先问各位一个问题
如果此时摆在眼前有两套房可以选，差不多的地段也差不多的单价
1、一套总面积110平除去公摊套内还剩89平
2、而另一套，得房率足足140%，还额外赠送35平超大阳台
你会怎么选
相信近期有在看房的朋友已经猜出这所谓的第二套，正是来自当下各大城市的楼市新宠：
第四代住宅
也就是常说的四代宅，关于这个楼市新物种以往也从居住体验跟大家分析过
之所以这次引起关注
其实是销售层面，没想到四代宅的威力如此之大，都在逆势热销
甚至成为城市销冠般的存在
在广州，首个四代宅招商林屿境劲销1.4万平位居2025年1月广州销售面积榜单第一；在河南新乡，新投润华森林云墅2024年实现销售额9个多亿，也是新乡地区的销售面积+销售额双料销售冠军...
从一线到三线乃至义乌这样的县城，无一不是四代宅独领风骚，不少地产业内人士感叹这是好几年都没见过的火爆情况
这还只是客户销售端的数据
另一边
四代宅供应量也在激增
根据克而瑞近期数据表示，目前全国各地明确要打造四代宅的项目数量已突破70个
来源：克而瑞
其中南京和西安最多，分别为16个和14个
所以这是为什么
为什么单凭一个四代宅概念就能搅动整个新房市场，未来伴随更多项目入市会对非四代宅项目造成影响么
以及
交付后的四代宅又会遇到怎样的问题？
四代宅概念背后，还有很多问题值得深入探索
01
四代宅如此热销，表面看似乎是两个原因
其实关于什么是四代宅各位应该都听过类似空中森林花园建筑、第四代未来人类住区这样的表达
但我想对于购房者来说，之所以愿意买单
无外乎两点
第一，最直观是露台够大
也是因为不同于普通住宅垂直式的阳台排布，对于四代宅而言，可以通过阳台错层排布创造出更大面积的露台空间
一般来说，现在四代宅的露台面积在10平-50平
以我们去过南京的合玺东方为例
原本项目不是四代宅，因为2024年9月南京正式放开四代宅技术，于是项目果断推翻重来
并且还在原有四代宅技术基础上做了这种错层创新，让每家每户都拥有6.6米挑高
呈现在眼前
南京合玺东方项目实景图
即使是高层项目，也能创造出类似别墅才能拥有的户户有花园的生活
这样的体感是颠覆以往的
尤其对于想要有别墅体感但预算又有限的改善客群，也确实有着极致吸引力
但仅仅只是生活方式的改变还不致于此
更重要也是因为这种露台尺度背后意味着大面积的赠送
第二，其实是由此衍生而来极高得房率
要知道在四代宅之前，受公摊面积影响国内普遍商品房得房率并不高，通常在70%-90%之间，即使是最高联排别墅得房率也不过在90%
而反观四代宅产品
根据克而瑞统计，截至今年8月，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目
市场数据，仅供参考
这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高的超过了140%
最夸张当属广州的招商林屿境
据销售人员介绍，每个户型中均有一至两个空中花园，其中项目82平和110平两种户型分别附赠19平和33平的空中花园
以推出110平户型为例
如果算上额外赠送的33平空中花园，宽约10.2米，实际可使用面积和居住感受，相当于此前市面上160平以上的户型
最终得房率约140%
几乎捅破了国内商品房得房率天花板
并且这样的高得房率并非个案
1、2024年9月，苏州高铁新城板块的龙湖御湖境开盘，最高实际得房率达到120%，首开收金4.5亿元
2、长沙嘉信洋湖锦玉，139平方米的户型得房率达到了104%
3、此外还有招商武汉城建未来中心C2地块，该项目的得房率优化后可达约105%-112%
一边是超大露台的前所未有的生活，一边是极高得房率
