中指研究院讯：3月28日，上海三批次地块迎来出让，分别为浦东新区北蔡地块、静安区大宁地块、闵行区兰香湖组团用地、青浦区西岑组团用地，总出让面积为41.61万㎡，规划总建面55.86万m²，起始总价约113亿元。最终4宗地块均顺利成交，共收金138.35亿元。
浦东新区北蔡地块
该地块为普通商品房用地，出让面积为20415.99㎡，容积率2.0，规划建面40831.98㎡，建筑限高50m，起始价20.83亿元，起始楼面价51010元/m²；中止价为29.259亿元，对应溢价率40%；中小套型住宅建筑面积不得低于45%，计18374.39㎡以上。
该地块吸引了大华、国贸&中铁建、招商、保利发展、建发、绿城、金茂共7家竞买人参与，经过66轮竞价触达中止价29.259亿元，转入竞“高品质建设”指标阶段，国贸&中铁建、绿城确认参加，其余5家退出竞争，最终绿城以总价29.259亿元+商品住宅装修标准5000元/㎡（集采价）+计容公共服务设施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%竞得该地块，成交楼面价71412元/㎡，溢价率40%。
静安区大宁地块
该地块为普通商品房用地，出让面积为10730.27㎡，容积率2.5，规划建面26825.68㎡，建筑限高80m，起始价18.8亿元，起始楼面价70031元/m²；中止价为26.30亿元，对应溢价率40%；无配建保障房要求；中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的40%，计9610.27㎡；配建公共服务设施2800㎡。
该地块吸引了北京城建、大华、华发、中海、招商蛇口、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂共9家竞买人参与竞价，最终由上海华杨房地产开发有限公司（大华）以总价24.86亿元竞得，成交楼面价92659元/㎡，溢价率32.31%。
该地块商品住宅装修标准不低于5000元/㎡（集采价）。竞得人须出资建设控规编号111-20的公共绿地，公共绿地土地面积约1059㎡，建设标准不低于2000元/㎡。
闵行区兰香湖组团用地
该组团地块分为2个住宅地块（容积率均为1.01）、1个餐饮旅馆地块（容积率为1.04），总出让面积为217244㎡（其中地上195495㎡、地下21749㎡），规划总建面198890㎡，住宅建筑限高24m（局部36m），餐饮旅馆地块限高40m；起始总价56.14亿元，平均起始楼面价28225元/m²；中止价为72.978亿元，对应溢价率30%。
该地块最终由象屿以总价66.79亿元竞得，成交楼面价33580元/㎡，溢价率18.97%。
该地块商品住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。其中，401地块中小套型占比不低于30%，计29989.37m²以上； 402地块中小套型占比不低于30%，计14701.41m²以上。
青浦区西岑组团用地
该组团地块分为4个住宅和办公混合地块（容积率为2.0-2.2）、3个商办地块（容积率均为2.0）、1个商业地块（容积率为2.0），总出让面积为167718㎡（其中地上141875万㎡、地下25843㎡），规划总建面292005㎡；起始总价17.54亿元，平均起始楼面价6008元/m²；中止价22.807亿元，对应溢价率30%。
该地块最终由长三角投资底价竞得，成交总价17.54亿元，成交楼面价6008元/㎡。
图：三批次集中供地位置分布
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上海土地市场月报2025年2月
https://www.cih-index.com/report/detail/94211.html?agentcode=242438
▌202501301
地块名称：浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块
土地出让面积：20415.99㎡
规划建筑面积：40831.98㎡
用地性质：普通商品房
起始价：208284万元
成交价：292590万元+商品住宅装修标准5000元/㎡（集采价）+计容公共服务设施300㎡+高端人才住房配建比例0.6%
成交楼面价：71412元/㎡
溢价率：40%
竞得人：绿城
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浦东新区北蔡地块所处的北蔡板块属于浦东中环内的大型居住板块，板块内交通便利，配套成熟，主力户型为90-120㎡，套总价800-1200万元，25年1月新房库存出清周期为5.59个月。
该地块位于北蔡板块东北角，邻近花木和张江板块，未来可承接两大板块外溢的客户群体。周边在售的国贸中国铁建·西派海上于2024年10月首次开盘，截至目前累计去化接近70%，销售均价91566元/㎡。该项目所属的北蔡楔形绿地C11-01、C11-05地块由国贸&铁建联合体于2024年3月竞得，用地面积约4.47万㎡，容积率2.0，规划建面约8.94万㎡，成交金额约49.75亿元，成交楼面价55674元/㎡，溢价率10%。此外，浦发于2024年8月底价摘得周边的浦东新区北蔡楔形绿地C06-01地块，该地块用地面积约1.67万㎡，容积率2.3，规划建面约3.85万㎡，成交金额约19.63亿元，成交楼面价51009元/㎡，未来或成为重要竞品。
