正文
嗨，各位伙伴，我是混哥的小编饕餮。
早在十多年前，我就在广州读的大学，对广州还是有一种亲切感的。
故地重游，理应心情愉悦，
但广州的市调之行，让我感受到的是拥挤、陌生、很卷.........
市调之后，我问自己：这还是我印象之中的广州吗？
01
第一个变化是城市变得更拥挤了。
可能很多朋友对于广州的拥挤程度没有概念，
来，直接给大家看张照片，
摄于2025.3.25 广州海傍站A出口
这是我上周在广州4号线海傍站（亚运城板块）拍的照片，现场估摸着有3000辆电鸡（电单车）；
单车嚒~哪里都有，但我没见过这么夸张的电鸡，密密麻麻一片。
电单车不仅把地铁口围得水泄不通，还把地铁前原本“双向三车道”的市政路直接干成“双向单车道”；
那么，为什么会这样？为啥广州电单车这么多？
能取得这种“丰功伟绩”主要是因为广州亚运城板块已经发展了10多年，一方面周边的“刚需三件套”——地铁、学校、商业都全部兑现；
另外一方面却是房子的价格低得“发瘟”。
我们走访了多间中介门店，根据中介的表述，目前在售的亚运城89方的房子，大概200万的价格就可以成交；
折算下来，每平米的价格才2.2万；
2.2万/㎡，意味着什么？
意味着在番禺动辄均价3万+的市场里吸引力巨大，所以早些年房子卖得多，这房子到地铁的交通工具——电单车就很多！
看完价格，我们又看了租金。
目前广州的租金回报率是四个一线城市中最高的，到底了1.8%，部分区域可以达到2.2%到2.6%，
但我们连续看了几个项目，发现番禺大运村周边的租金价格都不高。
比如亚运村媒体村——
78平米的2房，房金3000元都不到，变相让打工人捡了个便宜。
所以，除了房价低，租金低，外加配套完善，这里也就成了广州打工人的首选落脚地。
当然，如果你觉得这里房价低、配套成熟就考虑在这个区域买房，那就掉进大坑里了。
先不说“电鸡围城”的问题，在售的楼栋离地铁站走路需要20分钟，每天的早晚高峰能不能挤上接驳巴士又是一个难题。
因为从亚运村附近的海傍站去珠江新城等市中心，要先从万胜围站换乘8号线，再从客村站换乘“死亡3号线”；
什么是“死亡3号线”？
就是早高峰连续挤了8辆地铁都挤不上、在车厢里脚不触地还能站立，所以劝退考虑在亚运城买房的伙伴。
文章至此，肯定有人要反驳我说：3号线东延线以后会接到海傍站，去市区不用换乘那么多次。
但我想反问一句：你知道3号线东延线的饼，已经画了10年吗！
试问：人生有多少个十年？各位又能等多少个十年？
况且，现在广州的人口不断地增加，2024年 人口增速全国第二，未来拥挤程度只会增加，只会向北京、上海看齐了。
过去十年时间里，北京、上海的常住人口分别增加了10、20万人；而广州增加了整整400万人，是北京的40倍、上海的20倍；
按这个增长速度下去，广州很快就要成为我国继重庆、上海、北京、成都后第五个2000万人口城市。
所以，低租金、低房价、配套完善很多时候不是优势，而是劣势！
所以，人很多，说明不缺接盘侠，但人太多，就变成了“双刃剑”，挥不好，很容易砍到自己。
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02
第二个变化就是市场变得更卷了。
还记得，我刚开始进入房地产行业那会，“工法展示”还是新鲜玩意，很多开发商对于不会做“工法展示”，
嗯，给小白购房者科普一下，什么是工法展示~
就是展示房屋的建筑工艺、材料品质、施工技术等等。
之所以要做“工法展示”，一方面基于购房者不懂，另外一方面也是开放商的自我宣传，类似与“我很好，我很棒”的意思！
不过呢，之前的楼市行情是“一房难求”，所以开放商偷懒，要么异地样板房、临时展示区，要么“货不对板”、“偷工减料”等成了那会人们诟病的地方。
可广州这一趟市场调研走下来，我明显感觉到：市场，变了
走了20多个项目，所有样板房都是实景样板房，园林也都是按照交付标准来展示。
不仅如此，很多开发商恨不得把“底裤”都扒出来给买房者看看，证明他们的真材实料、证明他们卖这个价格是有道理的、合理的。
以前的“工法展示”都是在售楼部设置一个区域，大概地讲解一下项目的工艺。
现在呢？
直接在样板房抠出一块，把工艺的每一个步骤都展示给购房客户看。
这么做，当然有“给客户吃定心丸”的目的，但也不排除开放商自我炫耀。
毕竟从内行看门道，外行看热闹，这工法展示，也不是每个开发商都敢展示出来的。