这也是为什么我们会看到当下几乎所有城市都要卯足劲去做四代宅，作为集超高得房率+露台庭院生活等众多buff于一体的四代宅项目
首先体现在房价上
市场数据，仅供参考
当四代宅叠加豪宅属性，典型如南京的招商金陵序、中海江南玖序单价已突破6w/平
但最夸张的，也是真正能称得上降维打击的
还是关于去化率
截至2025年2月，据克而瑞数据，全国28个重点城市2月平均开盘去化率33%，环比下降11pcts
但是给大家感受下什么叫四代宅的去化率
对比同板块同时期入市的项目，四代宅项目单价虽然相对较高，但得房率也更高
因此按照实得面积折算后反而更具性价比
来源：CRIC
西安保利云谷天汇和西安绿城海棠三章均为四代宅产品，累计去化率都超过90%，而非四代宅项目去化仅在20%-40%左右
去化率高出一倍不止
再比如2024年10月江苏宜兴当地首个第四代住宅项目栖氿云璟开盘，在宜兴楼市普遍低迷的时候，项目去化率超80%，创下宜兴三年多来的热销纪录
卖得更贵的同时还买得更好
这样的四代宅项目确实有点逆天了
所以无论是大露台，还是超高得房率，对于当下更多城市而言四代宅的本质，就是通过产品形态的直接变化，以此推动整体楼市复苏
在销售端真正起到提振市场的作用
但这也还是拆到第一层
02
背后第二层核心更加关键
本质上也是刺激土地供应回暖，更好激活开发商
是的
如果各位有留意过最近几年的土地市场，伴随房地产行业进入下行周期，土地市场也随之降温，自2021年国有土地出让收入达到高峰8.71万亿
已连续三年下降
来源：财政部、国家统计局
2024年仅4.87万亿，占比约2021年的一半
开发商也拿地不积极了
以广州为例
据公开资料显示，广州原计划在2024年全年出让宅地90宗以上，然而上半年总共仅成交宅地4宗，累计收金64.77亿，分别同比下降75%和85%
而即使那些已经拿地的房企
面对整体销售难以达到预期的情况下，近年来房企持有的待开发土地面积整体增长，2022年末达到了49828万平米，创下了2004年以来的新高
而与之完全相反的另一面，四代宅地块却冲得很猛
最激烈的当属那些直接把四代宅建设写进土拍文件的地块
不乏30%、87%这样的超高溢价率
就拿最近2月成交的嘉兴海宁地块来说，作为一个县级市的土地，却经过4小时鏖战，204轮竞价，最终由嘉兴浙华（绿城中国）拿下，溢价率高达34%，总价破3亿
也是整个嘉兴都很久未有的楼面价破万的地块
原因正是来自土地出让里的这句话：
“本项目可作为城市花园建筑试点地块”
据悉这也将是海宁的首个四代宅项目
同样的情况也发生在成都
去年3月，天府新区正式发布了《四川天府新区直管区公园城市规划管理创新规定（2024)》，其中最引人关注的，就是对建筑面积超过144㎡的住宅开展生态建筑试点
而随着去年的两宗涉宅用地建设进度逐步推进，加上不久前天府新区新年第一拍又成交了110亩连襟地，三个楼盘都将在今年上新“四代宅”产品
其中拿下2025年第一拍的中铁天圆
更是在拿地海报上就写下了“全新第四代住宅”的字样
反馈到今年土地市场也确实如此
据中指研究院分析，截至2025年一季度，尤其杭州、成都、苏州等核心城市供地节奏加快，房企积极补仓
带动二线城市土地出让金同比增长三成以上
来源：中指数据
究其原因，一是市区核心地块+低密地块增多，二来也是因为产品设计条件放宽，包括放宽阳台/公共空间计容规则、支持建设立体生态住宅等
你看，所有的改变对于土地市场都是好的
没有改变出让面积，有助于提升开发商的预期，土地单价也得到了保障，对于土地出让活跃度来说也得到了很好的支持
03
也因为可以助推土地市场，开始换来大量城市对四代宅制度上的支持
我们说最早“四代宅”本就是国外提出
来自意大利设计师，直至2019年由清华大学建筑研究院将这一概念引入国内，之后才渐渐有了空中森林花园建筑的概念
