实业发展联合总公司申请办理碧海云天(原麒麟大厦)房屋首次登记，该项目已纳入海口市解决不动产历史遗留问题处置范畴。
碧海云天项目“办证难”问题是如何解决的？
业主告诉记者，首先要有政策的支持，其次就是要解决资金问题。对于资金上的问题，小区业主事后凑了160多万元，用于办理小区产权总证的相关费用。在该小区张贴的一份缴费明细表显示，小区业主每户少则数千元，多则近2万元。
历史遗留问题化解
“买房办不了证，是业主最担心的事情。”碧海云天小区一业主告诉记者，他们此前就将契税、房屋维修基金等费用支付给了开发商代办，现在已经是第二次缴费。
记者了解到，对于碧海云天小区存在办证历史遗留问题，政府部门采取将该项目涉及的违法建设、土地增容、土地改变用途及补缴城市基础设施配套费问题，按“证办分离”“证缴分离”的原则，依照相关程序进行处置和解决。
海口市资规局相关负责人介绍，自2021年以来，该局采取“一类一策、分类施策”的方式，海口市共排查444宗不动产历史遗留问题项目。
而此类项目的排查，得益于海口市、海南省在近年来，相继出台“关于加快解决不动产登记历史遗留问题”等系列政策文件，在政策上得到了相应支撑。
如2024年8月，海南省资规厅、省财政厅、省住建厅以及国家税务总局海南省税务局联合发布了《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，加快解决城镇国有土地上已出售住宅所面临的登记难题，特别是针对历史遗留问题的处理。
上述负责人称，截至目前，海口市已完成了392宗不动产登记历史遗留项目化解工作，涉及1186.22万平方米，惠及群众10.365万户。今年，海口排查新增8个项目，涉及50750平方米，共计406户。
记者了解到，为进一步落实《海南省集中整治不动产“登记难”问题实施方案》，海口市资规局于4月21日发布公告征集“登记难”线索，再次摸排群众未办证问题。
“对于满足转移条件的历史遗留项目，逐一进行张贴公告，通知业主及时缴纳税费后办理转移登记，切实维护群众权益，解决群众急难愁盼问题。”上述负责人表示。