摄于2025.3.25 广州某项目样板房
除了工法展示，承诺“货必对版”外，广州的户型也开始变成了“新物种”
什么是新物种？
除了提高户型使用率，还在户型多变性维度，主推“多变空间”，让购房者看到，“未来生活的样子”
当然，样板房天天看，但真实生活中，没有几个人能“装修”出样板房的效果。
毕竟普通人买房是为了过日子，日子就太多琐碎东西了！
所以，样板房的美，大家看看就好，不要当真！
伙伴们，你们还记得之前各地推行了“建筑新规”吗？
——也就是允许开发商通过扩大阳台、飘窗的面积来提高房间的实用率，最高可达130%。
相较于其他城市使用“建筑新规”的唯唯诺诺，广州在“新规”使用方面可是大刀阔斧。
近两年时间，广州的产品经历了旧规80%，到新规100%，再到超新规110%。
在踩盘的20多个项目中，只要是2024年或者是2025年入市的项目或地块，都采用了“新规”或者“超新规”。
“旧规”产品的实用率普遍在80%左右，部分极优秀的产品才能做到接近90%，而“新规”或者“超新规”产品动辄就是100%以上。
以番禺的A某项目为例，建筑面积88㎡的户型能做四个房间、两个卫生间，总价才210万；
而与这个项目仅3公里的B项目，开车用时不到6分钟的另外一个项目，92㎡的户型也能做到四房，实用面积97㎡；
我知道，有些伙伴搞不懂使用率和价格的关系，我给大家算算：
代号0A项目，210万能买到110㎡的实用面积，真实单价1.9万；
代号B项目，310万买到97㎡的实用面积，真实单价3.2万；
B项目比A项目的单价，整整贵了67%。
所以，换任何一个人，都不会愿意多花100万去买6分钟吧。
所以，这不是简单的产品迭代，而是“新产品”对“旧产品”的碾压！
虽然在2024年年底的时候，广州就曾传出“超新规产品收紧”。
但从2025年广州的土拍蓝皮书上公布的土地预挂牌信息来看，“超新规产品”用地的出让数量并没有较往年没有减少。
可以预见，2025至2027年的广州商品房市场必将是新物种碾压旧房子，要多卷有多卷！
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03
第三个变化是客户变得更有信心了。
踩盘的路上和做二手房的中介聊了一下，自从去年“926新政”出来，他们门店每天的带看量就稳步在提升。
尤其是在今年开年后，带看量从年前的几批变成现在稳定的每天20、30批。
不仅带看量上来了，成交周期也是从20多天缩短至一周内，基本上过来看了一次，第二次再复看一下，客户就成交了。
还有一些年前看房看了很久的客户，近期决定出手的时候变得更加果断，不再犹豫。
背后的原因也很简单，为了让孩子赶上秋季开学，很多客户就在第一季度果断入手了。
与中介聊完，我又看了一下数据。
——根据广州房地产中介协会数据，广州前2、3月的网签量不仅同比增长了23%，网签量还是近八年以来第二高。
这样一来，广州楼市就更魔幻了：
一方面新房以设计新规碾压老旧二手房，以新物种的姿态秒杀老房子，但从成交量看，这二手房仍然攀升！
虽然价格还是跌，但成交量却在攀升！
这说明啥？
说明中低收入的刚需客，在“政策释放期”就上车了
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04
最后，说几点。
1、秒杀
中国楼市就是这样，房价天天涨，没人关心产品，关心绿化，现在房价回调，这房子反而越来越好！
我不知道大家在那座城市，反正广州的商品房，无论是入户大门，还是小区原来，再到户型，真的秒杀大部分城市！
2、止跌了
2025年一季度，广州一二手住宅成交面积同比分别增长17.7%和27.6%，连续6个月实现正增长、止跌信号明显！
根据国家统计局数据显示，广州一手住宅价格同比指数从2024年11月的89.6回升至2025年2月的92.2，二手住宅同比指数从87.5回升至90.6，也呈现止跌筑底迹象
核心区域：天河、海珠等中心城区因优质地块供应（如天河绢麻厂地块单价5万/㎡）和政策托底，房价已企稳并出现结构性上涨
外围区域：增城、从化等郊区仍依赖“以价换量”，2025年1月二手房均价同比下跌8%-17%，去化周期超20个月，短期难有明显上涨
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