文|大 何
当他们开始抓房子质量，保交楼，取消公摊面积的时候，得牢牢记住，不是他们良心发现了，而是他们发现没人买单了。
3月31日，住房和城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，将于今年5月1日起施行。
前不久备受关注的“层高不低于3米”的好房子要求，就来自这份标准。
新标准明确——
- 新建住宅建筑的层高提升为不低于3.00米；
- 每套住宅都有满足日照标准的房间；
- 将现行要求规定的7层起设置电梯，提升为4层起就要设置电梯，每个住宅单元应至少设置1台电梯。
不单单是这些，标准对房子在舒适性，适老化，信息化等方面也有很多规定。
一个问题是，国家为什么要这么快推出好房子的新标准呢？
低情商的说法就是文章开头那段。
而高情商的说法，是为了实现“止跌回稳”的大目标。
回顾今年两会，“稳住楼市股市”首次写进政府工作报告总体要求，“止跌回稳”成为2025年房地产工作的首要任务。
与此同时，“好房子”也第一次出现在政府工作报告中。
这么看，“好房子”的政策显然是为了服务于前者的调控手段。
楼市调控新政策的出台，其实是在加速市场分化。
事实上，当下有两个趋势已经形成了。
第一个就是住宅的豪宅化，在新房市场，小面积、低总价的刚需房正在加速的收敛，取而代之的是大面积的、豪华装修的、总价高的新房。
而各省推出来的新的住宅规范还在加速这一趋势，从去年开始，包括江西、福建、深圳、天津都密集推出了第四代住宅的设计规范。
那这些规范对层高、对采光，甚至对飘窗台的近身都做了更高标准的要求。
特别是高得房率这一点，是现在新一代住宅吸引居民购房的主打看点，100%以上得房率的新房越来越多。
这次好房子新规不仅要求四层以上住宅必须安装电梯，还对隔音效果和室内门洞宽度提出了更高标准。
这些看似新增的要求，其实不过是把过去高端社区和洋房项目里早已存在的做法标准化了，甚至有些条款反而放宽了对开发商的限制。
比如那些大院式社区和洋房住区，早就属于事实上的高端住宅，现在只是把这些默认做法写进了规范里。
一句话总结就是，未来上市的房子，即便同一价格面积设计，对现在的住房都是降维打击。
而且这不是某一地的变化。
第二个趋势是各地方新推的地块都在被高溢价的拿。
最近一段时间，北京、杭州、成都地王频出，不断刷新拍地价格。
尤其杭州，楼面价从突破7字头到突破8字头（接近9万元），只花了短短三天，成为全国楼面价第三高的城市，仅次于上海和北京。
我知道肯定有人说能有这个溢价，当然是因为人家地理区位好，是核心位置的核心资产，
但你要知道推什么地的背后，也代表着土地的供给方想要向市场推什么样的产品。
比如杭州西湖区的这块地王，容积率只有1.1，土拍的溢价率却达到了惊人的115%。
这种政策导向的核心，就是要重新定义“好房子”的标准，让新房市场和二手房市场加速分化。
中高收入群体的住房需求会被引导到新房市场，而普通家庭尤其是新市民的居住需求，则会更多依赖存量二手房。
一旦高端买家不再关注二手房，这类房子自然就炒不起来了，金融属性也会逐渐剥离。
没错，政策确实要求止跌回稳，但是这个止跌回稳的方式可能和你想的不一样。
好房子的得房率超过100%，装修还上档次，住着还舒适，
只要让他们见过古德豪斯的好，他们自然会嫌弃自家刚需的小。
没错，这才是止跌回稳的逻辑——谁有钱挣谁的。
说白了，未来的住房市场将分成两个阵营：
- 高端新房：这类房子供应量少但价格居高不下，主要面向高收入群体，普通人很难企及。
- 刚需二手房：长期保持低价横盘（实际可能因税费和折旧缓慢下跌），基本失去增值空间，彻底回归居住功能。
这种分化其实是件好事。
一方面，更多人能以更低成本解决住房问题；
另一方面，大家也不用再把买房当作唯一的投资手段。
毕竟房产投资门槛太高，之前还出现过深房理那样的金融化风险，而金融资产投资门槛低、流动性好，更适合普通人。
当市场现状彻底熄灭商品房的投资属性时，作为商品的房屋，居住功能便成为购买者越来越重视的事情
当然，这个转型过程中，那些前几年高杠杆买房的人可能成为最惨的那批。
对于我们普通人来说，不用操心太长远的事，但眼前能躲的坑可得留神。
比如说今年的新建商品房，规划和建设标准都是旧的，你这边买完，旁边有可能就是换代的低容积率、高得房率的新房…
而在开发商的财务模型没有根本改善的情况下，提高好房子的标准，无疑会在显要部分增加产品成本。
这边多了，那边就要抠一点，那羊毛出在谁身上？
所以，不妨让子弹再飞一会。
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