“围猎”小阳春

壹

“一波还没平息，一波又要侵袭，新盘入市风风火火；一波还来不及，一波又要上线，新的土地即将开拍，小阳春围猎战火继续。”

是的，进入3月，北京楼市的关键词，就是“开盘”。

3月2日，位于通州梨园的招商云璟揽阅开盘，热销11.46亿元，去化率达到90.43％。

3月16日，位于海淀永丰南的海开·颐海澐颂开盘，热销72.5亿元，成交606套。

3月21日，位于海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鸣，携手同天开盘。最终，和樾望云热销85亿＋，和樾玉鸣热销67亿＋。

3月22日，位于副中心的北京城建国誉颂，热销10.58亿元，成交211套；位于门头沟的长安华曦府三期开盘，再次上演拼手速热辣场景，实现“三开三捷”。

3月23日，位于四环新宫的建发金茂·观宸，热销22.43亿元，成交207套。

回看一下，截止目前的小阳春战报，可谓是春意融融，”热销海报连成片“。

而根据各大新盘官宣的销售业绩，截止日前总金额已突破268亿元，让2025年北京楼市小阳春的成色十足。

贰

好春光，自然要拼一把，这不约有十余个新项目，正在”赶春来“。

其中，中海和金隅更是携多个项目，前来迎战小阳春。

中海方面，中海新城和中海北京，都拿出了好地段的好货。

中海新城朝阳三子各有亮点，位于朝阳三环小红门的中海·时光之境，主打超级性质比，即一千万在东三环置业大四居。位于十八里店的中海·朝阳one，不仅拥有超高得房率，而且还在区域引入中海环宇城，预计2027年建成，届时“地铁＋教育＋商业”的“宜居三件套”在十八里店全配齐。位于酒仙桥的中海·萬吉玖序，则是要将中海玖序系产品的顶豪范进行到底，据悉户均面积超200㎡，精装品质则上足顶级配置。

中海北京，则是将在内城掀起新高潮。位于丰台万泉寺的新盘，公布案名为中海·丽金府，主力户型为135~230㎡的四居大平层；位于丰台西南郊冷库的新盘，公布案名为中海丽泽叁號院，主力户型为99~160㎡的改善型产品。

金隅则是有两子在手，位于四环丰科园的北京隅·西颂，本周末就将亮相样板间，届时购房人就能亲眼目睹市场上唯二有“南向封闭阳台＋花池”高得房率空间的真实模样。位于副中心土桥的金隅·花溪云锦，主打低密花园洋房高得房率，预计4月售楼处样板间将揭开庐山真面目。

而近日北京楼市最燃之地的海淀，在二季度还有重磅新盘驾到，即朱房村双雄。虽然案名都尚未公布，但可以确定的是，两个项目都在“憋大招”，为的就是惊艳海淀乃至全北京。

与此同时，其他区域已有超多新盘在路上。昌平区就有位于朱辛庄即将开盘的星耀未来，位于马池口的国誉燕园二期，位于东二旗的北京国贤府贰期，而三个项目都照顾到了全维购房人的置业需求，让刚需和改善人群都能找到合心意的好房子。

亦庄区域，则由亦庄王招商蛇口举起了大旗，位于亦庄河西区的X24项目，已公布案名为招商序，其是亦庄首个“好房子”项目，配备首层架空层、风雨连廊与全景阳台的“好房子三件套”，主力户型为91~165㎡的三至四居。

房山区域，则有由北京城建开发的颐知筑，项目主打96~143㎡的改善产品，首付35万起，对于想在北京安家的拼搏一族来说，价格确实香。

除此之外，还有不少顺销盘，近期也会亮相新动作。位于三环大红门的中环悦府，将推出实楼大师样板间，并进行实景示范区升级；位于望京奶西的望京国誉府，将开放更多的实景展示区园林景观；位于香山脚下的印香山，实景示范区即将开放；位于内城二环的首开璞瑅隐园，则是进入准现房状态。

不得不说，这些项目选择的时机点真的妙。一方面，小阳春热火正浓，此时推出新动作，能借力打力引发市场关注；另一方面，春回大地，万物复苏，此时实景示范区亮相，满园春色更动人心。

总而言之，2025年的小阳春，京城楼市很热闹。皆因各项目都懂，乘着置业信心恢复，赶紧开盘走波量，而未来是否还能延续好光景，谁也难以预料。

叁

新房市场一片春意盎然，土地市场亦是春笋破土。

继3月18日海淀树村地块以10.23万创纪录的楼面价，75.02亿的总价被中海拿下之后，海淀马不停蹄，又有新地奔驰而来，即位于海淀西半壁店地块。这块的距离西四环不到1公里，离地铁6号线五路居和田村站都不远。最亮眼的地方在于：容积率仅1.4，拥有打造低密豪宅的好基因。至于未来是会像香山樾那样做大平层，还是打造为叠拼或者合院产品，一切得等拿地后才能揭晓。