但当我们真的埋下来看，单就地产开发角度
转折点就在2023年
其一在政策层面，2023年7月25日召开政治局会议，也是官方首次提出“房地产市场供求关系发生重大逆转”
也就在这两年间，我们看到包括上海、北京、广州、深圳以及杭州、成都等大量城市开始局部或全部取消7090政策
意味着改善型需求，成为楼市主要购买力
与此同时
从去年提出要“下力气建设好房子”到今年3月从“像造汽车一样造房子”登上热搜，这也是“好房子”的表述首次被写入政府工作报告中
于是在这种情况下
破局关键就在于容积率的松绑，这为之后四代宅的推广提供了政策条件
也真正意义上让四代宅建设“法理化”
截至目前，全国有超过28个城市已经出台了关于第四代住宅的相关政策
重庆、郑州、厦门、武汉以及成都天府新区、苏州吴江区等等...虽然一线城市还未正式完全放开
但以广州为例，2023年11月广州修订了《规划管理容积率指标计算办法》，将住宅内半开敞空间半计容的比例由原来的“不超过套内建筑面积的15%”放宽至20%
尤以2024年8月的广州土地推介会上
更是直接官宣将天河面粉厂地块作为试点，允许阳台面积占比扩大至“不超过套内建筑面积的30%”
也引得众多业内人士认为这块地很可能会创造出整个广州前所未有的超级豪宅
由此可见城市层面的推动之积极
另外体现在城市供地方面，也在基于四代宅拿出更多好地
福建算是较早做四代宅的城市了
2021年以来福建出让602万方四代宅地块，其中福州已落地37个四代宅，占比全省比重约60%
而仔细看这些项目分布
来源：克而瑞福建地区
尤其是福州市四代宅位于城市核心占比高达55%
所以从政策优化包括核心土地的出让，其实也是伴随在当下客户改善需求的崛起
截至目前为止，单就舆论层面已经有不少城市媒体表示四代宅的元年正式到来
四代宅的推行势在必行
04
但不能忽视的是，四代宅背后同样存在着担忧与隐患
客观来看
无论是政策端的推动，以及新房市场四代宅带来的快速去化，毋庸置疑都让我们看到四代宅崛起的强大力量
但是伴随这个楼市新物种正式进入交付期，市场对于这一新概念的质疑也接踵而至
来源：公开资料、CRIC整理
从2024年来看，在诸如福州、宁波、西安等更早探索四代宅的城市，多数项目在2022年甚至更早之前便开盘
至2024年已有首批7个四代宅项目交付
其中讨论最多，来自这四件事件
第一，从工程层面，四代宅的大露台能不能真正承担起“花园”的概念
高层也能户户有花园推开阳台就是春意盎然，这样的场景当然是美好
但是难度也是显而易见的
因为绿化本身是构筑在露台上，对于悬挑楼体的承重和覆土都提出了几何倍的要求
以2024年8月贵阳自然资源和规划局颁布的《贵阳市城市森林花园住宅管控要求》中就明确提到：
1、花园绿地面积不小于花园水平投影面积的60%
2、且以乔木、灌木为主的覆土深度不宜小于0.5米，花园排水应采用同层排水
但现实是存在开发商打着城市花园的旗号但实际偷面积的行为
导致交付露台只是覆盖薄薄一层草皮而是更多采取硬质铺装的，最终沦为伪概念
而这也为第二个问题埋下隐患
第二，关于四代宅立面的统一性
要知道对于四代宅项目来说，面对的可是最高可达超50平的露台赠送面积
所以现实是
有的四代宅项目交付仅半年时间，部分业主更换了花池里的植被，有的将其改造成养鱼池
更有甚者，直接铲除绿植全封闭露台
一个项目立面的统一与质感有多重要，去看看那些每年都要专门贴钱升级小区外立面的杭州业主们就知道
第三，四代宅露台的私密性
四代宅的大露台的确扩展了居住空间，丰富了生活场景，但也因为四代宅露台天然错层排布的方式
代入想象下，当你在家里惬意的布置庭院，在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底...