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▌202501302
地块名称：静安区N070302单元111-21地块
土地出让面积：10730.27㎡
规划建筑面积：26825.68㎡
用地性质：普通商品房
起始价：187864万元
成交价：248564万元
成交楼面价：92659元/㎡
溢价率：32.31%
竞得人：上海华杨房地产开发有限公司（大华）
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静安区大宁地块所处的大宁板块正在全力打造产学研融合的世界级影视基地、商旅文联动的特色商圈以及居职娱一体的国际社区，依托久光中心、大宁中心广场、大宁公园、上海马戏城等优质商业及文旅资源，未来或可持续吸引人口流入。
该地块距1号线延长路站直线距离1.2km，周边计划开通20号线一期西段，并规划有地铁站-大宁公园，坐享区重点小学上海市民办扬波外国语小学、区重点中学风华中学、三甲医院同济大学口腔医学院附属口腔医院等优质配套，且邻近新慧谷科技产业园（依托交大、集聚科技创新资源）、上海国际新媒体产业基地（静安中部城市更新新地标、“新媒体+文化创意”为主题的标杆产业园区）。
大宁板块内在售新房较少，但中建玖合于2024年9月底价摘得板块内的静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，为住宅与办公混合用地，用地面积约3.16万m²，容积率2.95，规划建面约9.32万㎡，成交金额约63.7亿元，成交楼面价68280元/㎡。该地块相比本次出让的地块距离地铁站、大宁公园更近，未来或形成板块内的重要竞品。
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▌2025014h3
地块名称：闵行区MHP0-1005单元02-09地块、03-04地块、16-07地块及16-06、16-08地下空间
土地出让面积：217244㎡（其中地上195495㎡、地下21749㎡）
规划建筑面积：198890㎡
用地性质：普通商品房用地、餐饮旅馆业用地
起始价：561374万元
成交价：667874万元
成交楼面价：33580元/㎡
溢价率：178.97%
竞得人：象屿
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闵行区吴泾板块是“大零号湾”规划的重要组成部分，将通过科技与产业实现片区升级转型。而闵行区兰香湖地块所处的吴泾板块南部是高端的低密社区，叠加紫竹园区的高新技术产业，未来或将持续吸引高端改善型人群置业。
此次出让的3个地块紧邻兰香湖，环境资源禀赋极佳。2个住宅地块容积率接近1，且周边的兰香湖壹号、兰香湖雅苑已售罄，兰香湖贰号别墅累计去化率已接近90%（2月份销售均价约10.4万元/㎡），近1年无低容积率宅地出让，未来或可有效增加兰香湖周边低密产品供应；1个餐饮旅馆地块未来或可打造高端湖畔酒店等产品，以完善兰香湖周边高端商旅配套，持续吸引高端改善客群。
▌2025015h8
地块名称：青浦区西岑单元(JZ03)19-08、19-10、20-01、23-01、23-06、23-09、23-10、23-14地块及19-09公共绿地、云腾路、兰科路、泽秀路、泽立路部分地下空间
土地出让面积：167718㎡（其中地上141875㎡、地下25843㎡）
规划建筑面积：292005㎡
用地性质：综合用地（含住宅）
起始价：175440万元
成交价：175440万元
成交楼面价：6008元/㎡
溢价率：0%
竞得人：长三角投资
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青浦区朱家角西岑板块坐拥长三角一体化示范区“一厅三片”核心区组成部分——西岑科创中心片区，叠加城中村改造，或将成为产城融合的典范。
此次出让的8个地块涵盖住宅、商业、办公多种用地类型，坐享绿地、水系等丰富的自然景观资源，且距西岑轨交站和华为研发基地直线距离不超过2km，周边无新房供应，未来或可有效吸引科研人才、投资型、改善型等多种类型的客群，提升整个西岑板块的居住氛围、办公环境和商业配套。值得一提的是，2023年10月，长三角西岑科创经济发展（上海）有限公司底价摘得附近的西岑社区06-01、06-08、07-01、06-11、07-07、18-06、19-01、19-06、19-11、19-13、19-14、20-06地块，该组团地块同样包括住宅、商业、办公多种业态，规划总建面约42.55万㎡，成交金额约29.64亿元，成交楼面价6966元/㎡。若该公司也将本次出让的8个地块收入囊中，或将通过联合打造带动整个西岑社区的市场热度。
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