而随着半壁店的土地的入市，2025年海淀在售新盘和次新盘的数量，一下子达到10余个，然而这还不是终章，随后海淀西还有待拍土地等上架，让市场不进感叹：“浓眉大眼的海淀，也着急卖地了，北京的有钱人还够不够用”。

情况确实是这么个情况，此前海淀一直采取着慢慢供地的节奏，一年一般也就供应2宗地左右，市场竞争不激烈，购房人又求海淀房若渴，所以新盘开盘热销是既定剧情。然而自去年以来，海淀土地供应打开闸之后，并不是所有海淀房都能上演热销情况，皆因太多新房可选择，只有全方位都优秀的产品，才能保证热销。

2025年海淀在售项目一览表

2024年只拍了3宗地（含打包地块）的朝阳，在今年亦是开足了马力，继2月11日保利＋金茂以87.295亿元拿下朝阳三间房地块之后，又即将上架朝青住宅＋孙河商业打包地块。其中，朝青住宅用地西侧就是大名鼎鼎的豪宅星河湾，距离朝阳大悦城不到1公里，城市界面、生活配套都很亮眼，而且还自带豪宅基因，堪称王炸地块。当然，要想拿下这宗打包地块，还是需要一些硬实力，皆因起拍价就要126亿元。

而作为住宅供地大户的丰台，自然也不会甘于人后，位于西二环和西三环之间的太平桥地块，预计5月份挂地，这块地与丽泽商务区基本是零距离，北侧就是北京十二中太平桥学校，属于真正的内城盘。这意味着中海北京丰台两个新项目，得抓紧速度面市，毕竟太平桥地块周围可没铁路穿行，地块素质更好一筹。

在招商云璟揽阅开盘实现超高去化率之后，副中心则是乘势追击将推出项目旁的梨园强力家具厂新地块，毕竟兄弟地块卖出了好成绩，新推出的地块对于各大开发商还是颇具吸引力。

不过这些待拍土地只是冰山一小角，根据2025年北京供地计划，各区还有大量好地待上架，就是不知道以国央企为代表的“榜一大哥们”，胃口是否真的有那么好。

肆

2025年北京楼市“小阳春”大面上来看，一片春光盎然，但不可否认的是“一九现象”仍在继续。

前文所述的热销项目，都是有独门绝技在身的特长生，才保证了开盘热销。

特长生一：区域长时间处于空档期，产品力直击人心。

招商云璟揽阅和长安华曦府，就是这类特长生的典型代表。招商云璟揽阅所在的副中心老城区梨园板块，长安华曦府所在的门头沟上岸板块，都是长时间没有新增供应，且这两个项目距离地铁口近，周边生活配套丰盛，产品力又都能打，因而促成了项目热销。毕竟，没有对手，自然无敌。

特长生二：价格倒挂优势明显，买到就是赚到直接开大。

不得不说，和樾望云、和樾玉鸣开盘时机选得真是好，在树村地块以10.23万的楼盘价拍出，未来售价预计15~16万的市场预期下，三天后顺势开盘，自然是大爆特爆。皆因，这两个项目的销售指导价为10.5万，无论是跟海淀北的新房，还是二手房价格来比，都存在着明显的倒挂，加上这两个项目产品力确实可圈可点，热销自然是手拿把掐。

特长生三：超高得房率，赢得改善置业者的心。

随着2025年好房子元年的到来，90％以上的得房率已不是啥稀罕事，但若在这个基础上再上一个LEVEL，自然更能动人心。北京城建·国誉颂就是凭借近100％的得房率，赢得了改善置业者的关注。

当明白了上述特长生为何能赢得票房，就会知道很多新盘依然面对着诸多挑战。

拿豪宅新盘来说，当海淀豪宅风生水起，人气爆棚的情况下，其他区的豪宅是否能把粉吸过来，确实不好说。拿句玩笑话来表达就是“北京的有钱人，还够不够用”。

其次，就是今年1000万~2000万这个量级，将有大量新盘将入市，在新房得房率普遍90％以上，产品力都卷上天的情况下，改善置业者极有可能在多个项目之间来回横跳，如何把目标客群按住，并最终落定，确实是需要些功力。

新盘市场竞争激烈，2025年前面市的顺销项目，压力更是大的不得了。主要原因在于“好房子”的蜂拥而至，让此前得房率80％左右的项目，失去了市场竞争力。毕竟购房人也会打算盘，同样的总价，买好房子能拥有更多的实际空间获得感，那肯定是站队好房子，谁都知道这么选才是“物有所值”。

于是，顺销盘要想吸引客户，要么是打折促销，但老业主自然不会干。要么是全维升级产品力，让本来不多利润继续变薄。说句实话，怎么选都挺难。

就拿上周东坝某项目的操作来说，推出的特价房比销售指导价，直降1万多，立刻引发了市场哗然，此举让友商怎么办，让已购房老业主情何以堪。据悉，该项目推出的特惠房源，很快就被叫停，并退双倍定金给买了特价房的购房人。

所以说，未来北京楼市的“一九现象”仍将继续，要想吸引购房人，新盘还是得凭产品力，而顺销盘确实得好好想想招了。

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