01
绿城之外，又有民营房企要发美元债了！
触底信号？
近日，有消息称新城即将发行美元债。备注：新城旗下一共2家上市公司——新城控股（A股）和新城发展（H股）。
据了解，已有多家香港投行找到投资机构，将为新城接下来的新发行美元债做好准备。而且，这个好消息已在新城内部传开。
根据市场消息，投行目前对新城美元债券给出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。
看起来利率有点高？
先来对看下上个月绿城的发行情况——2023年以来，国内大型房企首次发行美元债。2月14日，绿城中国宣布，发行一笔2028年到期的美元债券，利率8.45%，金额3.5亿美元。
单就利率来看，比绿城的8.45%高出不少，但绿城至少有着混合所有制背景。所以说，当下新城能够发行美债，已经算一个突破了！
上一次能发美债的民企还是万达，而且是在两年前，利率11%。
而且，抛开利率条件再看，如果新城真的发行了这笔美债，其象征意义或要远大于实际意义。
这意味着民企又开始回到融资牌桌上，同时表明境外资本市场也终于开始修复对民企的信心。
分析新城能够有机会发美元债的原因，靠的其实就是商业，每年不断新投入运营的吾悦广场，给了新城控股新增融资的本钱。
从当前新城自身的债务看，今年5月和7月，新城有两笔美债到期，总计金额约7亿美元。所以说，就该笔美元债的发行，新城仍有时间讨价还价。
还值得一提的是，近期，以瑞银、花旗为代表的不少外资投行陆续上调预期，认为中国楼市已经发出触底信号。
瑞银：3月19日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿发布中国房地产行业报告，指出在经历四年下行后，中国房地产市场拐点信号显现出现企稳早期迹象，一线和核心二线城市表现尤为明显。例如：一线城市库存周转月降至平均水平以下、土拍溢价上升、二手房挂牌量趋于稳定等现象，与2014-15年周期拐点的迹象相似。
花旗更是表示，房地产五年下行周期接近尾声，房地产对经济的拖累很可能会缩小并逆转。基本预期是2025年下半年一线城市房地产市场企稳。
02
地王、二手房、法拍房......房地产拐点到了吗？
这是一个复杂却又有序的世界。
关于房地产的市场情绪好像在好转！
首先是几个现象：
①深圳房价“五连涨”
具体内容我们在上周的推文中有说过，可以点击查看“”
②地王潮再起
北京、上海、杭州、成都等核心城市纷纷上演“地王”争夺战，高溢价、高单价地块频频涌现，仿佛十年前的“地王”盛况再现。
北京：中海以10.23万元/平方米 楼面价拿地海淀区，刷新北京楼面价纪录。
上海：招商蛇口以26.6亿拿地嘉定新城，成交楼面价 31850元/㎡， 刷新板块单价纪录。
杭州：滨江以7.74万元/平方米楼面地价摘得杭州水电新村地块，刷新杭州涉宅用地成交楼面价纪录。
成都：招商蛇口27亿元拿下大源西板热门宅地，块溢价率70.43%，楼面价突破3万，成为成都“新地王”。
③法拍房市场的企稳信号
2025年1-2月，全国法拍房成交率较去年同期成交率增涨0.6个百分点，其中，一拍成交率较上年同期上涨1.4%。意味着买方信心正在回归。
此外，今年2月，重点城市法拍房平均起拍价环比上涨1%，而且已连续3个月保持环比上升，而成交折价率则环比下降0.8%，另一方面，挂拍折价率与成交折价率之间的差值创下新低。这意味着，买卖双方的价格共识正趋近一致。
这些都是较为明显的信号！
但是，市场的另一面是：
①深圳二手房成交量和挂牌量“相向而行”
即成交量增加，但挂牌量并没有减少，而是同时增加。一般情况，价涨会引起业主惜售，挂牌量会减少，但目前挂牌量同步在增加。
②“地王”只在核心城市核心区
在绝大部分房企的“聚焦”战略下，核心城市核心区域的地块热度很高，但位置不好的地块同样无人问津。
见微知著，我们认为，当下市场确实出现了一些生机，但是，并不意味着拐点已经明显到来。
理由：
①法拍房是市场“下限”，虽有企稳，但整体成交率仍然偏低（成交率13.7%）。
②土地市场代表的是新房市场，但 新房的成交量实质上来自于城市扩张，目前 仅凭核心区改善项目难以支撑整体成交量。
③二手房 成交量和挂牌量同在较高水平，反映的是居民对于当下房价水平的认可，是自发交易出来的均衡，但并不能推演“量增—价涨—量增”的循环。例如35城二手房成交量在2023年、2024年都有较为明显的涨幅，但并不妨碍价格的下跌。
整体上，房地产周期的调整可能是个漫长的过程，观测指标多样且复杂，而且很多数据、信息、经验都是幸存者偏差的产物。因此，很多结论仅是启发，也是下一步分析的起点。
在此我们借用 华创证券的观点： 一二线城市的房价拐点取决于收入预期，三四线城市则取决于新房供需关系。
所以，房地产价格端的企稳，可能更依赖于宏观环境总体的企稳节奏。
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