从存量地产到医疗中心：一场关于健康的空间革命

京东推出“京医千询”大模型、字节跳动推出“小荷健康”品牌（在线问诊）、华为组建医疗卫生军团（AI辅助诊断）……近年来，互联网大厂跨界投资医疗的步伐愈发汹涌。

纵观过往投资案例，互联网公司多以线上轻资产模式切入医疗健康赛道。然而，以字节跳动为代表的部分大厂，已从单纯线上流量争夺转向“线上+线下”闭环构建，瞄准医疗服务的长期价值挖掘，通过医院收购、自主建设等方式布局实体医疗机构，展现出显著的战略升级。

在这场由科技巨头掀起的健康产业革命背后，实体空间的健康医疗商业价值逐渐凸显。其中，“存量地产+健康医疗”的空间融合策略将支撑产业的进一步发展。

这一转型并非简单的物理空间改造，而是以医疗健康服务为核心的空间价值重塑，其背后蕴藏着多重底层逻辑的强力支撑。

1场景需求

AI技术的快速发展，有望在医疗诊断、治疗方案优化、药物研发、健康管理等方面催生更多应用，并推动医疗资源的高效配置与整合。然而，这些技术创新的实际落地仍需依托实体医疗机构及配套硬件设施的协同支撑。此外，老龄化趋势推动科技公司加速研发老龄护理、康复支持等科技产品，这些产品及服务同样需要依托线下场景落地。

2城市更新

随着商业地产从“增量时代”向“存量时代”的系统性转变，通过对存量建筑业态重组与功能再造，特别是医疗康养、健康管理等民生服务模块的有机植入，将驱动城市服务功能的升级。

3经济价值

存量地产改造兼具成本优化与价值提升双重效能。对于用户而言，依托城市存量资产，借助现有基础设施实施建筑改造，能够缩短建设周期并降低投入；对业主方而言，通过业态重组，能够实现资产盘活与价值重构，提升资产运营效益。

4市场需求

“三甲医院挂号爆满”是国内长期存在的就医现象，折射出医疗资源结构性短缺与医疗空间配置失衡的深层矛盾。通过远程问诊体系分流轻症患者、下沉优质资源，同时构建专业化康复医院承接术后照护需求，可有效释放三甲医院核心诊疗能力。除专业医疗需求外，随着居民健康意识的提升，生活方式进一步升级，以健康管理为代表的泛健康需求正在快速崛起。

在城市更新与存量资产去化趋势的背景下，地产的医疗化、泛健康化改造正呈现多元化创新路径。目前，海外市场及国内均已有了实践经验及成熟案例，提供多种不同的改造思路。

1城市型医疗综合体

比如，新加坡诺维娜广场、杭州全程医疗Medical Mall等。这些项目都位于城市中心，集合医疗、商业、办公、酒店或服务式公寓等功能。医疗方面，通常以顶尖医疗中心为锚点，引入医疗美容、运动康复、眼视光、耳鼻喉、口腔、中医等专科门诊。

2社区型医疗健康中心

比如，新加坡One Punggol、KAMPUNG Admiralty等，这些项目位于居住社区中心，提供医疗和健康管理、文化、餐饮等一体化的社区服务。其中，医疗和健康管理方面，包含献血中心、透析中心、老年护理中心等。另外，比如美国Pro Club，这些项目位于商务或园区中心，提供健康管理、儿童娱乐、餐饮等多元服务。其中，健康管理方面以体育运动、拉伸康复为主。

“存量地产+健康医疗”空间融合革命的核心在于将既有建筑转化为医疗健康服务的载体，通过资源整合、技术创新和场景重构，实现从物理空间到健康关怀的跨越。要实现这场空间融合革命，需要统筹区位价值、产业环境、载体适配性等多维度因素。

· 从区位价值来看，对改造项目的选址需要进行需求侧分析，测算一定车程覆盖圈内患者数量，优先选择患者数量大、医疗资源缺口大的区域。其次，改造项目地理位置的交通可达性亦需重点考虑，具体包括附近公共交通及周边停车便捷性。最后，还需要考虑区域内医疗资源是否饱和，避免与周边医疗服务机构直接竞争，改造项目聚焦差异化服务。

· 产业环境方面，需要考察周边顶尖医疗资源布局情况、生物医药和医疗器械行业的集聚情况。对于周边已经有较好的产业的区域，可优先改造为相关下游医疗服务机构，形成产业链联动。

· 载体适配性方面，医疗卫生、商用商办用地、工业研发用地在政策支持、功能定位不同，改造合规性要求存在差异，因此二者改造策略存在本质区别。此外，改造项目的平面布局、建筑结构、机电系统等均是需要重点关注的硬性指标条件。