为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
案件梳理
当事人关系
李明：原告（购房人）
王燕：被告（出卖人，涉案房屋原产权人）
甲公司：第三人（房地产开发企业，涉案房屋开发商）
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市（含A号地下储藏室），建筑面积及价款未明示，原告自2003 年起实际居住使用，未办理不动产权登记。
关键事实
合同签订与履行：
2003 年 11 月 14 日，王燕与甲公司签订《房屋买卖合同》，购买一号房屋及储藏室，总价 446,761 元；
2003 年 11 月 22 日，李明与王燕签订《房屋买卖协议书》，约定以 496,657 元购买上述房屋及储藏室，李明于 2004 年 3 月付清全部房款，王燕交付房屋及产权证明原件；
2023 年 6 月，甲公司通知办理回迁房产权证，李明要求王燕协助过户遭拒。
被告抗辩理由：
主张涉案房屋涉及家庭拆迁安置析产争议（被安置人员共7 人，1 人已故），配偶及女儿不同意办理过户；
称自身未取得房屋所有权证，无法协助过户。
法院查明事实：
李明已全额支付房款并实际居住20 年，王燕未提供证据证明合同无效或部分无效；
甲公司确认具备办理房屋产权证条件（不含储藏室）。
争议焦点
《房屋买卖协议书》的效力认定：
原告主张：协议系双方真实意思表示，合法有效，原告已履行付款义务，被告应依约协助过户。
被告抗辩：房屋涉及家庭析产纠纷，过户条件不成就，协议履行存在障碍。
过户条件是否成就：
原告主张：开发商已通知办证，房屋具备过户条件，被告应履行协助义务。
被告抗辩：未取得房屋所有权证，且家庭内部未析产，无法办理过户。
被告抗辩的合法性：
家庭析产争议是否影响合同履行；
未办证是否构成拒绝过户的合理理由。
案件分析
一、合同效力与履行依据
合同合法性：
李明与王燕签订的《房屋买卖协议书》及王燕与甲公司的《房屋买卖合同》均合法有效，受《合同法》保护（《合同法》第8 条、第 44 条）；
被告以家庭析产争议主张合同无效，但未提供证据证明协议存在法定无效情形（如欺诈、恶意串通），抗辩不成立。
二、过户条件的法律认定
原告的履行情况：
已全额支付房款并实际占有房屋近20 年，履行了合同主要义务；
甲公司作为开发商确认具备办理房屋产权证条件，被告所称“未办证” 系其自身未主动办理，非原告原因导致。
被告的协助义务：
根据协议约定，被告需在“乡政府统一办理产权登记后一个月内协助过户”，现办证条件已成就，被告不得因家庭内部争议拒绝履行合同义务（《合同法》第 60 条）；
家庭析产属另一法律关系，被告可另案解决，不影响本案合同履行。
三、储藏室产权的特殊性
第三人甲公司明确“本次仅办理房屋产权证，不办理地下室产权证”，故原告关于储藏室的过户请求未获支持，符合现实办证规则。
裁判结果
权属登记办理：
第三人甲公司于判决生效后30 日内协助被告王燕办理一号房屋所有权证，登记至王燕名下；
被告王燕在取得上述权证后30 日内，协助原告李明将房屋所有权转移登记至李明名下。
法律依据：
《合同法》第60 条（合同全面履行义务）；
《民事诉讼法》第67 条（举证责任）、第 147 条（缺席判决）；
《民法典时间效力规定》第1 条（新旧法衔接）。
未支持事项：
原告关于地下储藏室的过户请求因第三人暂不办理产权证，未在判决中处理。
案件启示
长期履行合同的效力保障：
即使未及时办理产权登记，只要合同合法有效且已实际履行（如付清房款、交付房屋），法院倾向于保护守约方的过户请求。
家庭析产与外部交易的区分：
出卖人不得因内部权属争议对抗善意购房人，家庭析产需通过另行诉讼解决，不影响合法交易的履行。
开发商办证义务的衔接：
开发商作为产权初始登记义务人，其办证进度直接影响后续过户，购房人可通过诉讼促使开发商履行协助义务。
证据留存的关键作用：
购房人需妥善保存付款凭证、交付记录等证据，以证明合同履行情况，应对出卖人以“未办证”“家庭争议” 为由的抗辩。
本案通过明确长期履行的房屋买卖合同效力及过户条件，为类似回迁房交易纠纷提供了裁判参考。
