悬在二手房头上的这把刀，要在5月1日正式落下。
被国家认证的“好房子”标准出炉，未来7成的二手房，将会被淘汰
什么是好房子？
近日， 住房城乡建设部发布了国家标准《住宅项目规范》，新规将在5月1日正式实施。
该项目规范为强制性工程建设规范，全部住宅项目必须严格执行。
新规范明确规定：
1、住宅建筑层高提高为“不低于3.00米”
2、明确新建住宅建筑净高尺寸
卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m，局部净高不应低于2.20m，且局部净高低于2.60m的面积不应大于室内使用面积的1/3。
3、要求每套住宅都有满足日照标准的房间
4、4层及以上住宅设置电梯
最高入户层为四层及四层以上，或最高入户层楼面距室外设计地面高度超过9m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。
最高入户层为十二层及十二层以上，或最高入户层楼面距室外 设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。最高入户层楼面距室外 设计地面高度超过33m的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。
5、提高阳台等临空处栏杆高度
阳台栏杆净高不应低于1.20m。
6、凸窗栏杆设置
临空外窗的窗台距室内地面的净高小于0.90m时，应配置防护设施，防护设施的高度应由室内地面或可登踏面起算，且不应小于0.90m。当凸窗窗台高度小于或等于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.90m；当凸窗窗台高度大于0.45m时，其防护设施高度应从窗台面起算，且不应小于0.60m；凸窗的防护设施应贴外窗设置。
7、外窗设置新要求
当住宅建筑凹口的净宽与净深之比小于1:3且净宽小于1.20m时，卧室和起居室的外窗不应设置在凹口内。
8、要求空调室外机安装在专用平台
当住宅建筑采用分体式空调时，室外机位置和安装应符合以下规定：
应 设置方便室外机安装和维护操作的可上人专用平台板或预留空间，专用平台板与主体建筑结构的连 接应进行结构设计，且设计工作年限与主体结构相同。
室外机位置应保障通风通畅，不应设置在建筑天井等通风不良的位置，且不应对室外人员和相邻窗口造成不利影响。当室外机位设置围护的格栅或墙体时，不应妨碍空调有效散热。
9、明确卫生间设置位置
卫生间不应直接布置在其他住户的卧室、起居室、厨房或餐厅上层。
10、明确轿厢尺寸
设有电梯的住宅单元，应至少有1台电梯满足下列尺寸要求：轿厢门净宽不应小于0.90m；采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，短边尺寸不应小于1.50m，采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，深度不应小于2.10m。
11、提高户门、卫生间门的通行净宽
新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90m，既有住宅建筑改造户门通行净宽不应小于0.80m。卧室门的通行净宽不应小于0.80m，厨房门和卫生间门的通行净宽不应小于0.70m，并应预留无障碍改造的条件。
12、提高墙体和楼板隔声性能
住宅卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能应符合相应规范。
13、提高家居配电箱要求
家居配电箱的进出电源线应选用铜材质导体，电源进线的横截面面积不应小于 10 mm²。
14、要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内
公共移动通信信号应能覆盖至住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内。
住宅建筑新规的出台，相当于给5月1日以后入市的住宅项目划定了最低建设标准，新建住宅品质将得到提升。
但与此同时，房龄较高的二手房、甚至于旧标准之下的次新房，都将面临流动 性继续下降的风险。
楼市新政，对二手房来说是一场无解的”阳谋“
从放宽计容面积标准，到公摊面积的名存实亡
从曾经的两梯四户，到现在越来越普遍的一梯一户
从前的绿化只要30%，现在要求35%
这一场循序渐进的升级换代，实际上是对二手房的全面绞杀。政策正在用“降维打击”的方式，全面牺牲二手房市场，为新房让路。
在过去的几十年间，开发商用公摊面积、压缩层高等方式来降低建设成本， 购房者只能被动接受这一套规则，即便实际居住体验大打折扣。
大部分高层住宅的公摊在20%左右，公寓的公摊则更加离谱，30%的公摊是寻常，甚至还有46%的离谱公摊曾登上热搜。
购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%......
就算是”良心“开发，一套100平左右的的小三房，本就局促，减掉近20平的公摊，实得面就只剩下80多平；如果这套房子单价8000，但实际价格可能已经要到9500了。
一直以来，在这套规则之下，新房和二手房之间是在同一维度上的竞争，但是，“好房子”新规的出台，直接掀翻了这套游戏规则，对二手房形成降维打击。
现在很多新房已经不是100%的得房率了，很多城市的新房，实得面积已经超过建筑面积，当新房用同样的总价提供多出30%的实得面积时，二手房的“性价比”瞬间被碾得粉碎。
这次的新规更是把新房的面积优势扩大到了空间优势，连层高也增加了。
就问：
同样花80万，你是愿意买一套建筑面积100平，实得面积110平，层高3米的新房；
还是建筑面积100平，实得面积85平，层高只有2.8的老房子？
答案不言而喻...
这种“面积革命”并非市场自然迭代的结果，而是政策强制推动的产物。
住建部通过层高、得房率、户型设计等硬性标准，将新房与二手房彻底切割为两个维度的产品。新房是“未来资产”，二手房可能成为“历史包袱”。
在二手房持续下跌的背景下， 建筑新规对二手房市场来说无异于“雪上加霜”。
那为什么宁愿牺牲掉千万二手房东，也要力保新房？
新房背后站着一条庞大的产业链。
地方政府依赖土地财政，开发商需要现金流续命，建筑商、中介、银行靠新房交易抽佣放贷，甚至装修、家电行业都指望着新房交付潮。
而二手房交易，不过是散户之间的零和游戏。这样的交易，并不会带来更多的经济循环。
所以，买房，并不仅仅是买房，还有背后一众相关产业。
对于现在的购房者而言，无论买新还是买旧，都会面临两难的选择。
如果买新房，能够享受到一些红利，比如实得面积等，但可能为政策溢价买单
更要警惕自己买的房子，会不会成为产品迭代时期的过渡品。
如果买二手房，那就可能要面临资产缩水和流动性枯竭的双重风险。
现在还有一波人更惨
很多中产家庭只能勉强维持现状，卖旧换新的死循环中，旧房卖不掉，新房买不起，眼睁睁看着资产在政策迭代中蒸发。
这场政策阳谋短期内无解，但普通人仍可寻找生存缝隙：
1、抛弃房价永远涨的信仰，二手房将逐渐分化，核心地段优质资产仍有韧性，但老破小终将沦为消费品而非投资品。
2、警惕技术性贬值，未来房产的价值评估将更看重实得面积、设计标准和政策兼容性（如是否符合绿色建筑、智慧社区标准）。
3、关注政策套利机会，部分城市可能出台“旧改抵扣新房指标”“以旧换新补贴”等过渡性政策，这类窗口期或是止损的关键。
从现 在开始，除了少数拥有顶级学 区、配套、区位加持的小区，绝大部分小区将陷入“降价→抛售→降价”的恶性循环。
也就是说，那些核心稀缺房源抗跌性较强，普通老旧住宅将面临长期贬值压力。如果没有核心价值支持，即使是新房，也要规避。
所以，在买房之前，一定要对房子所在板块有足有的了解。
如果你对这方面还有疑惑，那刚好，我们作为在吉安深耕了近十年的团队，一定能给到你有用的建议！
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