微型社区物业费调价难在哪？普陀这个小区给出“破局样本”

微型社区治理，难不难？

近日，宜川路街道中华新路1140弄小区的物业费调价实践，颠覆了“微型社区治理更简单”的传统认知。

这个仅有147户的老旧小区，以83.3%的通过率成功将物业费从每月每平方米0.8元调整至1元。这场看似简单的调价背后，折射出微型社区治理的独特困境与破局智慧。

微型社区物业费调价，难在哪里？

微型社区的“小”，恰恰是调价难的“放大器”。“中华新路1140弄仅147户，一户反对就意味着将近1%的反对率。”大洋新村居委会党总支书记周银娣介绍，微型社区的“熟人圈”容易形成观点趋同，又遇上小区内人户分离导致的业主缺席，为物业调价带来极大的征询难度。

另一方面，老龄化问题同样不容忽视。60岁以上的老年居民占比超过四成，其中不少为独居老人，日常沟通成本较大，部分特困户更是直接表达反对意见。“很多老人听说要涨物业费，第一反应就是‘我年纪大了，能省则省’。”周银娣坦言。

但调价的现实性又摆在眼前。小区物业费十年未涨价，聘有一名保安和一名保洁，负责全小区的管理、安保、保洁和维修等工作，随着人工和材料成本攀升，物业公司难以为继。同时，小区已有31年的房龄，化粪池返水、管道老化等痼疾也因资金匮乏亟需推动解决。

党建引领：

“三维工作法”撬动居民意愿

面对复杂局面，大洋新村居委会党总支坚持党建引领，通过“党员先锋+楼组渗透+数据攻坚”的三维工作法，逐步打开僵局。

王老师是小区2号楼的楼组长，也是一位年逾八旬的老党员。他坚持每天晚饭后挨家挨户敲门，向邻里解释调价背后的原因。“我就慢慢讲，告诉他们小区物业费一个月收不到6500块。现在一个保安一个保洁，连他们的工资都无法覆盖，这么下去怎么服务好我们？”王老师说，光是他楼里，他就做通了16户老人的思想工作。

另一位党员张师傅，起初对调价心存疑虑，担心物业借机涨价服务却无提升。在他厘清调价细节后，主动加入解释队伍，“市场第三方报告评估说物业费要4块多，现在只涨两毛钱，我还是愿意给机会看看效果的。”

王老师上门为业主解释物业费调价原因

针对几位坚决反对的居民，居民区党总支书记与业委会主任组成“双人攻坚组”，深入了解痛点逐一化解。居民滕老伯因天井漏水多年未解、情绪抵触严重，书记带着物业经理上门查看，拍照记录、订方案、约时间，最终赢得认可。而林爷爷是一位长期患病的老人，家庭开支压力大，居委连续三次上门，详细解释服务承诺，最终也点头支持。

服务先行：

从对立到信任的七年改变

调价的前提，是物业服务的可见改进。为霄物业七年前刚接手小区时，物业费收缴率仅六成，居民投诉不断。如今，小区已实现98%的收缴率，全年12345平台投诉为零。

据介绍，物业每个月开展一次便民服务，设立辅具租借点，免费出借拐杖、轮椅；推出24小时维修响应机制，物业经理表示，“老百姓有事找得到人”是服务的基本准则。

在长达七年的相处时间里，两位物业人员也和一些业主产生了情比邻里的互动。在2号楼，一对年迈的独居夫妻因身体不便，常年靠物业人员帮忙剪指甲、买药、洗衣，甚至在突发疾病时，物业第一时间叫来救护车并通知其子女。而在1号楼，一位租客多次因工作加班来不及接孩子放学，物业人员接到电话后毫无怨言地前往帮忙。

本次物业费调价后，物业全年增收1.92万元，承诺每年反馈业主大会4000元作为公共收益，用于补充维修资金等用途。而每年实际增收部分弥补运营成本的不足外，将资金用于彻底解决化粪池返水等历史遗留顽疾，并新增夜间巡逻、专项清洁等服务。宜川路街道和大洋新村居委会则通过日常考核来监督物业的管理服务。

内外焕新：

调价是居民“向新”的契机

近年来，中华新路1140弄从内部空间到外围街区，逐步告别陈旧，呈现出“小而美”的新面貌。

最值得一提的是2号楼成功加装电梯。作为小区老龄化程度最高的楼栋，在党总支和居委会的组织推动下，电梯终于在去年6月投入使用，成为小区居民口中的“幸福电梯”。不仅如此，大洋新村居民区“三驾马车”近年来聚焦居民需求，打出“硬服务+软关怀”组合拳，推动社区焕新成效显著：小区内废弃角落被改造为“睦邻花园”，非机动车充电桩上线，智能门禁系统提升了出入安全性，楼道储物空间统一规划，连停车位也重新划线、优化布局.......