这样的悬挑空间几乎把私密性暴露无遗
第四，更长久的，其实是后期的物业与维护
以已经是二手房的成都四代宅七一国际广场为例
采访相关业主得知，最初物业承诺每年会有若干次免费植物修剪服务，另外如果树木太高，还会额外收取高空费
这个小区的物业费是区域天花板级别的2.98元/月/平，相比之下，周边其他两个小区的物业费只有1.8元/月/平
所以
一个好的四代宅背后
最近我看见这样一个言论，就是放眼那么多国家，新加坡的城市森林和南法地中海的摩纳哥，四代宅的鼻祖也来自意大利米兰
它们背后都有一些共同的特点：
1、高房价从而保障客群的一致性
2、先天气候条件给到后期运营提供了保障，鲜有极端天气，类似北方地区可以适配的植物本就相对南方较少
3、巨大的成本投入确保露台体系完整性以及当地法规可以规范建筑立面
位于意大利米兰的全世界首例垂直森林住宅，每3个月一次维护、6个月一次外围修剪，80%的工作都要由挂着钢丝绳的园丁完成，住户每年要交7000欧的物业费
另外新加坡也作为硬性规定，阳台不能封窗
所以未来对于国内四代宅，还需要更多的产品研发跟考量，未来也还有很长一段时间要走
不过幸运的是
有项目已经率先在思考，曾经我们在福州保利天珺就看见项目特意在露台间增加玻璃隔板来隔绝视线
以此兼顾高区的私密性
四代宅的交付与未来，注定是长期主义
05
回过头来看
四代宅的兴起也已经是一两年前的事，而伴随如今越来越多项目入市，后期关于维护以及二手市场是否同样经得起考验依然在等待市场的检验
但不可否认的是
相较于传统地产开发，四代宅的机制确实为当下市场注入了一剂强心剂
尤其是对于刚改或改善类产品
这样的产品带来的优势与居住体验是颠覆性的
但我更想说的
其背后也可以看到更多城市，针对地产止跌回稳是真的在拿出十足的诚意
类似四代宅的政策被快速的推进，四代宅的目的是什么，不就是给到企业可以提升室内附加值用来促进去化的么
土地容积率同样如此
整个2025年初2.0以下容积率地块占比明显提升，达到44%，为近四年新高
很明显现在政策出台的诚意程度都无以复加了
但最最重要的是
也因为这样的诚意又反过来推动土地端回暖，客户更愿意买单，开发商可以很快去化也有利可赚
基本上是一箭三雕
今年我们说过当下的地产已经来到碎银时代，每一块钱赚的都不容易
每一步都难免泥泞
但起码如今来看政策导向已经在快速更迭，起码还有人在靠着实力继续向前
而未来我们也期待着，这样的四代宅能够推动行业健康发展的同时，也真的能迎来因为这些好产品的交付
越来越多城市，乃至个体的生活
变得如同花园一样美好
以上为正文，来自Moon
这是真叫卢俊公众号的第5991篇原创文章
主要参考文献：
1、财新周刊：《“第四代住宅”搅动市场》
2、克而瑞地产研究院：《产品洞察｜打破面积壁垒，小户型四代宅产品涌现》、《热销项目｜四代宅“有市有价”，房票助推近郊项目销量提升》、《城市产品力｜去化表现喜忧参半，100%实得率≠高去化》
3、第一财经：《“公摊”被时代抛弃？得房率100%楼盘涌现！》
4、华创证券：《第四代住宅的是与非》
5、丁祖昱评楼市：《“四代宅”交付时代，这些挑战开始出现！》
