此刻市场里的人都飘着一个问题
后面市场还会跌么
江湖术士对于这个问题的回答难免惊恐，但其实这题如果认认真真回答其实很有看头
首先说说刚过去的3月
3月最后成交29345套，市场确实进入高频成交期
2.9万套二手房成交意味着2.6万套的二手住宅成交（二手住宅/二手房≈91%，二手市场讲住宅成交居多）
这数字就跟最近金价一样，很高
环比不用说是73%的跳杀数据，同比去年3月同期也是上浮40%的数据
相当于说去年小阳春成交2套今年小阳春就能成交近3套、这个2月成交1套这个3月就能成交1.7套
所以小阳春确实爆了，给今年开了个好头
那之后呢，今年接下来走势会怎样
我知道这件事可能相比三月小阳春更让大家关心，所以我来了，带着新一轮预判
我不会盲目跟各位说是涨还是跌，这类50%概率的押宝对你意义不大
真正有意义的是我们站定市场去带着客观眼睛去看今年成交市场的一条蜿蜒轨迹
01
4月成交也接近2万套
跟预估3月2.89万套的道理一样，成交本身有自己波动规律
但跟预估3月数据的方法有点不同
3月成交数据2.93万套的背后是同比去年同期+43.7%的涨幅
还记得“大三月”这个概念的比较么
想着客观对比今年开年的二手成交，于是用去年1月+2月对比今年的1月+2月，这涨幅跟当时市场狂欢用的同比120%涨幅不同，也是46.9%+的涨幅
1月+2月数据对比相对于每年不同月份过年更客观体现年初市场
各位要相信一点，就是市场没有偶然
连续两次的40%+的涨幅背后是已有成交结构推着需求走出来的
而这结构和需求不会突然改变，哪怕是改变也是踩着同比40%+涨幅
因为再往前的2024年10月、11月、12月的同比涨幅分别是69%、70%、70%
所以加上40%同比涨幅就是我们要的4月数据
去年4月市场成交在1.6万套，今年4月数据加上涨后在2.27万套
不过这不是最好答案，想要数据更精准光一个维度不够
横向维度是去年9月新政后带来的市场普涨涨幅，但市场各月之间还有波动规律
每年的4月对比3月都有相应下滑，正常波动
我们计算了2016年以来近10年的数据，除去特殊年份后得到-27%的数据
灰色部分波动未计入平均值计算
按这个波动幅度，4月成交应该会在1.94万套
所以如果各位非常想知道接下来4月成交会怎样，我能给出的数字是介于1.94-2.27万套之间接近2万套的数字
这是市场没有遇到人为干预或者极端情况下大概率会走出来的数字
你会发现这数字也是2021年以来最好的4月
02
4月之后呢
到这我需要分5月和6、7、8月两个阶段去说
5月跟6、7、8月不同的地方是它跟3、4月还有一个数据纽带
就是前几天跟各位分享的链家的看房人数
这是5000-7000人的工作日日均、15000-19000人的周六日的日均看房规模
但没怎么展开说的是同数据维度里的客源成交周期
也就是说一位普通购房者从他看第一套房开始，平均42天就能下定
带入42天的成交周期你会发现如果我们掌握了3月下旬的看房人数的话，就能远远感受下5月上旬的成交状态
3月20日-3月31日上海链家共计看房人数11.76万人
对这个数字我们要做两件事，如果觉得麻烦可以跳过直接看结果
首先链家看房人数/链家成交存在38人/套的看房成交比
11.76万人对应的就是3077套交易
其次链家成交/全市成交存在0.25:1的市占
3061套对应的就是1.22万套全市成交，划分到单日是近千套规模
但无法再后推，哪怕一天
而且随着小阳春进入尾声，看房人数也在规律性减少
于是5月的故事我们只能猜个开头
但5月数据依然有其他参考维度，也是5月对比4月
而且这个维度似乎更具参考性，因为2016年以来近10年的二者之间你会发现这是个向来波动幅度不大的数字，4.34%的变化均值
由此我们也会得到5月市场相对可靠的成交体量，也是1.9万套上下
就是成交量会在上旬进入当月的成交高峰，接着随着看房人数下滑带来的正常递减
最终会走出和4月波动幅度不大的成交
坦白说这数字高于大部分人预期
03
我还想跟各位一起去看看6、7、8月的成交
体感上9月10月更像是楼市下半场讨论，所以这轮暂且不论
4月5月后紧接着的6、7、8月值得关注的理由很简单也很刺骨
这是上半年连着4月5月的成交
值得关注是因为2023年的市场转折我们依然记忆犹新
如果说为什么今天我们依然关注今年走势，心里大概率是避讳2023年年中开启的下行周期
所以每年的6、7、8月一般都是怎样的成交状态
我将2016年每月的二手住宅成交拉出来，每年的6、7、8月被我标红
2016年楼市新政、2022年楼市特殊、2024年5月楼市新政
除此之外的其他6年基本都是平稳过渡的三个月
换句话说这是个长长的成交周期里“特别乖”的三个月
只要你不惹他他大概率就是承上启下平稳过渡的阶段
那么问题来了
首先你觉得后续还会出政策么
老实讲这题几乎没人知道，哪怕包括上海自己也是根据市场情况、根据全国大势摸着石头过河的
倒是可以反问我们自己一句，如果成交平稳的话我们为什么还要出政策
所以如果4月5月成交走势平稳，如果我们今天前面的预估都能兑现，那市场大概率就是稳、稳、稳
再问一个问题，如果是稳的话那各位觉得6、7、8月会有怎样的表现
过去那6年的数据已经告诉我们了
普通年份里它就是楼市里的一个过渡阶段
至此我们也对今年这个三月后市场有了更清晰认识
从45月的同气连枝、到678月的数据承接角色的小透明般存在
你会发现似乎所有答案都写在了今年这个3月
前期数据的拉抬让数据哪怕是平稳过渡也在一个更高身位
前期数据的结构也让数据推演多了些类似的成交节点
总之二手走势有了点答案
04
所以今天的数据到底想告诉大家什么
是40%涨幅还是两万套、是同比涨幅还是环比跳涨？
都不是，我更想各位看到的是数据波动背后那条蜿蜒的小路
这是现有成交框架里的需求兑现
也许多年前还能跟各位纠结下市场的投机需求，但当刚需和改善占据主流后
你我会看到的更多是季节性波动以及因为放开购房门槛后的新增人群
季节性波动里会上浮也会下挫
放开单身限购会在这之上同比例增加新增人群
这趋势会波动但不会扭曲
我不想各位在听到市场暴跌或者暴涨这类字眼后影响自己决策
本质上博眼球伤害的还是最前线的买房人和卖房人，这是我最想说的
接下来的市场如果非得跟各位说些什么
相比情绪
我们更应该关注的是我们的真实需求，不是被市场左右的需求
而是个人和家庭的具体需求，这才是楼市万金不换的真道理
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5995篇原创文章
